（2015）东民四终字第69号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-19
案件名称
聂小兰诉胜兴置业房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省东营市中级人民法院
所属地区
山东省东营市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
聂小兰,东营胜兴置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东民四终字第69号上诉人（原审原告）：聂小兰。委托代理人：李敏，山东宁海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东营胜兴置业有限公司，住所地：东营市东营区北一路248号。法定代表人：解君，经理。委托代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。上诉人聂小兰因与被上诉人东营胜兴置业有限公司（以下简称胜兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2014）东开民初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聂小兰及其委托代理人李敏、被上诉人胜兴公司的委托代理人谢树光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂小兰向原审法院起诉称，2009年12月，原告向被告胜兴公司购买阳光100城市丽园＊＊商品房一套，约定房屋总价款303860元，被告应于2011年6月30日前将房屋交付原告，交房时应取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书。原告依约交付了购房款，但被告交付时不具备交房条件，直到2013年才办理完备案表、报告书。合同同时约定被告应当在商品房交付使用后180日内办理房产证，但截至目前也没有为原告办理房产证。原、被告多次协商未果，现诉请判令被告支付逾期交房及办证的违约金共计15000元。胜兴公司辩称，被告在合同约定期限内通知原告交付房屋，原告进行了验收，也没有提出任何异议，表明原告认可房屋质量符合约定。合同约定交付时应出示竣工验收备案表等资料，但该规定属于管理性规范，不妨碍房屋的交付使用，原告接收房屋系对自己权利的自由处分，应视为对购房合同条款的变更，被告在2013年将各种手续办理完毕，因此，原告无权要求被告承担自交房之日至具备交付条件的违约金。根据合同补充协议第五条的规定，原告应及时提交办理房产证的相关文件和资料，但原告起诉前从没有将资料提交过，也没有要求办理房产证，而且被告在办证上仅负协助义务。合同第十六条已明确约定逾期办证的违约金，即使被告承担责任，也应按照合同约定的已付房价款0.01%支付违约金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原审法院查明，2009年12月16日，原告聂小兰与被告胜兴公司签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买阳光100城市丽园＊＊＊＊住宅房1套，房屋总价款为303860元；被告在2011年6月30日前将房屋交付原告使用，交付时应取得竣工验收备案表、面积实测技术报告书。合同第十条对逾期交房的违约责任约定为：逾期超过90日后，原告有权解除合同，由被告在解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按已付房价款0.015%支付自逾期交付次日起至实际交付日止的违约金。合同第十六条同时约定被告应在交付使用后180日内，将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案，因被告原因致使不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房款的0.01%支付违约金。合同附件五第五条对产权登记作了补充约定，如原告为按揭付款，则自房屋交付之日起60日内，原告应及时提交办理房屋所有权转移登记的相关文件及资料，并及时交纳相关税费。合同签订后，原告付清了购房款。2011年6月29日，被告将房屋交付原告，原告在交房手续流转单、房屋验收交接表上签字。涉案房屋所属的87幢楼的原楼号为29幢，被告在2013年3月12日和2013年5月15日完成了对该幢楼房的竣工验收备案和分房面积测绘。2013年6月18日，被告向房产部门申请初始登记，并于2013年7月31日完成了初始登记。涉案房屋至今未取得房屋产权证。原审法院认为，原告聂小兰与被告胜兴公司签订的《商品房预售合同》（含附件）合法有效，双方应忠实全面履行合同义务。关于逾期交房问题。双方在合同第九条中约定：被告应于2011年6月30日前将房屋交付原告使用，交付时应取得竣工验收备案表、面积实测技术报告书。双方约定交房附加条款，目的是交付质量合格、面积符合约定的房屋，就本案来说，被告2013年3月取得了建筑工程竣工验收备案，证实先前交付的房屋不存在质量问题，原告也没有提交相反证据；实测报告测绘出的面积偏差可以通过增加、减少差价款或解除合同等弥补。该交付行为并未给原告造成实际损失，原告也未提交证据证实损失情况。该条款约定了交房行为及条件，原告作为完全民事行为能力人，在接收房屋时应尽到审查注意义务，若不具备交付条件，其有权拒绝接收直至被告交付符合约定的房屋。现原告已签字确认并接收、入住房屋，视为对其权利的处分。原告以被告交付房屋不符合约定条件为由，主张按日0.02%主张逾期交房违约金，证据与理由不足，不予支持。关于逾期办证问题。根据房屋权属登记的有关规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。本案原、被告在合同第十六条中约定，被告应在2011年6月29日交付商品房之日后的180日内申请初始登记，但被告实际申请时间为2013年6月18日。即使原告提供了资料，因不具备初始登记这个前提，仍然无法办证。故因被告的违约行为，致使原告不能申请及时办理房产证，被告应承担违约责任。根据合同约定，被告应向原告支付已付购房款0.01%的违约金，原告在庭审中主张该违约金数额过低，要求按日万分之二计算，但没有证据证明其因迟延办证所遭受的实际损失，同时也不符合合同的约定，不予支持，故被告应按已付房价款303860元的0.01%支付违约金30.39元，原告主张的超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、被告东营胜兴置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告聂小兰逾期办证违约金30.39元；二、驳回原告聂小兰的其它诉讼请求。案件受理费175元，由被告东营胜兴置业有限公司负担。上诉人聂小兰不服原审判决提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。被上诉人在交房时未取得竣工验收备案表及面积实测技术报告书、未在约定时间内为上诉人办理房地产权属证书的行为构成合同根本性违约，原审法院认定被上诉人不构成违约是错误的。二、原审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的《商品房预售合同》对违约金的约定显失公平，并且有违公序良俗。原审法院按照合同约定判决被上诉人支付违约金30.39元，与《合同法》平等、公平的基本原则相悖，属于适用法律错误。在被上诉人违约且无法估算损失的情况下，可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定判决被上诉人按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人胜兴公司答辩称，原审判决认定事实正确、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人聂小兰为支持其上诉主张，在二审庭审中提交房屋租赁合同两份。证明与涉案房屋同类的房屋平均年租金为13500元，并要求依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，按照年租金13500元来计算延期交付房产的损失。被上诉人胜兴公司质证称，不能确认两份合同的真实性，且与本案无关，不能证明上诉人的证明目的。被上诉人胜兴公司为反驳上诉人聂小兰的上诉主张，提交（2015）东民四终字第65号民事裁定书一份。证明：该案系该系列案件中的一个，该案的当事人胡宗瑞就东营经济技术开发区人民法院（2014）东开民初字第106号民事判决提起上诉后撤诉，一审判决已生效，判决认定的事实应作为本案的证据使用。上诉人聂小兰质证称，对该证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。该案是因为胡宗瑞急需用他的房屋抵押贷款，需要先办理房产证，迫于无奈才撤回了上诉。当事人撤回上诉系其对自己权利的处分，并不意味着对于原审判决没有异议，并不代表原审判决认定事实正确。本院认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，与涉案房屋同类房屋的租金价格，应当是有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金价格，上诉人聂小兰在二审中提交的两份房屋租赁合同中载明的租金价格不符合上述要求，被上诉人胜兴公司不予认可，本院不予采信。对于被上诉人胜兴公司提交的（2015）东民四终字第65号民事裁定书，该裁定书中载明的内容系个案当事人对自己民事权利的处分，与本案争议没有关联性，本院不予采信。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人胜兴公司在合同约定的时间内将房屋交付上诉人聂小兰并采取继续履行的方式补齐合同约定的竣工验收备案表、面积实测技术报告书后，上诉人聂小兰没有证据证明其还存在其他损失，原审法院依法驳回其要求被上诉人胜兴公司支付逾期交房违约金的诉讼请求并无不当。上诉人聂小兰作为完全民事行为能力人，在接收房屋时应尽到审查注意义务，若不具备交付条件，有权拒绝接收直至被上诉人胜兴公司交付符合约定的房屋，现上诉人聂小兰已签字确认并接收、入住房屋，视为对其权利的处分。上诉人聂小兰关于被上诉人胜兴公司未在约定时间内为上诉人办理房地产权属证书的行为构成合同根本性违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人聂小兰与被上诉人胜兴公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方关于合同中各项违约责任及违约金的约定不存在显失公平及违反公序良俗的情形，原审法院依据双方在该合同第十六条中关于产权登记的约定，判令被上诉人胜兴公司按照已付房价款的0.01%向上诉人聂小兰支付违约金并无不当。上诉人聂小兰关于原审法院按照合同约定判决被上诉人支付违约金30.39元属于适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。当事人就有关合同内容约定不明确时，依照有关法律的规定确定双方的权利和义务。本案中，双方当事人在合同第十六条明确约定了出卖人逾期办理房地产权属证书的责任，不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“合同没有约定违约金”的情形，上诉人聂小兰主张按照上述司法解释中规定的标准计算被上诉人胜兴公司的违约责任数额的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人聂小兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人聂小兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 芳代理审判员 许晓芳代理审判员 李 静二〇一五年四月九日书 记 员 邢春艳 来自：