（2015）宝民三（民）初字第380号

裁判日期: 2015-04-09

公开日期: 2015-11-27

案件名称

吴金弟与李颖房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2015）宝民三（民）初字第380号原告吴金弟，男，1956年12月8日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人吴金鑫，上海市养和律师事务所律师。被告李颖，女，1994年9月13日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人李绍桂，汉族，住上海市浦东新区。原告吴金弟与被告李颖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告吴金弟及其委托代理人吴金鑫、被告李颖及其委托代理人李绍桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴金弟诉称，2014年2月22日，原被告签订《租赁合同》，约定，原告将其位于宝山区美艾路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，租赁期限为2014年3月1日起至2016年2月28日止，月租金为3，300元。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告支付租金至2014年12月底，但被告突然于12月25日打电话告知原告其不愿继续承租并于当日搬家撤离，原告表示不予同意。但原告于2015年1月4日回沪后，至系争房屋内查看，发现地板、墙体、门锁、下水严重损坏，立即打电话要求被告予以修复，但被告置之不理。故原告认为，被告的行为构成了根本违约，其擅自搬离系争房屋未经原告同意，也未将房屋交还原告，故原告有权行使单方解除权。现原告起诉要求确认双方的租赁合同于2015年3月31日终止履行；要求被告支付水费48.3元、电费110.67元、煤气费126元；要求被告按照三个月租金标准，向原告支付违约损失9，900元；被告赔偿修复系争房屋的地板、墙体、门锁、下水管道、灯泡、家具损坏的费用共计1，5000元；被告支付自2015年1月1日至2015年3月31日止的租金共计9，900元。被告所支付的押金用以抵扣欠付的租金及违约赔偿金。被告李颖辩称，关于与原告就系争房屋签订租赁合同的事实无异议，已向原告支付了押金及2014年12月31日前的租金。在承租期间，被告因个人原因想提前终止合同，故从2014年10月开始就和原告提出，但遭到原告拒绝。无奈下，被告于2014年12月25日正式搬离系争房屋，同日也电话告知了原告，并同意依据合同赔偿原告相当于一个月租金金额的违约金。当日，被告将房屋钥匙交付给中介，也报110有警察在场。据此，被告认为租赁合同于12月25日终止履行，房屋也返还给了原告，故2015年1月1日起的租金不同意支付。至于水电煤等费用，如若有单据为证，被告同意承担。支付的押金同意作为违约金向原告支付。原告陈述的墙面、地板起撬问题并非由被告使用不当造成，而是房屋本身装修存在问题所导致，下水道没有损坏，灯泡本来老化了，门锁原来就松动，物业公司不同意来修复，至于家具，被告入住后自带家具进场使用，将原告的家具堆放于阳台，故对于原告要求赔付修复费的主张，被告完全不同意。经审理查明，2014年2月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将位于宝山区美艾路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，租赁期限为2014年3月1日起至2016年2月28日止，月租金为3，300元，租金三个月为一个支付期限，先付后用。乙方同意向甲方支付租赁保证金3，300元。租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。如由于乙方不当或不合理使用，致使该房屋或者附属设施、设备毁损，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方负担。如任何一方未按本合同约定履行的，经另一方催告后仍不履行的，其行为视为根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方需支付违约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。审理中，原告提供：1、公安局案件接报回执，证明其在2015年1月4日报警，反映被告擅自离开承租房屋，并将房屋损坏的事实；2、照片一组，反映被告搬离后系争房屋内的情况，墙面局部渗水、发霉、地板起撬、门锁损坏、红木椅扶手松动等；3、电费发票、水费发票和煤气费发票，证明主张的金额。被告表示，对水电煤的费用没有异议，同意支付；至于报警，被告不清楚；对于照片反映的真实性不予认可，均非被告使用不当引起和造成。被告提供一份公安局案件接报回执，证明在2014年12月25日被告从系争房屋中搬离；房屋交接单和照片一张，证明在承租期间，被告使用的是自带的家具设备，并未使用原告提供的家具。原告表示，对证据材料的真实性均无法确认，交接清单中罗列了红木家具，是否使用是被告的问题，与原告无关，被告在接受时也未提出过家具的质量问题。原告还表示，2015年4月1日起的使用费不再向被告主张，原告自行收回房屋使用；原告至今未实际修复，是咨询了装修老板，称如果对墙体、地面、天花板、门锁等进行修理的话预估的费用为15，000元至2万元，下水道原告自行修复，给了工人100元，红木家具是松动了，也还没修。以上事实，有原告提供的租赁合同、水电煤费用的发票、房地产权证、被告提供的房屋交接清单，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，租金三个月为一支付期限，先付后用。被告未能按约履行付租义务，且在合同履行期内明示原告不再继续履行合同，并擅自搬离，该行为已经构成根本违约。原告依约行使单方解除权，符合双方合同约定和法律规定，本院予以准许。原告解除合同的意思表示于2015年3月31日到达被告，故本院确认该日为合同终止履行之日。被告主张2014年12月25日合同解除并向原告返还了房屋，对此原告不予认可，被告对上述抗辩缺乏证据佐证，本院不予采信。合同解除后，双方应据实结算相关费用，违约一方承担相应违约责任。故原告要求被告支付自2015年1月1日起至2015年3月31日止的租金及拖欠的水、电、煤气费用的诉请，合法有据，本院予以准许。关于违约责任的问题，合同约定，违约一方须向守约方承担相当于月租金一倍的违约金，现被告自愿承担上述违约金，于法不悖，本院予以准许。原告主张依照三个月租金标准计算违约损失，原告应就其实际损失承担举证责任，然原告未能提供证据佐证，本院难以准许。最后，关于原告要求被告赔偿修复系争房屋的地板、墙体、门锁、下水管道、灯泡、家具损坏的费用1，5000元的诉请，本院认为，根据合同约定，被告应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，如由于被告使用不当或不合理使用，致使该房屋或者附属设施、设备毁损，被告应负责维修，被告拒不维修的，原告可代为维修，费用由被告负担。原告自认尚未进行实际修复，故其主张的维修费用缺乏事实依据，本院不予采信；同时，原告亦未举证证明房屋及装修、附属设施的损坏系被告使用不当所导致，据此，原告要求被告赔偿修复费用15，000元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。原告要求将被告支付的押金抵扣欠付的租金，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、原告吴金弟与被告李颖就上海市宝山区美艾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2015年3月31日终止履行；二、被告李颖于本判决生效之日起十日内，向原告吴金弟支付水费48.3元、电费110.67元、煤气费126元；三、被告李颖于本判决生效之日起十日内，向原告吴金弟支付自2015年1月1日起至2015年3月31日止的租金共计9，900元（被告李颖已付押金3，300元用以抵扣上述租金）；四、被告李颖于本判决生效之日起十日内，向原告吴金弟支付违约金3，300元；五、原告吴金弟的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费减半收取338元，由被告李颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　陶　芳二〇一五年四月九日书记员　侯家雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。微信公众号“”