（2015）大民二终字第00146号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-07-08
案件名称
张卫与大连世茂龙河发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张卫,大连世茂龙河发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十三条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）大民二终字第00146号上诉人（原审原告）：张卫。委托代理人：刘颖，辽宁华夏律师事务所律师。委托代理人：郝云，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连世茂龙河发展有限公司，住所地大连市旅顺口区水师营街道营顺路667号。法定代表人：许世坛，董事长。委托代理人：沙研，职员。委托代理人：刘玥聪，职员。原审原告张卫与原审被告大连世茂龙河发展有限公司（以下简称世茂公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2014年11月27日作出（2014）旅民初字第1588号民事判决，张卫不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人张卫委托代理人刘颖、郝云，被上诉人世茂公司委托代理人沙研、刘玥聪到庭参加诉讼。原审原告张卫一审诉称，2012年8月18日，张卫与世茂公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为WHT201202281。合同约定，张卫购买由世贸公司开发建设的大连市旅顺口区五一路1-5号1-3层2号房屋，建筑面积为260.46平方米，单价为每平方米12，000元，总价款为3，125，520元；张卫应于签署合同当日支付2，875，520元，于2012年9月30日前支付250，000元。合同签订后，张卫依约交付了全部的房款。但时至今日，世茂公司仍未将房屋交给张卫。张卫认为，世茂公司迟迟不交付房屋，张卫依照合同的约定，可以解除合同。2014年7月9日，张卫向世茂公司发出解除合同的通知书，世茂公司未予以回复。故诉至法院请求确认解除双方于2012年8月18日所签订的《商品房买卖合同》有效；世茂公司向张卫返还已付购房款人民币3，125，520元及利息367，760元，合计3，493，280元；本案诉讼、保全费等由世茂公司承担。原审被告世茂公司一审辩称，张卫的诉讼请求没有事实和法律依据应予驳回。一审经审理查明，原、被告于2012年8月18日签订商品房买卖合同及补充协议一份，原告购买被告位于旅顺口区五一路1-5号1-3层2号房屋，建筑面积260.46平方米，总价3，125，520元，并有以下约定，合同第八条：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”补充协议第六条：“除本合同正文第八条及本补充协议规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同正文约定日期交付商品房的，双方同意按如下约定处理：1、如出卖人不能在本合同正文第八条约定的期限交房，买受人同意给予出卖人六个月的交房宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约……”补充协议第十七条：“该商品房附属园地（若有）范围由出卖人（被告）在该商品房的周边地块中划定（下称该等园地）。买受人（原告）负责对该等园地的绿化、卫生、防腐方面承担管理与维护工作及相应的费用，并享有独立使用权；双方确认，该等园地不计入房屋的权属登记证书，且不作为该房屋价款的组成部分。买受人对于小区内其他买受人拥有的与其房屋毗邻的该等园地的独立使用权无异议。负责对该等园地进行管理的买受人，未经出卖人或物业公司同意，无权更改与园地有关的设施或者建造其他任何形式的建筑及挪作他用。无论如何，买卖双方若因本款所指之园地产生任何争议（包括但不限于同项目其他物业买受人提出有效合法异议，违反法律禁止或限制性规定等），该等争议均不构成解除该商品房买卖关系或主张该商品房买卖关系无效之事由，出卖人亦不对此向买受人承担任何补／赔偿等责任，同时本合同约定之商品房总金额不作调整”。原告于2012年8月18日及2013年4月25日向被告交纳购房款共计3，125，520元。同时查明，原告于2013年12月5日签署申请书一份，内容为“大连世贸龙河发展有限公司：本人于2012年8月18日与贵司就世贸融城项目二期第1单元502号房（以下简称：‘该房屋’）签订了《商品房买卖合同》（以下简称‘合同’），并已经网上备案。根据合同约定，上述房屋的交付时间为2013年12月31日前，且如不能在该时间交付的，贵司有6个月免责宽展期。现本人接受该房屋交付，因冬季对房屋装修的限制，本人申请在本年度供暖期限即2013-2014年度供暖期不开栓，本人承诺：不因合同规定的履行交付事项（本申请事项）向贵司提出任何的异议和／或权利要求，因本申请事项所致一切风险、费用和责任后果等均由本人自行承担，与贵司无涉……”2013年12月9日，案涉房屋经验收合格，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告于2014年3月26日向原告邮寄了收楼催告函，要求原告办理案涉房屋的验收交接手续。另查，庭审过程中原告提供案涉房屋图纸一份，并在一审法院自旅顺口区规划局调取的房屋图纸上进行标注，原告称案涉房屋附属的园地面积不符合约定，要求按照两份图纸的内容对房屋院落面积进行测绘。被告对原告提供的图纸真实性不予认可，对原告在调取图纸上进行标注的部分亦不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求解除《商品房买卖合同》的理由主要有两条：一是被告未能按期交付房屋，二是房屋附属园地面积及形状不符合约定。关于房屋交付时间问题。被告于2013年12月9日取得了案涉房屋的竣工验收手续，此时案涉房屋已具备合同第八条约定的的交付条件，同时原告亦签署了确认接受房屋交付的申请书，其后被告又向原告邮寄了收楼催告函。根据现有证据，被告销售的房屋在合同约定的期限内已具备交付条件，被告也尽到了通知催告义务，且有原告本人签字确认接受房屋，至此被告已履行了合同主要义务。案涉房屋至今未能办理交接手续并非由被告的过错导致，对此被告不应承担责任。原告认为被告未按期交付房屋的理由不能成立。关于房屋附属园地的争议。原、被告双方所签订主合同的文字及附带的户型图中均未对园地有所描述，仅在补充协议中对园地明确了以下内容：“该商品房附属园地由被告划定，该园地不计入房屋的权属登记证书，且不作为该房屋价款的组成部分，买卖双方若因该园地产生任何争议均不构成解除该商品房买卖关系或主张该商品房买卖关系无效之事由，出卖人亦不对此向买受人承担任何补／赔偿等责任，同时本合同约定之商品房总金额不作调整。”此部分内容系合同双方意思自治，对双方具有法律上的约束力。庭审中原告提供的图纸无被告公司印章，被告对其真实性不予认可，原告在法院调取的图纸中自行标注的边界也不能得到被告的认可。原告对于其主张的在签订合同之时双方对园地形状及面积做出明确约定的事实，不能提供充分证据予以证实，其所陈述的情况亦与补充协议的内容明显矛盾，对此原告不能做出合理解释，故原告认为园地不符合约定的理由不能成立。庭审中原告称因被告未将合同约定的房屋交付原告，其于2014年7月3日向被告送达了解除合同通知书，通知被告自当日起解除双方签订的《商品房买卖合同》并于2014年7月10日前返还房款。本案中原告要求确认解除合同有效，一审法院认为，关于送达解除合同通知书一节原告提供的相关证据为复印件，被告对此不予认可，其真实性无法确认。并且，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据庭审查明的事实，原、被告均已履行了合同的主要义务，并不存在根本违约的情况，法定解除的条件并未成就，同时，本案也不具备合同约定的解除条件，在被告明确拒绝解除合同的前提下，原告基于单方意愿要求解除合同无事实与法律依据，不予支持。原、被告提供的其他证据因真实性及关联性无法确认，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回原告张卫的诉讼请求。张卫上诉的理由及请求是：案涉商品房销售合同补充条款中关于商品房附属园地的相关内容系格式条款，因该条款是世茂公司免除其责任而加重张卫责任的条款，故该条款的相关内容依法应认定为无效；张卫在一审提供的解除合同通知是原件，世茂公司应当本着诚信原则，其否认收到该解除通知不应得到法院的认可；因世茂公司提供给张卫的别墅所附属的园地与世茂公司所承诺的不一致，且张卫已付的房款中包含了园地的价款，故具备法定解除条件；据张卫了解，因世茂公司至今拖欠土地管理部门国有土地出让金，由此会导致张卫所购买的别墅可能取得不了土地使用权证登记，故案涉合同应当予以解除。据此，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。世茂公司二审答辩服从原审判决，要求驳回张卫的上诉请求。本院认为，一审判决存在针对案涉合同是否可以解除的基本事实未予查清的问题。由于张卫购买的案涉房屋系别墅性质，即并非普通住宅，而且通常情况下别墅所附属园地的大小、形状等方面对于购房人决定是否购买存在一定的影响，虽然案涉房屋买卖合同及其补充协议中并未约定园地的面积以及约定园地不包括在房款在内且不能因园地的争议而行使解除权，但并不能完全排除园地的面积大小等方面对房屋的价格必然不产生任何影响。又由于张卫主张案涉房屋的园地与世茂公司出售之前的宣传、规划设计等均存在不符合规定的情形，因此在张卫明确表示不继续履行案涉房屋买卖合同的情况下，一审仅以世茂公司已履行合同主要义务和案涉补充协议中的相关约定直接认定合同不宜解除不是十分妥当。此外，在本案双方当事人签订房屋买卖合同之后以及在世茂公司符合交房条件之时，世茂公司又向张卫发出邮件并承诺园地面积增加20平方米，由此可以认定双方对园地的面积等方面进行过协商且世茂公司同意增加20平方米园地面积，结合本案现有证据可以认定前述增加的面积当前并未实际实施，这也是本案发生诉讼的根本原因。据此，鉴于张卫购买的案涉房屋的特殊性，重审时应进一步核实案涉房屋的附属园地是否存在与出售之前的销售广告、宣传资料、设计规划图纸等方面存在不相符的情形，亦应当进一步核实园地的面积、形状等方面对案涉房屋买卖合同的订立以及房屋价格是否有重大影响的情况。若经审理案涉房屋买卖合同可以依法解除，则还应对合同解除后的法定后果一并进行审理，即除了双方相互返还之外，还应对合同解除的有过错一方应当赔偿对方因此所受到的相关损失一并进行审理为宜，以此更好地保护双方当事人的合法权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条之规定，裁定如下：一、撤销大连市旅顺口区人民法院（2014）旅民初字第1588号民事判决；二、发回大连市旅顺口区人民法院重审。二审案件受理费34，746元（张卫预交），由本院退回张卫。审 判 长 刘如魁代理审判员 李 鹤代理审判员 刘盈铄二〇一五年四月九日书 记 员 夏丽娜 更多数据：搜索“”来源：