（2015）兰民一终字第173号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-12-18
案件名称
马国强与徐春兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省兰州市中级人民法院
所属地区
甘肃省兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马某某,徐某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兰民一终字第173号上诉人（原审被告）马某某，男，1967年11月10日出生，回族，无固定职业，住兰州市安宁区。被上诉人（原审原告）徐某某，女，1971年2月18日出生，汉族，无固定职业，住兰州。上诉人马某某因与被上诉人徐某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，本案诉争房屋系被告马某某自康某某处承租而来，马某某非房屋所有权人，原告承租该房用于开办启明星辅导学校。2012年5月1日，原告徐某某与被告马某某签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于兰州市七里河区梁家庄29号靠南的一间房屋及厨房除外的其他房屋出租给原告使用，租期暂定半年，从2012年5月1日到2012年11月1日止，房屋年租金为24000元，半年一交，预交500元保证金，保证房屋不得损坏，如有损坏，按价赔偿，到期后退还押金。合同签订后，原告交付了租金及保证金，被告交付了房屋。2012年8月30日，原被告又重新签订了该合同，约定：被告将梁家庄29号302室房屋一套面积191.4平米出租给原告使用，租期自2012年11月1日到2014年11月1日止，房屋年租金为30000元，一年一交，保证金提升为2500元。合同签订后，原告交付租金30000元，同时向被告出具物品清单壹张，载明收到被告移交的物品有1×2M办公桌壹个、红色木沙发壹组、高低架子床壹个、钢丝床壹个、深色办公桌贰个、白色办公桌贰个、黑色办公沙发壹个、玻璃茶几壹个、椅子叁拾把、花盆伍个。2013年5月8日，原被告再次重新签订了该合同，约定：被告将梁家庄29号一套房屋出租给原告使用，租期自2013年11月1日到2014年5月1日止，房屋年租金为30000元，半年一交。第三份合同签订后，原告向被告一次性交付租金15000元。合同履行至2013年10月下旬，房主康某某找到原告徐某某，告知其马某某将房租只交到2013年11月，剩余的房租未交，若要继续租用，就得续交房租，且房租还要调整上浮。于是，原告徐某某通过电话、短信等方式联系马某某，请求其与房主康某某尽快协商解决，但直至11月初，问题仍未解决。无奈，原告徐某某于2013年11月5日搬离该房屋，启明星辅导学校关门停业。遂后，原告再次短信告知被告，其已搬走，希望被告能将剩余的房租及保证金退还给其。然被告始终未能露面，双方遂产生纷争。原审法院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，不损害国家、集体、个人的利益，合同合法有效。协议签订后，原告依约支付了租期内的全额租金及保证金，被告亦交付了房屋。但在合同履行期间，因房主康某某向原告追讨租金并要求上浮，导致原告不能正常使用。对此，原告多次电话并短信恳求被告出面解决，被告均置之不理。无奈之下，原告搬离了诉争房屋，关闭了辅导学校。被告的不作为行为，直接导致合同无法依约履行，由此产生的损失，被告马某某应当承担相应的民事责任。故原告要求被告退还房租15000元，退还押金2500元的诉讼请求，合理正当，本院予以支持。被告马某某提出的诉争房屋一直由原告使用的抗辩理由，与审理查明的事实相悖，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决：被告马某某于本判决书生效后十日内，退还原告徐某某房租15000元、押金2500元，合计17500元。案件受理费238元，由被告马某某承担宣判后，原审被告马某某不服上诉称，双方的租赁合同第十条约定：“11月份以前与原房东协商，同意续约，如果不同意，到明年4月底乙方再做决定，结束合同“，原审没有依据合同内容审理。被上诉人通过短信、电话告知上诉人，上诉人当然不同意。原房东与被上诉人协商不成，有人干扰正常使用房屋，被上诉人可以报警维护自己的权益，而不是以此借口来解除合同，上诉人的义务是将房屋交给被上诉人使用，没有义务维护社会治安，原审判决错误，请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人徐某某答辩称，原审认定事实清楚，2013年11月1日后我用了5天，我自愿给上诉人马某某再让出半个月的房租1250元。二审查明的事实与原审一致，对原审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，综合当事人诉辩主张和本院查明的事实，本案争议的焦点为上诉人是否应当退还被上诉人未使用房屋但已经交纳半年的房租15000元及押金2500元。经查，上诉人马某某与房东康某某之妻李玉莲签订的《房屋租赁合同》2014年4月30日到期，上诉人马某某只将房租交至2013年11月。因其没有与房东康某某就2013年11月至2014年4月30日的房租达成协议，未交纳2013年11月至2014年4月30日房租，导致房东康某某不同意被上诉人徐某某使用租赁的房屋。当事人应当全面履行自己的义务。因上诉人马某某未全面履行自己的义务，致被上诉人徐某某不能正常使用涉案房屋，其应当退还被上诉人徐某某未使用房屋但已交纳的租金及押金。2013年11月被上诉人徐某某实际使用房屋5天，对已经使用天数的房租上诉人马某某不应退还。原审对此认定有误，予以纠正。本案在二审期间被上诉人徐某某主动让出半月的房租1250元，其行为是当事人自愿的意思表示，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、撤销兰州市七里河区人民法院（2014）七民初字第30248号民事判决；二、上诉人马某某于本判决书生效后十日内退还被上诉人徐某某房租13750元、押金2500元，合计16250元。一审案件受理费238元，二审案件受理费238元，合计476元，由上诉人马某某承担。本判决为终审判决。审 判 长 张秉德代理审判员 张惠东代理审判员 刘桂刚二〇一五年四月九日书 记 员 任继芳 来源：百度搜索“”