（2015）红民南初字第123号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-09-19
案件名称
重庆昊华再生资源有限公司与汪从贤确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
遵义市红花岗区人民法院
所属地区
遵义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆昊华再生资源有限公司,汪从贤
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2015)红民南初字第123号原告重庆昊华再生资源有限公司。住所地重庆市长寿区晏家街道育才路*号***#。组织机构代码56788927-7。法定代表人彭国建，该公司总经理。委托代理人张伟，重庆亿安律师事务所律师。被告汪从贤，男。原告重庆昊华再生资源有限公司诉被告汪从贤确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理，依法由审判员莫红梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆昊华再生资源有限公司委托代理人张伟、被告汪从贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆昊华再生资源有限公司诉称，2011年4月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告向被告租赁位于贵州省遵义市某镇某村某生产队的厂房（面积约4000-5000㎡），租金标准为每月6.10元/，租赁期间为15年（从被告将厂房交付给原告使用时开始计算）。但是，原告与被告签订的《房屋租赁合同》效力存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。以及根据该解释第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告提供的厂房是搭建在某镇某村某农民承包的集体土地上的临时建筑，且被告在搭建该厂房时未取得建设工程规划许可证。由此，原、被告签订的合同为无效合同。现诉至法院，请求确认原被告双方于2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》无效；本案诉讼费由被告承担。被告汪从贤辩称，2011年4月13日，双方签订合同后，被告便按原告的要求出资在租用地上搭建钢架棚、硬化路面、修建围墙、加宽公路等，共计花出人民币286.65万元，于2011年9月将该场地交付原告使用。至2014年9月，原告应支付至2015年9月的租金322080元，但原告只交付107000元而拒不交付所欠215080元租金，被告于2015年2月9日书面通知原告交清所欠租金，原告不但不依约交付所欠租金，反而诉请法院确认双方自愿签订。且已履行三年的合同效力。原告的所作所为，给被告造成损失，应依据合同法承担损害赔偿责任。原、被告双方签订的合同，并没有违反法律和行政法规的强制性规定，租赁合同的标的是安装打包机和堆放回收品的货场，而不是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所指的城市、镇规划区内的房屋和乡、村庄规划区内的房屋。所以，本合同并非无效合同，原告应继续履行合同和承担违约责任。经审理查明，2011年4月13日，重庆昊华再生资源回收有限公司（后更名为重庆昊华再生资源有限公司）与被告汪从贤签订《房屋租赁合同》，约定甲方汪从贤将位于遵义市某镇某村某生产队的厂房出租给乙方重庆吴华再生资源回收有限公司使用。合同明确“一、租赁物业、租赁时间：甲方将位于遵义市某镇某村某生产队的厂房出租给乙方作经营之用，租期为15年（具体时间从甲方交付乙方使用时开始计算）…二、厂房建设、质保期、维修：（一）厂房建设甲方在完成租地事宜后，须在7天内设计出图纸并交付乙方确认，待乙方书面同意后，方可按图纸施工。…三、租金标准、租金支付（一）甲方出租厂房面积为4000-5000（由于厂房尚未建造，具体面积按建造完毕后厂房围墙内实际面积为准），租金标准为每月6.10元/㎡（含税费，以下同），水、电等费用由乙方自行承担。……”。原、被告双方在该合同上签字并盖章。随后，被告汪从贤与遵义市红花岗区某镇某村某组的农户签订《土地租用合同》，取得所需场地并建造好厂房。于2011年9月20日交付原告使用，双方均认可计算租金的厂房面积为4400㎡。之后，原告重庆昊华再生资源有限公司依约支付了至2014年9月20日止的第一期租金。2014年11月，原告重庆昊华再生资源有限公司未再使用租赁的厂房，并于2015年1月支付租金107000元，同时书面通知被告汪从贤表示不再支付租金。现原告以双方签订《房屋租赁合同》符合法律规定的关于无效合同构成要件为由，请求确认该合同无效。上述事实，有原、被告的陈述、《房屋租赁合同》、《土地租用合同》等证据在卷予以佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为原告重庆昊华再生资源有限公司与被告汪从贤于2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》是否存在合同无效情形。本案的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，双方约定由汪从贤在遵义市某镇某村某生产队租地修建厂房，再出租给重庆昊华再生资源回收有限公司使用。现原告以被告所建厂房未取得合法手续为由请求确认该合同无效。经审查，被告所建厂房用地系农村集体所有土地，尚未取得建房审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案原、被告所签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。被告辩称租赁合同的标的是安装打包机和堆放回收品的货场，并非城市、镇规划区内的房屋和乡、村庄规划区内的房屋，考虑法规中的“房屋”是对地上建筑物的广泛指代，并未对建筑物的结构及规模作出明确定义，故被告的这一辩解理由不能成立，由此，对于原告的请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：原告重庆昊华再生资源有限公司与被告汪从贤于2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》无效。案件受理费30元(已减半收取)，由被告汪从贤承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 莫红梅二〇一五年四月九日书记员 吴乾平 关注公众号“”