（2015）沈中民二终字第344号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-27
案件名称
上诉人李昆与被上诉人王鑫、原审第三人常颖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李昆,王鑫,常颖
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第344号上诉人（原审原告）：李昆，女，1955年7月4日出生，汉族，住址沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：王鑫，男，1964年6月9日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。原审第三人：常颖，女，1963年7月9日出生，汉族。上诉人李昆因与被上诉人王鑫、原审第三人常颖房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第934号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员李妍担任审判长，与代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏组成合议庭，于2015年1月23日开庭审理了本案，上诉人李昆、被上诉人王鑫与原审第三人常颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李昆一审诉称，李昆与王鑫及常颖于2013年3月22日签订房屋买卖协议书一份，其内容是王鑫将坐落于沈阳市东陵区观泉路276-5号楼6单元5层1号房屋卖给李昆，分三次付款，成交金额61万元，同日李昆交给王鑫及常颖定金1万元。合同签订后王鑫办理了离婚手续，李昆多次要求与王鑫见面看看王鑫的离婚手续，以确定涉案房屋归王鑫夫妻哪一方所有，但王鑫拒绝见面。李昆认为李昆明确了解房屋归谁所有才能购房，因此房屋买卖合同无法履行。李昆还认为王鑫有欺骗行为，王鑫所卖房屋与中介带李昆看房时所看到的房屋不符，因此房屋买卖合同无法履行。此外，在李昆、王鑫签订买卖合同后，王鑫还在报纸上刊登出售房屋的广告，构成违约。综上所述，王鑫违约在先，房屋买卖合同无法履行。故请求法院判令：1.李昆、王鑫解除房屋买卖合同；2.王鑫返还定金1万元；3.王鑫赔偿定金的利息500元；4.王鑫赔偿精神补偿费500元；5.王鑫承担诉讼费用。王鑫一审辩称，我的房屋是委托中介出售的，中介通知我做什么我就做什么，是中介负责在报纸上刊登广告，我不知情。在我与李昆签订的房屋买卖协议中已经写明，如果为了避税需要，我与常颖办理离婚，李昆对此是明知的，我与常颖是于2013年3月26日在中介的陪同下去办理的离婚手续。李昆是因为其办理不下来贷款，而且也借不来钱，才主动提出不购买我的房屋的。我现在同意与李昆解除房屋买卖合同，但如果李昆要求继续购买房屋，我仍同意将房屋出售给她。常颖一审辩称，同意王鑫的答辩意见。原审法院审理查明，2013年3月22日，经案外人沈阳市大东区美超顺房产信息中介所经营者张建美介绍，李昆与王鑫及常颖签订房屋买卖协议书一份，约定王鑫将沈阳市东陵区观泉路276-5号6-5-1室房屋（现已划归至大东区管辖）出售给李昆，房屋建筑面积130.44平方米，成交金额61万元，分三次付款，定金1万元，如王鑫违约，赔偿李昆定金的双倍，如李昆违约，定金不退，王鑫同意李昆方贷款，如有二套房税，王鑫配合办理离婚，李昆、王鑫在30天内办理交易手续，李昆贷款下来后付给王鑫，王鑫同时交房。签订合同当日，李昆向王鑫及常颖支付定金1万元。此后，李昆未向王鑫支付其余购房款，王鑫亦未向李昆交付房屋。王鑫与常颖于2013年3月26日办理离婚，离婚协议书中约定涉案房屋归王鑫所有。2013年5月19日，李昆通知王鑫，因其无法取得贷款，故其要求与王鑫解除房屋买卖合同。另查明，李昆、王鑫签订房屋买卖合同后，案外人沈阳市大东区美超顺房产信息中介所仍在报纸上刊登涉案房屋的售房广告。原审法院认为，李昆、王鑫于2013年3月22日签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履约。李昆与王鑫签订房屋买卖协议意图向王鑫购买涉案房屋，则李昆应依据合同约定向王鑫支付购房款61万元，但李昆因其无法取得贷款进而无法向王鑫支付购房屋，故向王鑫提出解除房屋买卖合同，已经构成违约，根据合同约定，如王鑫违约，定金不退，故李昆要求王鑫返还定金1万元的诉讼请求原审法院不予支持。李昆要求王鑫支付定金利息500元和精神补偿费500元的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院亦不予支持。关于李昆提出的王鑫与常颖离婚造成涉案房屋权属不明，导致房屋买卖合同无法履行的主张，李昆、王鑫签订的房屋买卖合同中已经约定如遇有二套房税，王鑫配合办理离婚，且王鑫与常颖离婚未导致房屋买卖合同无法履行，故对于李昆的该项主张原审法院不予支持。关于李昆提出的王鑫所售房屋与签订合同前中介带其参观的房屋条件不符，导致房屋买卖合同无法履行的主张，因李昆未向原审法院提供相关证据证明其主张，故对于李昆的该项主张原审法院不予支持。关于李昆提出的李昆、王鑫签订房屋买卖合同后王鑫仍在报纸刊登售房广告，已构成违约的主张，李昆、王鑫签订的房屋买卖合同中对此没有明确约定，该广告是由案外人沈阳市大东区美超顺房产信息中介发布，且未因此导致房屋买卖合同无法履行，故对于李昆的该项主张原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，原审判决如下：驳回原告李昆的诉讼请求。案件受理费200元，由原告李昆负担。宣判后，上诉人李昆不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审判决事实不清，证据不足。被上诉人、第三人和张建美（张建美系沈阳市大东区美超顺房产信息中介所的负责人）在与上诉人签订《房屋买卖协议书》过程中，存在着民事欺诈的行为。首先，被上诉人和第三人要出卖的房屋坐落于沈阳市东陵区（现改为大东区）观泉路276-5号楼6单元5层1号，而在看房时，被上诉人和第三人以其房屋已出租为由，让上诉人看的是4层的房屋，并明确告诉上诉人，5层的房屋与4层的房屋一样都是“清水房”。其次，上诉人、第三人和张建美三人在上诉人尚未看到诉争房屋的情况下，便催促上诉人与之签订了《房屋买卖协议书》并让上诉人交了10，000定金和中介费，随后又称可以看房。当上诉人看到所谓的“清水房”与之前看到的4层楼房状况不相符，并明确表示不同意购买了，而被上诉人和第三人从此躲避上诉人，无法预知相见和沟通。被上诉人假离婚上诉人只听中介说过，并不知道事实，不知道是真是假及产权属谁。再次，上诉人是为在北京工作的女儿而购买诉争房屋，在商谈购房时已告知被上诉人和中介方，需通过贷款来支付购房款，被上诉人同意贷款后付房款，中介张建美也表示可以为上诉人贷款45万元，期限为30年，监管资金，不用上诉人管，而在欲办理贷款手续时，张建美则最终办时不去给办。二、原审判决认定上诉人违约证据不足。首先，被上诉人和张建美让上诉人看的房子与诉争房屋条件不符，上诉人提供了CD证明。其二，双方于2013年3月22日签订的房屋买卖协议，而被上诉人2013年4月15日又在城市楼市房产报上继续刊登卖房广告。其三，贷款是履行房屋买卖的重要条件，张建美承诺为上诉人贷款，让上诉人提供虚假证明，上诉人在没有办法的情况下一一同意，但张建美仍不能为上诉人办理贷款。其四，由于被上诉人、第三人和张建美不给上诉人退还所交的费用，但被上诉人不接电话。被上诉人没有诚意卖房，故发了几条短信。上诉人认为此短信与诉争房屋买卖合同无关，由于上诉人找不到被上诉人，只好多次与中介张建美协商办理银行贷款，女儿从北京请假回来，结果张建美不去，给上诉人一个电话让上诉人带500元钱找这个人办假银行流水账。上诉人没有同意，发生争吵打到派出所，上诉人无奈只好彻底终止合同。被上诉人王鑫答辩称，同意原审判决。原审第三人常颖答辩称，同意原审判决。本院查明的事实与原审法院认定的事实基本相一致。本院另查明，李昆另案告诉张建美居间合同一案，经沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1577号民事判决认定，李昆按居间合同约定支付了中介费，但张建美未履行其承诺帮助李昆合法取得贷款45万元，亦未负责为李昆办理资金监管事宜，最终导致李昆无法履行与案外人签订的房屋买卖合同。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖协议书、定金收条、短信记录、离婚协议书、房产广告、沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1577号民事判决等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，上诉人李昆与被上诉人王鑫、原审第三人常颖签订的房屋买卖协议书系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房屋买卖协议书已明确上诉人李昆以贷款方式支付房款，但在履行合同过程中因提供居间服务的张建美未能帮助上诉人李昆合法取得贷款，故导致上诉人李昆与被上诉人王鑫、原审第三人常颖签订的房屋买卖协议无法继续履行，房屋买卖合同应予以解除。合同无法继续履行系不可归责于双方当事人的原因，故被上诉人王鑫、原审第三人常颖应返还上诉人李昆定金10，000元。关于上诉人李昆主张的要求被上诉人王鑫赔偿其定金的利息及精神补偿费因没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第934号民事判决；二、解除李昆与王鑫、常颖签订的房屋买卖协议书；三、王鑫及常颖于本判决发生法律效力之日起十日内返还李昆定金10，000元；四、驳回李昆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，由王鑫、常颖负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一五年四月九日书 记 员 刘冰青本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 百度搜索“”