（2015）常民终字第107号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-28
案件名称
张忠明与马贺然房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马贺然,张忠明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第107号上诉人（原审被告）马贺然。被上诉人（原审原告）张忠明。委托代理人钱爱民，江苏高枫律师事务所律师。上诉人马贺然因与张忠明房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第01758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审情况：张忠明诉称，2013年10月10日，张忠明、马贺然签订南大街商铺租赁合同，合同约定张忠明将常州市南大街步行街B8地块二层编号为商68-213、建筑面积为44.36平米的商铺租给马贺然经营化妆品，租赁期限一年，自2013年10月10日起至2014年10月9日止，年租金为7800元。合同签订后，马贺然支付了首期租金40000元，但没有按合同约定在2014年2月10日前支付38000元租金，张忠明多次催要，马贺然均以种种理由推诿，为此，张忠明现向法院起诉，请求判令马贺然支付租金38000元及违约金10000元。马贺然辩称，房屋租赁合同签订后，马贺然做到四个半月的时候就与张忠明说做不下去了，当时张忠明也同意的，但是张忠明不肯退还押金10000元，双方又协商了几次也没有解决。下半年没有做，张忠明也是同意的，因此，张忠明应退还押金10000元。原审法院经审理查明，涉案商铺所有权人为ＸＸ娟，2004年9月30日，ＸＸ娟签订委托书，委托张忠明全权负责商铺租赁事宜。2013年10月10日，张忠明、马贺然签订常州市南大街商业步行街B8地块二层区域商铺租赁合同。约定张忠明将该地块编号南68-213、建筑面积44.36平方米的房屋出租给马贺然，租期自2013年10月10日起至2014年10月9日止，年租金为78000元。马贺然已向张忠明支付40000元，尚欠38000元，马贺然必须在2014年2月10日前付清，若逾期不能履行，张忠明可以解除合同，收回商铺、不退还履约保证金，不承担马贺然任何损失。合同第8条第2项约定：“本合同对违约行为处理有约定的，发生该行为时，按约定处理；对违约行为未有明确约定的，发生该违约行为时，违约方应当向对方支付违约金，违约金按本合同中履约保证金金额的0.5%计算并根据合同的约定和违约次数，分别单独计算、支付。”合同签订后，张忠明将房屋交付马贺然，并收取马贺然租金40000元以及履约保证金10000元。原审法院经审理认为，张忠明、马贺然签订的常州南大街商业步行街B8地块二层区域商铺租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。租赁合同签订后，张忠明依约将商铺交付给马贺然，履行了合同义务，但马贺然在2014年2月10日前未能按约支付租金，构成违约，应承担相应的民事责任。关于张忠明主张的违约金10000元问题。根据租赁合同约定，违约金应按合同中履约保证金全额的0.5%计算并根据合同的约定和违约次数，分别单独计算、支付。因此，法院认为张忠明主张违约金数额明显超过合同约定，法院据此调整为500元，超过部分法院不予支持。马贺然抗辩要求张忠明退还押金10000元，法院认为马贺然所述押金实为双方合同约定的履约保证金。审理中，马贺然并未就此提出反诉，故本案不作处理，马贺然可另行主张权利。马贺然辩称房屋承租半年后，张忠明同意马贺然解除房屋租赁合同，但未向法院提交相应证据予以证明，故法院不予采信。因调解无效，原审法院据此依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、马贺然于本判决生效之日起十日内支付张忠明租金38000元；二、马贺然于本判决生效之日起十日内支付张忠明违约金500元；三、驳回张忠明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元（张忠明已预交，法院不再退还），由张忠明负担99元，马贺然负担401元。上诉人马贺然不服上述判决，向本院提起上诉称：2014年2月10日前，我找到张忠明协商，明确提出提前终止双方租赁协议，张忠明同意提前解除，但不退我1万元押金，此后，我就提前搬走，不再使用张忠明的商铺，因此，张忠明应按照实际使用时间支付租金，不应再额外支付张忠明租金。张忠明明知我提出提前终止合同后，怠于及时向我行使权利，况且，张忠明收取我押金1万元拒不退还，故张忠明不应再向我主张其余租金。请求二审法院查明事实，依法驳回张忠明的诉讼请求。被上诉人张忠明答辩称：马贺然说张忠明同意提前解除租赁合同没有事实与法律的依据，首先马贺然未提供任何证据证明双方已达成提前解除合同的合意，其次根据双方签订的合同第二条第四点，明确约定在本合同的有效期内马贺然不得中途被退租，张忠明也从未同意过，第三根据合同法的规定，除法定解除情形之外双方解除合同需经协商一致，关于1万元的履约保证金，根据合同第三条的约定，该保证金用于马贺然完全履行本合同的所有约定，在合同到期不违反本合同各项约定，无欠费的情况下才能退，本案中马贺然未按约定支付租金，且至今还拖欠水电费、物业费1511.76元，马贺然无权要求退还该履约保证金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。二审中，各方当事人均未提供新的证据，对一审法院查明的事实均无异议，本院依法对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：张忠明、马贺然签订的租赁合同合同有效，双方均应按合同的约定履行。根据本案查明的事实及双方当事人的陈述可以认定马贺然在2014年2月10日前未能按约支付租金，违反合同的约定，应承担相应的民事责任。马贺然上诉称房屋承租半年后，其明确表示不再继续承租房屋且张忠明亦同意解除房屋租赁合同的理由，因张忠明不予认可，其也未提供任何相应证据予以证明，故本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人马贺然负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈秋云代理审判员 周韵琪代理审判员 吴立春二〇一五年四月九日书 记 员 蒋 洁 来源：百度搜索“”