（2015）东中法民一终字第232号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2017-05-02
案件名称
李秀美、东莞市易丰物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李秀美,东莞市易丰物业管理服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第232号上诉人（原审被告）：李秀美，女，1969年7月28日出生，中国台湾人。委托代理人：李连明，广东智捷律师事务所律师。委托代理人：张舒，广东智捷律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：东莞市易丰物业管理服务有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇连升中路**号虎门地标广场*号塔楼*楼。法定代表人：郑伟光，该公司总经理。委托代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。委托代理人：方燕萍，广东章禹律师事务所律师。上诉人李秀美与被上诉人东莞市易丰物业管理服务有限公司（以下简称易丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法虎民一初字第736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。易丰公司于2014年7月10日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除易丰公司与李秀美签订的《地标广场物业管理服务协议》；2、李秀美支付2014年5月至7月的物业管理费共计85029元；3、李秀美支付6月和7月的水电费共计44721.66元；4、李秀美支付逾期支付物业管理费的违约金，违约金按其拖欠数额每日加收0.3%计算，从2014年5月6日起计算，暂计到2014年7月30日止，违约金为6547.22元；5、李秀美支付逾期支付水电费的违约金，违约金按其拖欠数额每日加收0.3%计算，从2014年5月6日起计算，暂计至2014年7月30日止，违约金为3413.53元；6、本案诉讼费由李秀美承担。一审庭审中，易丰公司明确诉求一为确认双方签订的《地标广场物业管理服务协议》于2014年9月2日解除；诉求三中的水电费产生及使用期间为2014年5月和6月，但交纳时间分别为6月和7月；诉求四、五的违约金以每月的物业管理费及水电费为基数，从每月6日起分段计算至实际付清为止。原审法院经审理查明：2013年6月25日，易丰公司作为甲方、李秀美作为乙方，签订了一份《地标广场物业管理服务协议》，主要约定如下：1、由易丰公司为李秀美承租的位于东莞市虎门镇地标广场2号商业2032、2033、2034、2035、2036、2037号商铺提供物业管理服务；2、每月物业管理费28343元应在当月5日前缴纳，如当天为法定假日，则缴纳物业服务费用的期限可顺延至法定假日后的第一天；3、李秀美应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气等费用，并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用，水电费由李秀美按实际用量向地标广场物业服务中心缴付，李秀美应按照公用事业部门或易丰公司的收费通知按时足额交纳其他费用；4、李秀美如乙方逾期支付或补足物业管理费、保证金或其它应缴费用的，李秀美除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向易丰公司支付违约金，逾期达15日的，易丰公司有权中止或停止提供物业服务。易丰公司主张李秀美从2014年5月起拖欠物业管理费及水电费，至起诉时尚欠其5月至7月的物业管理费共85029元、5月份电费18404.49元、5月份水费1398.72元、6月份电费23408.13元、6月份水费1510.32元，遂通过起诉的方式提出解除合同，并要求确认涉案合同于2014年9月2日解除。李秀美主张其最早得知易丰公司要求解除合同的时间是收到《起诉状》之日即2014年7月22日，对欠费的数额予以确认。一审庭审中，双方确认每月的水电费应在下个月的5日前交纳。庭后，李秀美向原审法院反映已经向易丰公司清偿了本案的债务，为查明事实，原审法院于2014年9月17日组织双方到庭补充调查。易丰公司与李秀美均确认李秀美于2014年9月3日向易丰公司支付了两笔金额分别为70000元以及96807.14元的款项。李秀美主张这两笔款项均是用于清偿诉求二和诉求三中的债务，多余部分用于支付其后的物业管理费和水电费，至今未支付过诉求四和诉求五当中的违约金。易丰公司主张96807.14元是用于清偿2014年5月至8月的水电费，70000元是用于清偿2014年5月、6月及7月的部分物业管理费，尚欠其7月部分物业管理费，而且在李秀美付款时，易丰公司并没有同意免除诉求四和诉求五的违约金。原审法院认定上述事实的证据有：《地标广场物业管理服务协议》、《2014年二号商业商铺水电抄写及商铺欠款明细表》、《地标广场物业服务中心2号商业文件签收表》以及一审庭审笔录等。原审法院认为：本案是物业服务合同纠纷，李秀美对易丰公司起诉时所主张的欠款数额予以确认，原审法院予以确认。对于李秀美在9月3日向易丰公司支付的两笔款项，双方对金额予以确认，但对付款用途存在不一致的意见，在双方均未能对各自主张的付款用途进行举证的情况下，付款人即李秀美有权对付款用途作出选择，因此，对李秀美主张上述款项用于清偿诉求二和诉求三的款项共129750.66元，原审法院予以采纳，故至2014年9月3日李秀美已经清偿了诉求二和诉求三中的债务，故对易丰公司诉求李秀美再诉求二和诉求三中的款项，原审法院不予支持。至于诉求四和诉求五的违约金，双方均确认李秀美尚未支付，原审法院依法予以处理。原审法院认为，易丰公司主张违约金以每月的物业管理费及水电费为基数，按未付金额的千分之三，从每月6日起分段计算至付清之日止，符合合同约定。至于李秀美主张计算标准过高，并请求原审法院予以调整的问题，原审法院认为，违约金的标准是双方在签订合同时综合涉案合同的实际情况而作出的真实意思表示，是李秀美在签订合同时所能预见的法律后果，且李秀美未能举证证明该标准存在明显过高的情形，因此，对其的调整请求，原审法院不予采纳，违约金应以各月的应付款项为本金，按每日3‰的标准分段计算至2014年9月3日止：1、2014年5月物业管理费的违约金以28343元为本金，从2014年5月6日起算，其中算至2014年7月30日的违约金为28343元×86天×3‰=7312.49元，2014年7月31至2014年9月3日的违约金为28343元×35天×3‰=2976.02元；2、2014年6月物业管理费的违约金以28343元为本金，从2014年6月6日起算，其中算至2014年7月30日的违约金为28343元×55天×3‰=4676.6元，2014年7月31至2014年9月3日的违约金为28343元×35天×3‰=2976.02元；3、2014年7月物业管理费的违约金以28343元为本金，从2014年7月6日起算，其中算至2014年7月30日的违约金为共28343元×25天×3‰=2125.73元，2014年7月31至2014年9月3日的违约金为28343元×35天×3‰=2976.02元；4、2014年5月水电费的违约金以18404.49元+1398.72元=19803.21元为本金，从2014年6月6日起算，其中算至2014年7月30日的违约金为19803.21元×55天×3‰=3267.53元，2014年7月31至2014年9月3日的违约金为19803.21元×35天×3‰=2079.34元5、2014年6月水电费的违约金以23408.13元+1510.32元=24918.45元为本金，从2014年7月6日起算，其中算至2014年7月30日的违约金为24918.45元×25天×3‰=1868.88元，2014年7月31至2014年9月3日的违约金为24918.45元×35天×3‰=2616.44元；上述1-3项计至2014年7月30日的违约金共7312.49元+4676.6元+2125.73元=14114.82元，易丰公司只诉求6547.22元，是其对自身权利的合法处分，原审法院予以确认，故李秀美需向易丰公司支付2014年5月至7月物业管理费的违约金为6547.22元+2976.02元×3=15475.28元。同理，上述4-5项计至7月30日的违约金共3267.53元+1868.88元=5136.41元，易丰公司只诉求3413.53元，是其对自身权利的合法处分，原审法院予以确认，故李秀美需向易丰公司支付2014年5月至7月物业管理费的违约金为3413.53元+2079.34元+2616.44元=8109.31元。至于合同解除的问题，原审法院认为，根据合同约定，李秀美逾期交费达15日的，易丰公司即有权停止提供物业管理服务，这是对易丰公司单方解除权的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现李秀美逾期交费超过15天，易丰公司有权解除涉案合同，故对易丰公司诉求解除《地标广场物业管理服务协议》，原审法院予以支持。至于合同解除的时间，根据上法第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，易丰公司以《起诉状》的方式提出解除合同，故《地标广场物业管理服务协议》应在李秀美收到《起诉状》之日即2014年7月22日解除，但易丰公司要求确认合同自2014年9月2日解除，应视为享有解除权的易丰公司同意涉案合同履行至2014年9月1日，故对易丰公司诉求确认《地标广场物业管理服务协议》于2014年9月2日解除，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：确认易丰公司与李秀美于2013年6月25日签订的《地标广场物业管理服务协议》于2014年9月2日解除；二、限李秀美于判决发生法律效力之日起三日内向易丰公司支付2014年5月至7月物业管理费的违约金15475.28元；三、限李秀美于判决发生法律效力之日起三日内向易丰公司支付2014年5月至6月的水电费的违约金共8109.31元；四、驳回易丰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费3094元，由李秀美负担。上诉人李秀美不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）与易丰公司签订物业服务协议是附随协议，主协议是案涉租赁物的租赁合同，主协议没有解除，附随协议不应当解除。（二）一审法院支持滞纳金利率是千分之三，远高于银行贷款利率的四倍，请求法院依法调整。据此，请求本院：1、撤销原审判决第一、二、三项，改判李秀美无需支付违约金。2、本案诉讼费由易丰公司承担。被上诉人易丰公司答辩称：易丰公司合法成立，有相关物业资质。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对李秀美上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）易丰公司诉请解除案涉《地标广场物业管理服务协议》是否依法有据。（二）违约金是否过高。关于焦点一。易丰公司与李秀美之间是物业服务合同关系，而李秀美与东莞市东方伟业房地产开发有限公司是租赁合同关系，两者并非同一法律关系，李秀美主张本案物业服务协议是租赁合同的附随协议没有任何依据，本院对此不予采信。《地标广场物业管理服务协议》能否解除，应根据双方合同约定及法律规定进行审查。李秀美逾期交纳物业管理费和水电费超过15天，违反了合同约定，已构成违约，易丰公司有权依据合同约定解除合同，原审法院对此认定正确，本院予以维持。关于焦点二。根据广东省司法实践，业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成的损失的百分之三十的，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。本案中，按照案涉合同的约定，每月的物业服务费、水电费都是约定交纳日期的，因此，李秀美迟延支付物业服务费、水电费导致易丰公司的损失可推定为该部分物业服务费、水电费的预期利息。案涉合同约定的滞纳金标准已经超过以李秀美拖欠的物业服务费、水电费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息的百分之三十。李秀美可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。综合考虑易丰公司的损失以及案涉合同对滞纳金的约定，本院酌定将案涉合同的滞纳金调整为以李秀美拖欠的物业服务费、水电费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准计算。原审法院认定李秀美在2014年9月3日支付的款项已经足以付清其拖欠的2014年5月至7月的物业服务费和2014年5月至2014年6月水电费，易丰公司对此并未提出上诉，视为其认可原审法院的该项认定。故李秀美2014年9月3日已经清偿了本案所涉的物业服务费和水电费。综上，易丰公司所主张的滞纳金数额计算为：2014年5月至2014年7月物业服务费对应的滞纳金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，以每月实际拖欠的物业服务费28343元为本金，自当月6日起计至2014年9月3日止。2014年5月至2014年6月水电费对应的滞纳金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，以每月实际拖欠的水电费为本金（其中2014年5月19803.21元、2014年6月24918.45元），自下月6日起计至2014年9月3日止。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。李秀美的上诉主张部分有理，对其上诉请求部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法虎民一初字第736号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法虎民一初字第736号民事判决第二、三、四项。三、限李秀美于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞市易丰物业管理服务有限公司支付2014年5月至7月物业服务费的滞纳金（2014年5月至2014年7月物业服务费对应的滞纳金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，以每月实际拖欠的物业服务费28343元为本金，自当月6日起计至2014年9月3日止）。四、限李秀美于本判决发生法律效力之日起三日内向东莞市易丰物业管理服务有限公司支付2014年5月至6月水电费的滞纳金（2014年5月至2014年6月水电费对应的滞纳金，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，以每月实际拖欠的水电费为本金，其中2014年5月本金为19803.21元、2014年6月本金为24918.45元，自下月6日起计至2014年9月3日止）。五、驳回东莞市易丰物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3094元，由东莞市易丰物业管理服务有限公司承担500元，由李秀美承担2594元。二审受理费3094元，由东莞市易丰物业管理服务有限公司承担500元，由李秀美承担2594元。本判决为终审判决。审 判 长 梁振彪代理审判员 杨 浩代理审判员 廖志明二〇一五年四月九日书 记 员 梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”