（2015）盱民初字第00318号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-17
案件名称
孟祥与江苏万鼎置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟祥,江苏万鼎置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百七十九条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第00318号原告孟祥，职员。委托代理人刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。被告江苏万鼎置业有限公司，组织机构代码：67302284-5。住所地：盱眙县盱城镇世纪名城小区**号楼***室。法定代表人桑晓军，该公司总经理。委托代理人邵明志。委托代理人倪永保，江苏法之衡律师事务所律师。原告孟祥诉被告江苏万鼎置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序，于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告孟祥委托代理人刘国振、被告江苏万鼎置业有限公司委托代理人邵明志、倪永保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟祥诉称，2010年10月1日，原、被告双方依法签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的盱眙县世纪名城小区6号楼2-301号房屋，房屋总价为342000元，被告应于2012年6月30日向原告交付房屋，如逾期交付房屋，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约交纳全部房款342000元，但被告至今未向原告交付房屋，经与被告多次交涉，要求被告按约履行交付房屋，按日向原告支付已付房款万分之二的逾期交房违约金，以补偿原告的实际损失，被告拒绝。为维护原告的合法权益，请求法院判决1.被告立即交付盱眙县世纪名城小区6号楼2-301号房屋；2.按日向原告支付已付房款万分之一的逾期交房违约金，自2012年6月30日起直至实际交付之日止（暂计至2015年1月20日）。被告江苏万鼎置业有限公司辩称，1.原告要求被告交付的世纪名城小区6号楼尚未通过验收，且该幢楼由于开发商曾因资金短缺导致房屋中止建设，后经盱眙县盱城镇政府参与，与业主代表达成协议，约定每户补交房款进行房屋建设，在房屋建好没有通过验收时，如果交房需通过业主代表进行交付，故对于原告要求交房的诉讼请求我公司暂不能履行；2.原告主张的逾期交房违约金具有时效性，即起诉前两年的违约金在法律保护范围内，二年前的违约金超过了诉讼时效，不受法律保护；3.本案中原告在履行合同时有逾期付款的违约行为，其中239000元房款合同约定是2010年10月20日前以银行按揭或现金的方式一次性支付给被告，逾期应当按合同第六条第三项约定承担2010年10月21日至2011年4月10日间逾期付款违约金。经审理查明，2010年10月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告公司开发的“世纪名城”小区6号楼2单元301号房，房屋总价款为342000元。合同第六条付款方式及期限中约定：“买受人于2010年10月1日缴纳合同总价30%以上的房款：人民币壹拾万零叁仟元整（计￥103000.00）（含定金）；余额房款：人民币贰拾叁万玖仟元整（计￥239000），买受人于2010年10月20日前通过办理银行按揭贷款或现金方式一次性支付给出卖人，逾期按照逾期付款违约责任处理”；第八条约定：“出卖人应在2012年6月30日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋；第九条约定：“逾期交房超过30日后，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”原告于2010年10月14日向被告交付房屋首付款103000元，余款239000元通过中国工商银行办理了按揭贷款，上述239000元款项银行于2010年11月11日已发放至被告账户。时至今日，原告所购房屋未进行单体验收，更未通过综合验收，即未满足合同约定的房屋交付条件，被告亦未向原告交付所购房屋，原告因此问题向相关政府部门反馈，并与被告交涉未果后，遂诉讼来院。庭后，原告向本院提交书面申明愿意接受现有状态下的房屋。上述事实，有当事人的当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、证人证言、盱城镇人民政府关于推荐世纪名城项目建设的情况说明等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告要求交付房屋的诉讼请求是否有约定或法定依据；2.原告所主张的部分逾期交房违约金是否已过诉讼时效。对于原告主张交房的诉讼请求，鉴于涉案房屋尚未通过单体验收，房屋质量是否合格尚无法确定，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁布的施工验收规范和质量检验标准及时验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用”，当事人应当在法律允许范围内处分自己的权利，故即使原告愿意接收现有状态下的房屋，因房屋尚不具备交付条件，现阶段被告难以履行交付房屋的合同义务，对原告要求交付房屋的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告赔付自2012年6月30日起至房屋符合交付条件之日止的逾期交房违约金，被告对于逾期交房的事实不持异议，但抗辩仅认可原告起诉前两年的违约金，超过两年即超过诉讼时效。对此，因原、被告双方合同约定的系以日为单位计算违约金，每日需赔付的违约金均不一致，应当独立计算每日违约金，对于原告主张的自2013年1月16日至2015年1月26日期间的违约金未超过诉讼时效，依约被告应予赔付。而原告主张的自2012年7月1日至2013年1月15日期间的违约金，原告提供的证据证实多次向被告主张权利，诉讼时效中断，被告仍应承担赔偿责任。对于被告抗辩的原告逾期付款问题，属于独立的反诉请求，经本院向被告释明，被告坚持不提起反诉，故本院不予理涉。综上，自2012年7月1日至2015年1月20日共计933天，截至2015年1月20日，被告应赔付原告逾期交房违约金31908.6元（342000元×0.0001×933天），此后按每日34.2元赔付至房屋符合交付条件之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告江苏万鼎置业有限公司于本判决生效后六十日内向原告孟祥支付31908.6元（截至2015年1月20日，此后按每日34.2元赔付至房屋符合交付条件之日止）。二、驳回原告孟祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费776元，减半收取338元，由被告江苏万鼎置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。代理审判员 王云云二〇一五年四月九日书 记 员 卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 来源：百度搜索“”