（2015）鼓民初字第1084号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-05
案件名称
原告南京宁设物业管理有限责任公司与被告赵树利物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京宁设物业管理有限责任公司,赵树利
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第一百三十四条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第1084号原告南京宁设物业管理有限责任公司，住所地本市秦淮区三茅宫91号406室。（组织机构代码证67492590-7）法定代表人李东，总经理。委托代理人胡宪政。被告赵树利，男，汉族，1964年7月1日生。原告南京宁设物业管理有限责任公司（以下简称宁设物业公司）诉被告赵树利物业服务合同纠纷一案，依法由审判员刘春晓适用简易程序，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告宁设物业公司的委托代理人胡宪政、被告赵树利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁设物业公司诉称，2013年12月26日，原告与代表全体业主的南京市桃花源居住宅小区业主委员会签订物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务，物业管理费为高层每月每平方米0.8元，服务期限为2014年1月1日至2016年12月31日。但是经原告多次催要，被告至今未缴纳2014年度物业费用。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令被告支付从2014年1月1日至2014年12月31日的物业费1086.4元、公摊电费192元，并承担本案诉讼费用。被告赵树利辩称，对于原告主张的物业费和公摊电费的数额无异议，被告不缴纳费用有如下原因：原告在小区管理方面不到位，如29幢楼梯上有业主停放自行车，影响其他人出行；29幢一层往地下室拉的电线横在楼梯上，存在明显安全隐患；原告在小区内随意划分车位，侵占了非机动车停车位和行人走道；29幢超市后面在2012年建了违建，因被告阻止，当时的物业公司承诺免收被告2年物业费，被告才同意，现在虽然换成了原告，也应免收被告物业费，否则就应拆除违建。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，本市鼓楼区桃花源居29幢202室房屋（建筑面积为114.44平方米）的登记所有权人为赵树利、葛传美。庭审中，被告赵树利表示愿意一人承担该房屋产生的所有物业费用。2013年12月26日，原告（乙方）与南京市桃花源居住宅小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定由原告负责该小区的物业管理服务，合同期限为2014年1月1日至2016年12月31日，物业管理服务费按每月每平方米0.8元计算（小高层）；原告提供的物业服务管理包括：物业公共部位的维修、养护和管理，公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿化、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公用环境卫生，交通与车辆停放秩序和管理，维持公共秩序等等。合同中未约定物业费的缴纳方式，原告称每半年收缴一次。上述合同订立后，原告为该小区提供了相应物业服务，但被告欠缴2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费、公共电费。审理中，原告提出按合同约定被告欠缴的物业管理费应是1098.6元（114.44平方米×0.8元／月×12月），但自愿按1086.4元向被告主张物业管理费。因被告欠缴物业费，原告称曾电话催缴，并于2014年10月20日将书面催缴函张贴于被告门前，被告称未见过书面催缴函，仅于2015年2月接到原告催缴物业费的电话。被告赵树利为证明其辩称，提交了4张照片，证明其辩称的29幢楼道中有自行车、电动车停放现象，29幢一楼到地下室之间有一根电线，自行车棚前面划了机动车停车位，以及苏果超市后部搭建了车棚。原告对照片的真实性不持异议，但认为楼道内的自行车、电动车停放是其他业主所为，物业公司也只能进行劝阻，机动车车位的划分是根据有车位需求的业主要求和业委会同意进行的，苏果超市后部车棚系前一任物业公司服务期间搭建，原告作为物业公司也没有拆除违建的权利，至于被告反映的电线问题，原告核实后将立刻处理。2015年4月9日中午，经本院现场勘验，原告宁设物业公司将被告赵树利反映的电线沿墙面进行了固定，现无电线悬挂在通行处。以上事实，有物业服务合同、催缴函、房屋登记簿、照片、现场勘验笔录及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，南京市桃花源居住宅小区业主委员会与原告签订的物业服务合同形式合法，内容真实，该合同为有效合同，对全体业主具有约束力。被告作为业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业费，故原告向被告主张相应服务期间的物业费于法有据，应予支持。现被告对原告主张的物业管理费、公共电费的数额并无异议，本院予以确认。被告赵树利辩称的原告物业服务不到位之处，系原告对公共部位的服务、管理职能，原告系物业服务公司，基于合同关系对小区进行服务、管理，权责受合同约定和合同地位所限；又因原告所服务的对象系小区全体业主，基于高层建筑群的居住特点，被告赵树利虽也系小区业主之一，但其对小区公共区域的使用和权利必定有和其他业主的权利行使发生冲突的时候，也因此需要权利的节制行使。被告所提出的原告物业服务不到位之处，如楼道处停放自行车、电动车以及机动车位划分，就属于较为典型的业主之间权利行使出现冲突的情形，将该情形一味归责于物业公司管理不到位，过分加重了物业公司的合同责任。此外，被告所反映的原告对小区管理不到位的情形，也未达到严重影响业主正常生活的程度。而被告反映的苏果超市后部违建一事，如被告所述，该违建的产生与原告无关，被告与前一任物业公司达成的免交物业费协议，不能产生约束原告的作用，故被告要求原告亦予以免除物业费，无合同和法律基础，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：被告赵树利于本判决生效之日起十日内给付原告南京宁设物业管理有限责任公司2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1086.4元、公摊电费192元，合计1278.4元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵树利负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 刘春晓二〇一五年四月九日书记员 丛志阳 来源：百度“”