（2015）徐民终字第00330号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-17
案件名称
周小旺与李道银租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周小旺,李道银
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第00330号上诉人（原审原告，反诉被告）周小旺，个体工商户。委托代理人刘鹏，徐州市鼓楼区求是法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告，反诉原告）李道银，原铜山县道银农贸市场投资人。委托代理人韦广来，江苏金铎律师事务所律师。上诉人周小旺因与被上诉人李道银租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第4859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人周小旺的委托代理人刘鹏，被上诉人李道银的委托代理人韦广来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2001年12月8日，甲方江苏省铜山县国土管理局与乙方李道银签订国有土地使用权租赁合同一份，内容为甲方以现状出租给乙方的宗地位于单集镇单集村，面积为20666.8平方米，每年每平方米的租金为5元。本合同项下的土地使用权使用年限为四十年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算，本合同项下的宗地，土地用途为农贸市场。2009年7月10日，铜山县单集镇人民政府出具证明一份，内容为：铜山县道银农贸市场位于铜山县单集镇单集村，该市场由开办人李道银自建，土地使用权承租人为李道银。2009年7月23日，李道银设立个人独资企业，名称为铜山县道银农贸市场，经营项目为市场设施租赁，市场管理服务，农副产品批发零售。2009年7月30日甲方李道银，乙方周小旺签订《市场租赁协议》一份，内容为：甲方投资所建的农贸市场，租给乙方承包经营管理使用，时间从2009年7月18日至2029年8月18日，共20年，年租金3万元；协议签订之日，乙方应一次性付清甲方当年租金，方可使用，每年租金乙方应提前15天交清下年的租金，即可继续下一年的经营，否则合同无效；乙方在进入市场经营后，甲方一切设备设施交给乙方使用，乙方要爱护甲方交给的设备、设施，如有损坏一切由乙方负责修理和维护；合同签订后，乙方在经营的过程中，甲方不得干涉乙方市场内部经营管理、摊位安排、人员调配等。一切事物由乙方自己协调解决，如政府部门、工商、税务、土地规划、水、电、排水等，甲方协助解决，所产生的费用由乙方自理；此协议期满后乙方必须恢复甲方原地块的原貌否则地块上所有的建筑物归甲方所有；如乙方在经营期间，需要改扩建，乙方必须提前三十天通知甲方，经甲方同意后方可施工，如有在市场内乱搭乱建行为，甲方有权终止合同并追究经济赔偿责任；2009年，固定摊位费，部分收到2009年12月30日，个别固定摊位费未交，乙方可以继续收取，零散摊位费乙方可每集收取，2010年元月1日起摊位费由乙方收取。租赁合同签订后，周小旺给付李道银2009年7月18日至2010年7月18日期间的租金29600元（尚欠400元，李道银不再主张）。此后，周小旺于2009年8月对西大棚进行了改建，垒了三面围墙，做了水泥地平经营建材，并用其所有的重型半挂车运输货物。因该重型货车长期从农贸市场西门经过，门楼上居民认为该车经过时震裂了楼房墙体，要求周小旺予以赔偿，双方多次协商未果，居民在西门高约2.6米处安装限高横梁，阻止大型车辆进出。2010年4月21日，铜山县道银农贸市场注销。因2010年7月18日之后周小旺未支付李道银租金，李道银于2012年9月向徐州市铜山区人民法院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同，由周小旺给付2010年7月19日至2012年10月18日期间的租金60000元及利息7200元，并由李道银恢复市场原状。周小旺以租赁市场是为了经营建材，因市场西门被住户堵住不法进入而不能正常经营致未能给付租金，同意解除合同，但要求李道银将扩建的费用赔付周小旺。经徐州市铜山区人民法院审理认为，虽周小旺租赁市场经营建材超越了道银农贸市场的经营范围，但并不影响租赁合同的法律效力，也不是周小旺拒付租金的合法理由；周小旺长期拖欠租金导致李道银租赁目的无法实现，构成根本违约，故对李道银要求解除租赁合同的诉请予以支持。市场在租赁给周小旺时有东、西、北三座大门，大门宽度都在6米以上可以满足正常的通行要求，周小旺与当地居民发生矛盾，是由其自身原因引起，周小旺以此为由拒付租金缺乏法律依据；虽道银农贸市场于2010年4月21日注销，但直至最后一次庭审前周小旺对此事实并不知晓，也未因此影响周小旺的经营，周小旺停止经营建材市场的原因是其车辆高度等问题。故于2013年2月25日作出（2012）铜商初字第945号民事判决，判决解除双方在2009年7月30日签订的市场租赁协议，由周小旺给付李道银租金67500元及其利息。周小旺不服该判决提出上诉，二审期间查明，周小旺在租赁合同签订后到工商部门申请办理经营建材的营业执照但未获得批准，周小旺在未取得经营建材营业执照的情况下就经营了建材营销业务，工商行政管理部门没有对其经营建材的行为进行查处。2013年7月18日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2013）徐商终字第0234号民事判决，驳回上诉，维持原判。2013年11月28日，周小旺以诉称理由诉至一审法院，并于庭审中申请对其所施建的西大棚南墙、东墙、北墙及高于地平的水泥台和西大棚内的附着物、建筑物进行评估。经一审法院委托徐州市公正资产评估事务徐公评字（2014）第46号资产评估报告评估结果为：委估资产2009年8月状况下的评估价值取整为人民币65300元。周小旺因此支出评估费1750元。原审法院认为，双方签订的市场租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方均有约束力。根据已生效的（2012）铜商初字第945号、（2013）徐商终字第0234号民事判决书认定，导致合同解除的原因系周小旺未按合同约定支付租金，是周小旺根本违约。且经生效判决认定周小旺自认签订租赁合同的目的是为了经营建材，李道银对周小旺未能取得经营建材的营业执照并无过错。周小旺在未取得经营建材营业执照的情况下，超越道银农贸市场经营范围自行搭建围墙经营建材营销业务，由此产生损失的过错在周小旺，应自行承担相应责任。故对周小旺要求李道银赔偿大棚扩建改造费用的诉讼请求不予支持。经生效判决认定，李道银注销营业执照登记未影响周小旺经营，故对周小旺主张系因李道银申请注销农贸市场营业执照造成其摊位经营损失的理由不予采纳。根据合同约定，水电排水等所产生的费用由周小旺自理，故对周小旺主张的市场下水道修理损失不予支持。经查，2013年7月18日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2013）徐商终字第0234号民事判决，双方签订的《市场租赁协议》至此解除。在此期间，涉案市场仍由周小旺占有、使用、收益，其并未向李道银交付市场，故周小旺仍应按租赁协议约定支付李道银至2013年7月18日止的租金损失22500元及利息2700元，并应按协议约定恢复市场原状（拆除三面围墙）交付李道银。因周小旺、李道银在租赁市场时未对原始售货台的具体情况列明清单进行交接，故不能确定是否存在五排售货台的事实，故李道银反诉要求周小旺重建五排售货台的诉请依据不足，不予支持。遂判决：一、驳回周小旺的诉讼请求；二、判决生效后十日内，周小旺支付李道银租金22500元及利息2700元；三、判决生效后十日内，周小旺拆除其西大棚所建的三面围墙，恢复市场原状；四、驳回李道银的其他诉讼请求。上诉人周小旺不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人于2009年7月23日在工商部门注册了铜山县道银农贸市场的经营手续，2009年7月30日将该市场承包给上诉人管理经营（主要向摊位业主收取推位费），承包期限为20年，当年承包金3万元如约交付。2009年8月，上诉人为长期承包和管理该市场，征得被上诉人同意对该市场进行扩建，按当时评估价值为65300元。2010年4月初，被上诉人想利用该市场地块开发小产权房，要求与上诉人解除合同，上诉人不同意。被上诉人遂于2010年4月21日直接申请工商局对该农贸市场注销，导致承包管理的农贸市场客流稀疏。2010年5月中旬，该市场彻底废弃。被上诉人仅在收到上诉人承包金后9个月时间内就擅自注销了市场，不但违反了《徐州市市区农贸市场管理条例》的相关规定，也未能实现上诉人承包经营管理的真实目的，给上诉人造成相当的利益和财产损失；二、被上诉人要求拆除农贸市场西大棚所建的三面围墙，恢复市场原状的主张，依法不应支持，因为此反诉请求与本诉不是同一法律关系。综上，请求二审撤销一审判决，发回重审或依法改判。被上诉人李道银答辩称：双方签订的是租赁合同，不是承包合同，在租赁期间上诉人改扩建农贸市场，没有征得被上诉人同意，被上诉人从来没有计划在农贸市场开发小产权房，至今也没有开发小产权房，在双方签订租赁合同之前，就口头约定承租人周小旺另行办理营业执照，被上诉人不给上诉人提供营业执照、公章等使用，避免上诉人给被上诉人造成损失，该市场现在正常经营，还有很多农户到市场进行交易，被上诉人在一审的反诉与上诉人的起诉都是基于双方签订的租赁合同，与本诉是同一个法律关系。综上，请求二审依法判决驳回上诉，维持原判。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：一、被上诉人在履行租赁合同期间是否存在违约行为，应否赔偿上诉人大棚建造、货物闲置等损失；二、被上诉人原审反诉请求与本诉是否属于同一法律关系，应否予以支持。二审期间各方均未向本院提交新的证据，二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人与被上诉人之间签订的协议名为《市场租赁协议》，实质上符合租赁合同的主客观要件，亦经（2012）铜商初字第945号、（2013）徐商终字第0234号生效判决确认为租赁合同。因此，上诉人辩称双方签订的是承包合同的主张不能成立。一、关于被上诉人在履行租赁合同期间是否存在违约行为，应否赔偿上诉人大棚建造、货物闲置等损失的问题。本院认为，经生效判决确认，导致双方之间租赁合同解除的根本原因是上诉人未按合同支付租金，且上诉人在未取得经营建材营业执照的情况下，超越道银农贸市场经营范围自行搭建围墙、扩建改造，虽然道银农贸市场于2010年4月21日注销，但并未因此影响上诉人的经营，其停止经营建材市场的原因是其车辆高度等问题，被上诉人对此并无过错，且上诉人没有证据证明其对大棚等设施的建造已经取得了被上诉人的同意，故其主张的大棚建造、货物闲置等损失应由上诉人自行承担，一审判决并无不当。二、关于被上诉人原审反诉请求与本诉是否属于同一法律关系，应否予以支持的问题。本诉中，周小旺基于租赁合同关系向李道银主张经济损失。而在反诉中，李道银向周小旺主张市场租金，要求恢复市场原状的主张，亦属于因双方之间所签订的租赁合同而产生的相关法律关系的范围，符合提起反诉的条件。综上，上诉人周小旺的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元由上诉人周小旺负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 建代理审判员 秦国渠代理审判员 史善军二〇一五年四月九日书 记 员 孙玉娟 关注公众号“”