（2015）广民终字第117号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-07-13
案件名称
广元市阳晨汽车贸易有限责任公司与四川粮油批发市场广元分市场房屋租赁纠纷二审民事判决书
法院
四川省广元市中级人民法院
所属地区
四川省广元市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广民终字第117号上诉人（原审原告）四川广元阳晨汽车贸易有限责任公司。法定代表人杨杰，该公司总经理。委托代理人冯建桥，四川天称律师事务所律师。上诉人（原审被告）四川粮油批发市场广元分市场（广元市粮油批发交易中心）。法定代表人韩登凯，主任。委托代理人冯舸，办公室主任。委托代理人王瑞平，四川中玉律师事务所律师。原审第三人广元市利州区房屋征收中心。法定代表人孙小平，该中心主任。委托代理人孟建红，四川剑宏律师事务所律师。上诉人广元市阳晨汽车贸易有限责任公司、四川粮油批发市场广元分市场因房屋租赁纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第2568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人广元阳晨汽车贸易有限责任公司的法定代表人杨杰及其委托代理人冯建桥，上诉人四川粮油批发市场广元分市场的委托代理人冯舸、王瑞平，原审第三人的委托代理人孟建红到庭参加了诉讼。本案经审委会讨论决定，现已审理终结。原审查明，2008年12月29日，原告阳晨汽贸（乙方）与广元粮油批发贸易中心（甲方）签订了《房屋及设备租赁契约》，该协议约定，将广元粮油批发贸易中心其所有的位于广元市利州东路金良广场由西向东16间门面出租于原告阳晨汽贸，租赁期限从2009年1月1日起至2013年12月31日止；用途为汽车销售；租赁期满或未满合同终止后乙方不得转让，应无条件撤除。2009年12月21日，双方针对此契约签订了《补充协议》，将租金上涨为18.00元／㎡，每月房租为11700.00元。2011年12月30日双方又签订了补充协议，该协议约定“金良广场所属区域已被市政府纳入棚户区改造范围，将进行拆迁改造。在未接到政府有关部门搬迁通知前，甲、乙双方均按合同执行。如在本合同执行期内，接到政府有关部门搬迁通知，本合同终止，乙方无条件撤场，将房屋及设施设备归还甲方”。2012年8月22日广元市利州区人民政府发出第7号公告，公布《广元利州区人民政府关于人才市场棚户区国有土地上房屋征收决定》已讨论通过，自公布之日起执行。2013年6月9日，原告阳晨汽贸与四川寰宇实业有限公司签订了房屋租赁合同，约定由原告阳晨汽贸承租位于广元利州区利州东路“今日家园”小区营业房，用于汽车销售。原告阳晨汽贸于同年6月18日举行了开业典礼，原金良广场营业房留有部分工作人员和货物。2013年8月15日，原告阳晨汽贸在向马华书记信箱发出《自愿拆迁门面申请书》中，表明了拥护市政府棚户区改造政策，恳请有关单位按拆迁政策尽快进行商谈，以便其带头搬迁的意愿。2013年12月31日，原告阳晨汽贸向被告粮油市场交纳了2013年10-12月的房屋租赁费。2014年7月4日，被告粮油市场与第三人房屋征收中心、广元市利州区东坝街道办事处、人才市场棚户区改造项目推进工作组办公室签订了No.广利征（企事业单位）04号《广元市城区国有土地房屋征收补偿协议书》，该协议书载明“企事业单位资产评估总价值6706100.00元（资产评估机构：四川恒正房产估价事务所评估报告编号：恒房评字（2014）168号）。实际补偿金额为6706100.00元”。所附评估报告中记载评估时点为“2012年8月22日”；评估结果为“被征收房屋价值为人民币6706100.00元（房屋评估价值5481137.00元，房屋装修评估价值1097141.00元、附属物评估价值127845.00元）”；房屋装修评估明细表载明“一至三楼房屋装修重置单价480.00元／㎡。该补偿协议签订后，第三人征收中心将货币补偿金陆续转入被告粮油市场账户，至一审辩论结束时尚有部分未支付完毕。现原告阳晨汽贸认为，原告应依广府发（2011）24号文及广元市利州区政府相关规定获得装修补偿款、搬迁补偿金、停产停业补偿费、搬迁奖励费等各项费用，与被告粮油市场协商无果。现原告阳晨汽贸提起诉讼，请求1、依法判令确认原告与被告四川粮油批发市场广元分市场之间签订的房屋租赁合同合法有效；2、第三人广元市利州区房屋征收中心支付原告搬迁补偿金6500.00元，停产停业补偿金38400.00元，搬迁奖励费52000.00元，合计96900.00元；3、依法确认第三人广元市利州区房屋征收中心支付给被告的广元市利州区利州东路金良广场由西向东16间门面（650㎡）由于人才市场棚户区改造而应补偿的室内装修补偿款312000.00元归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。另查明，被告粮油市场与广元市粮油批发交易中心系一班人马，两个牌子。2008年12月29日原告阳晨汽贸与广元市粮油批发交易中心签订合同时，该面门房屋内底板为大水泥砖、墙为腻子面、厕所为铝合金扣板面、装有卷帘门、水龙头及电表。合同签订后，原告阳晨汽贸对此房屋进行了装修，用于汽车销售。在诉讼过程中，原告阳晨汽贸认可被告粮油市场提供的设施设备计有卷帘门十六个、水表一个，电表一个，价值2万元，可从原告应得装修装饰补偿款312000.00元中抵消。原审认为，原告阳晨汽贸与广元市粮油批发交易中心所签订的《房屋及设备租赁契约》及补充协议，未损害国家、集体和第三人的利益，合法有效，本院予以确认，但因所涉及房屋因被国家征收，故合同已终止。关于原告阳晨汽贸“由第三人征收中心向其支付搬迁补偿金6500.00元，停产停业补偿金38400.00元，搬迁奖励费52000.00元，合计96900.00元”的诉讼请求，由于在第三人征收中心于被告粮油市场所签订的补偿协议中，并未对此部分进行约定，故不属于本案处理的范围；关于原告阳晨汽贸“依法确认第三人广元利州区房屋征收中心支付给被告的广元利州区利州东路金良广场由西向16间门面（650㎡）由于人才市场棚户区改造而应补偿的室内装修补偿款312000.00元归原告所有”的诉讼请求，合同双方虽有“如在本合同执行期内，接到政府有关部门搬迁通知，本合同终止，乙方无条件撤场，将房屋及设施设备归还甲方”的约定，但并未对房屋因被征收所得的装修装饰补偿款进行约定，由于原告阳晨汽贸长期在金良广场租赁被告粮油市场的房屋，投入装修，基于装修具有的装修预期，合同未到期，原告阳晨汽贸按照征收公告提前进行了搬离，相对于征收公告原告提前搬离是一个支持搬迁的善良行为；双方签订租赁合同前，被告粮油市场对出租房屋进行了装修，签订合同后，原告阳晨汽贸对其也进行了装修，签订合同后，原告阳晨汽贸对其也进行了装修，对于装修装饰补偿部分因在起诉前房屋已被拆除，故客观上缺失评估标的物，致使双方装修装饰的价值无法分离，而第三人征收中心实际按照估计结论480.00元／㎡向被告粮油市场支付了房屋装修装饰补偿款，在其给付的装修装饰补偿款中包括原告阳晨汽贸所承租650㎡房屋装修部分，经计算为312000.00元，其中包含了原告阳晨汽贸装修装饰投入，基于公平原则，此装修装饰补偿款由原告阳晨汽贸与被告粮油市场各自享有一半，即156000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告四川粮油批发市场广元分市场在本判决生效后十五日内向原告四川广元阳晨汽车贸易有限责任公司支付装修装饰补偿款156000.00元；二、驳回原告四川广元阳晨汽车贸易有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3692.00元，原告四川广元阳晨汽车贸易有限责任公司负担1982.00元，被告四川粮油批发市场广元分市场负担1710.00元。上诉人四川广元阳晨汽车贸易有限责任公司诉称，一审认定事实错误，被上诉人广元粮油市场并未对讼争房屋进行过装修，粮油市场举证的《承建档案》复印件，无法确定其真实性，而且所记载的大水泥砖、墙腻子面实际为清水房标准，不属于“装饰装修”，何况承建档案本身就是建筑工程完成后的质检备案，不涉及装修，也达不到156000元的价值，被上诉人广元粮油市场的原法人代表出具的证明，也证实上诉人接收的是清水房，装修系上诉人完成。故请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人将原审第三人支付的装饰装修补偿款312000归上诉人所有。上诉人四川粮油批发市场广元分市场诉称，我方在将房屋租赁给被上诉人阳晨汽贸的时候就已经对租赁房屋进行过装修，装修范围不限于一审判决罗列的范围。在签订的租赁合同中没有承租人自行进行装修的约定，而且根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第12条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持”，所以一审法院不引用该司法解释，按公平原则确定装修补偿价值的归属是错误的。故请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。原审第三人广元市利州区房屋征收中心陈述，我方不是租赁合同关系的当事人，一审判决没有涉及我方该承担的权利义务，请求二审依法判决。在二审举证期限内，各方当事人未提供新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，针对装饰装修补偿款的归属问题，二上诉人所签订的租赁合同以及补充协议中均没有约定，但《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》第二十一条规定，“被征收房屋用于出租的，产权人和承租人有约定的，按双方约定进行补偿。没有约定的，按照以下原则协商补偿：（三）、出租房屋室内装饰装修属于承租人投资部分，补偿给承租人；属于产权人投资部分，补偿给产权人”。从该条规定看，承租人也属于房屋征收的权利人，应当享有获得相应补偿的权利。该讼争房屋在交与租赁时存在的大水泥砖、腻子墙面、卷帘门、水龙头、电表等，在上诉人广元市批发市场提交的《城建档案》中有记载，但该档案系讼争房屋在刚建成后所做的工程质量评定，属于交付使用的建筑物所应达到的竣工验收标准的范畴，不是严格意义上的装修，而且该市场原负责人在出具的证明中也说道，在代表批发市场签订租赁合同时“其承租的门面均为清水房，只有水表、电表以及卷帘门等基本设施，其装修部分是由承租商自己装修”。故广元市批发市场主张享有装修利益的请求不成立。作为城镇房屋的租赁，上诉人广元市批发市场认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不与支持”。本案中，按照拆迁补偿安置办法的规定以及拆迁补偿协议的约定，其装饰装修款的补偿义务主体为原审第三人广元市利州区房屋征收中心，并非出租人广元市批发市场，上诉人阳晨汽贸在诉讼中并未主张由出租人补偿装修费用，而是请求确认原审第三人支付给上诉人广元市批发市场的装修款归于上诉人阳晨汽贸所有。故上诉人广元市批发市场所依据的该条司法解释不适用于本案。诉讼中，上诉人阳晨汽贸愿意就基础设施部分弥补广元市批发市场20000元，系真实意思表示，本院予以确认。综上，原审判决部分事实认定不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广元市利州区人民法院（2014）广利州民初字第2568号民事判决书第一、二项判决；二、限上诉人四川粮油批发市场广元分市场在本判决生效后十五日内向上诉人四川广元阳晨汽车贸易有限责任公司支付装修装饰补偿款292000元；三、驳回上诉人四川粮油批发市场广元分市场其他诉讼请求。二审案件受理费6840元，由上诉人四川粮油批发市场广元分市场承担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明义审 判 员 宋开新代理审判员 袁 峻二〇一五年四月九日书 记 员 张 伟