（2015）荔民初字第693号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-29
案件名称
莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组与廖云山农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市荔城区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组,廖云山
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国村民委员会组织法（2010年）》：第二十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2015）荔民初字第693号原告莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组，住所地福建省莆田市荔城区。负责人李启平，小组长。委托代理人戴光兴，福建莆光律师事务所律师，特别代理。委托代理人郭剑辉，福建莆光律师事务所律师，特别代理。被告廖云山，男，汉族，农民，住所地福建省莆田市荔城区。委托代理人吴晨宇，福建律海律师事务所律师，特别代理。原告莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组诉被告廖云山因农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理，依法由审判员刘忠生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组的负责人李启平及其委托代理人郭剑辉、被告廖云山及其委托代理人吴晨宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组诉称：2006年1月21日，时任原告第六村民小组小组长林正祥在没有征得原告集体成员的同意下，利用职权擅自将小组集体所有的财产食堂【土地证：荔集建（93）字第028674）以远远低于市场价的二万元价值出售给被告廖云山（系林正祥外甥），双方签订《房产买卖契约》一份。随后，被告廖云山占有使用上述房屋，原告村民获知林正祥与被告廖云山恶意串通，底价处置集体资产的不法行为后，多次向各级政府反映，要求处理林正祥和被告廖云山返还食堂的问题，但至今未果。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，对出售处分小组集体财产食堂必须实行小组成员民主决策，由小组村民会议决定，不能由小组原负责人林正祥擅自决定，其两人签订的《房产买卖契约》违反法律禁止性规定，且被告廖云山系原告时任小组长林正祥的外甥，两人以明显低于实际市场价格的2万元达成协议，而食堂当时市场价格12万元左右，明显恶意串通，侵害原告小组集体财产，因此，原告与被告签订的上述《房产买卖契约》违反法律强制性规定和双方恶意串通的结果，根据合同法第五十二条之规定，依法判令原、被告于2006年1月21日签订的《房产买卖契约》无效；被告廖云山返还原告坐落于荔城区西天尾镇洞湖村6组的食堂（仓库）【土地证：荔集建（93）字第028674）。被告廖云山辩称：2006年1月21日原告与被告订立《房产买卖契约》合法有效。因为以人民币2万元出让诉争房屋是村民小组会议讨论决定的，当时尚未确认受让人，并非原组长林正祥个人的意志，也不存在恶意串通的情形，因为莆田市荔城区西天尾法律服务所对《房产买卖契约》进行见证，且呈报土地变更手续时村委会也予以同意。诉争房屋是土木结构的，非常破旧，出让价款人民币2万元是合理的。原告莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组起诉无理，为保护交易安全及诚实信用，应当驳回原告的诉讼请求。在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：证据一、《证明》、《村民小组会议》复印件（当庭提供原件核对）各一份，证明1、李启平系原告村小组组长；2、原告小组集体成员一致推荐组长李启平为原告的诉讼代表人参加诉讼。证据二、《集体土地建设用地使用权登记卡》复印件一份，证明讼争食堂【土地证：荔集建（93）字第028674）系原告村民小组集体财产。证据三、《房产买卖契约》复印件（当庭提供原件核对）一份，证明2006年1月21日，原告时任负责人林正祥擅自将小组集体所有的财产食堂【土地证：荔集建（93）字第028674）以2万元的价值出售给其外甥被告廖云山。证据四、《情况说明》复印件一份，证明被告廖云山与原告时任小组长林正祥系舅甥关系。证据五、莆田市人民政府莆政综（2006）87号文件及附件复印件各一份，证明2006年莆田市关于农村房屋拆迁安置补偿的标准，其中本案诉争房屋属砖混结构，应按每平方米500元标准予以安置补偿（不包括房屋所占用土地价格），该房产实际面积有200平方米，总房价有13万元。被告对原告提供的证据质证认为：对原告提供证据一没有异议。对证据二的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，因为诉争的房产已经转让给被告，不再是集体财产。对证据三的真实性没有异议，当时转让的程序合法，并非原小组长林正祥擅自转让。对证据四的真实性没有异议。对证据五的真实性不清楚，本案不应该适用征地补偿方案，诉争的房屋非常破旧，2万元与当时的市场价格相当。本院审查认为，双方对原告提供证据一无异议，和对证据二、三、四的真实性无异议，本院予以确认。对证据五的补偿方案与本案尚未列入征迁范围的诉争房屋价值不具有关联性，本院对该证据不予采纳。在本院审理过程，被告在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：证据一、《见证书》及附件复印件一份，证明2005年12月21日，原告莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组就诉争房屋买卖召开村民小组会议，与会者同意以人民币2万元转让讼争房屋；2006年1月21日，莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组与廖云山订立《房产买卖契约》，《房产买卖契约》经莆田市荔城区西天尾法律服务所见证，合法有效，2006年1月21日洞湖村委会也同意为被告办理土地使用权变更登记。证据二、《荔集建（93）字第028674号集体土地建设地使用证》及收款收据复印件（当庭提供原件核对）各一份，证明土地证及房屋已由原告交付给被告廖云山；被告廖云山按约定支付了房屋价款人民币2万元。原告对被告提供的证据质证认为：对证据一的附件中的《通知》的真实性有异议，首先它是一个复印件，通知的主文内容是写在有横向行栏线的纸张上，而这张通知的下部是从其他一些有村民签字手印的文件中剪切复印过来的，所以它没有原件。对附件中的《收款收据》原告不知情。对附件中的林正祥、廖云山身份证没有异议。附件中的《房产买卖契约》有异议，这份买卖协议中没有经过村民小组讨论决定，是时任小组长林正祥的个人行为。附件中的《变更土地登记审批表》的真实性没有异议，对合法性有异议，被告不具有申请土地变更的权利。对附件中的《见证书》的真实性没有异议，对合法性有异议，诉争房产是村民集体的财产，而在见证书中的甲方是个人林正祥，不具有处分村集体财产的权利，因此西天尾法律服务所见证林正祥与廖云山的买卖合同效力完全是一种越权的行为，村民小组集体财产不能由林正祥未经前置的程序进行处分。对证据二中的土地证没有异议，产权人还是村民小组集体产权，对证据二中的《收款收据》原告不知情，村民小组没有收到过这笔款，收款收据中收款人李建华也不是当时村民小组的财务人员。本院审查认为，双方对证据一中的《见证书》、林正祥和廖云山的身份证、《变更土地登记审批表》的真实性没有异议；证据一中的《房产买卖契约》与原告提供的证据三《房产买卖契约》系同一份证据且双方对该证据真实性没有异议；以及庭审中原告确认《收款收据》中收取的款项现在由小组现任出纳李荣华存放，又证据一中的《收款收据》及证据二中的《收款收据》系同一份证据，故本院对上述证据的真实性均予以确认。对证据一附件中的《通知》，系复印件且见证书中并无对《通知》是否系与原件相符进行见证，又《变更土地登记审批表》中的同意单位洞湖村民委会而在原告提供的证据四《情况说明》中却要求核实被告及证人林正祥的买卖手续，证人林正祥经被告申请又无到庭作证，故对该证据真实性本院不予确认。对证据二中的《荔集建（93）字第028674号集体土地建设地使用证》，与原告提供的证据二的内容一致且双方对该证据真实性没有异议，本院予以确认。经庭审举证、质证及证据审核，本院对本案事实认定如下：2006年1月21日，原告莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组时任负责人林正祥与其外甥被告廖云山签订《房产买卖契约》，将小组集体所有的荔集建（93）字第028674号集体土地用地使用证上的财产食堂及周边房屋（含附属建筑物）以2万元的价值出售给被告廖云山。同日被告廖云山交纳转让款人民币2万元，现该款由原告的现任出纳李荣华存放。被告廖云山接收了荔集建（93）字第028674号集体土地用地使用证原件及上述房地产并开始使用。2006年1月21日被告廖云山呈报土地变更手续，莆田市荔城区西天尾镇洞湖村民委会在《变更土地登记审批表》上签注同意办理并盖上公章，之后被告廖云山停止继续呈报。2006年10月8日经林正祥与被告廖云山申请，莆田市荔城区西天尾法律服务所对《房产买卖契约》作出《见证书》。因原告莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组村民与被告廖云山就房产买卖契约是否合法发生矛盾，莆田市荔城区西天尾镇洞湖村民委会经调查后因林正祥与被告廖云山不配合，无法查明事实而进行处理，于2011年11月3日作出此《情况说明》。2015年1月7日原告经召开小组村民会议，决议对被告廖云山提起本案诉讼，因双方无法调解，致诉讼。本院认为，农民集体所有的不动产，属于本集体经济组织成员集体共同所有。处理村小组集体财产的决定、决议、程序，应当符合《村民委员会组织法》赋予的村民自治权和民主议定程序的法律规定。本案双方诉争的房地产买卖是否经过召开村民会议进行村民自治讨论决定及事后将实施情况及时向本村民小组的村民公布的事实，有待于被告继续承担举证证明责任，被告提供现有的证据不足于说明财产处分已经经过民主议定程序，故认定本案买卖合同违反了该强制性规定，应为无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条第一款、第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组与被告廖云山于2006年1月21日签订的《房产买卖契约》无效；二、被告廖云山应在本判决生效之日起十日内将坐落在莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组的食堂（集体土地用地使用证号荔集建（93）字第028674号）返还给原告莆田市荔城区西天尾镇洞湖村第六村民小组。本案案件受理费人民币3300元，减半收取人民币1650元，由被告廖云山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 刘忠生二〇一五年四月九日书记员 林 晶适用主要法律条文：《中华人民共和国村民委员会组织法》第，即“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。村民小组组长由村民小组会议推选。村民小组组长任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”《中华人民共和国合同法》第即，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条即，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 更多数据：