（2015）柳市民一终字第63号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-15
案件名称
汪翔与何军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何军,汪翔
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民一终字第63号上诉人（一审被告）何军委托代理人何秉和被上诉人（一审原告）汪翔委托代理人李发翔上诉人何军因与被上诉人汪翔房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第1427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何军的委托代理人何秉和，被上诉人汪翔及其委托代理人李发翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：何军原所有的东环路河东变电站旁2栋1单元1-1号房屋因国家建设需要拆迁，其同意对其被拆迁的房屋实行产权调换，并于2010年2月5日经开发商电力房开确认取得了东郡小区7栋3单元27-1号房的安置房选房资格，该房的建筑面积为168.08平方米。2013年10月23日，汪翔与何军签订了《买房定金合同》，合同约定双方交易的房屋为东郡小区7栋3单元27-1号房及负一楼D072号停车位，成交总价为166万元，定金为10万元；同时，双方还约定在何军办理房产证之后十日内双方签订正式的买卖合同并进行交易，如不按时签订则作为违约处理。在该合同中，双方未约定具体的签订正式买卖合同的时间。当日，汪翔将10万元定金交付何军，何军同时向汪翔出具了收条。2014年5月6日，电力房开刊登公告，督促被拆迁户于5月31日前尽快办理选房及完善拆迁协议等相关事宜，并交出房屋，否则视为自动放弃所选安置房，所选安置房将移交柳州市城中区房屋征收与补偿办公室作为房屋征收的安置房源。当月，汪翔得知公告事宜后到何军所在单位供电局找到何军协商此事，要求何军至迟于6月底之前办好房产证。2014年5月30日，何军与拆迁方签订正式的《房屋拆迁补偿安置协议》。2014年6月20日，拆迁方向何军开具《房屋拆迁交款通知》，通知补交差额款及管道煤气初装费198029.78元。2014年10月24日，该院工作人员前往东环路113号院内东郡项目建设工程房屋拆迁现场办公室，向电力房开委托的拆迁公司柳州市宇明劳动服务有限公司（以下简称宇明公司）东郡项目负责人谢晓和了解情况，谢称宇明公司是于2013年下半年进场，之后处于正常办公状态，未停止过办理业务；而何军一直是由其父亲何秉和出面协商拆迁事宜，但之前多次均因为装修补偿问题未达成一致，故双方未签订置换协议，直至2014年5月后双方才签订了正式的《房屋拆迁补偿安置协议》，并于6月20日向何军开具了补交差价款的通知；按流程可在补交差价款之后办理房产证，但6月20日之后至该院调查了解情况的10月24日期间，由于何军一直未交款，导致房产证无法进行办理。一审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约定力，当事人均应当遵循公平和诚实信用的原则来确定各方的权利和义务。本案中，汪翔与何军交易的房屋为回迁安置房，这有别于一般的商品房，双方在履行时均负有一定的合同风险。双方于2013年10月23日签订的《买房定金合同》虽然未约定具体的履行期限，但对于合同义务方的何军而言，在收取了汪翔交付的定金之后，应当在合理期限内积极妥当、诚实守信的履行合同义务。但据该院向拆迁方了解的情况显示，何军在签订《买房定金合同》之后完全是基于自身的利益与拆迁方就补偿问题进行谈判，导致了时间的拖延；而且，从拆迁方于2014年6月20日通知何军补交差价款，之后长达四个月的时间内何军一直未补交，导致拆迁方未为其办理房产手续，这亦直接使汪翔订立合同的目的落空。因此，基于何军的回迁房是否会取得房产证以及何时取得房产证均存在不确定性，故继续履行原合同将对汪翔显失公平，故该院支持汪翔要求解除《买房定金合同》的诉讼请求，何军应将收取汪翔的10万元定金予以返还。同时，考虑到汪翔在签订合同时已明知交易的房屋为回迁安置房，本身即应承担一定的合同风险，故对其要求双倍返还的诉讼请求不予支持。但是，何军在与拆迁方签订置换协议后仍未按拆迁方的要求及时补交差价款，延误了履行时间，客观上对汪翔造成了损失，该院从汪翔自行给予的宽限期即2014年6月30日之后，判令何军以定金利息的方式予以补偿。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决，一、解除汪翔与何军于2013年10月23日签订的《买房定金合同》；二、何军返还汪翔定金10万元及利息（利息以10万元为基数，从2014年7月1日开始按中国人民银行同期贷款利率分段计算至付清款项之日止）；三、驳回汪翔的其他诉讼请求。案件受理费4300元（汪翔已预交），由汪翔负担2150元，由何军负担2150元。上诉人何军不服一审判决，上诉称：原判决认为，甲方自2013年10月23日与乙方签订了房屋《买房定金合同》后，怠于履行合同义务。其实不然，电力房开公司从2013年10月1日起已与第一个拆迁公司解除了工作合同，停止办理一切业务，准备另聘请新的拆迁公司。我方每隔十天半月都会去房开公司处询问，直到2014年5月新的拆迁公司开始为被拆迁户办理房屋拆迁置换工作，我方立即主动联系好拆迁办，按时于2014年5月30日与柳州市电力房开公司及柳州市宇明劳动服务公司（拆迁办）三方共同签订了房屋拆迁补偿安置协议，早一天（即5月29日）便向拆迁公司交出了原房产证。由于要补交的差额款19万8千多元，数目巨大，一时难以凑足，所以拖延了尾款及时交齐的时间，我方于2014年10月28日全部交足尾款，并已办好新房入伙的一切手续，房门钥匙己领手中。现在己可以与被上诉人进行买房前期的合同协商工作。由于是拆迁置换房，前期过程是相当繁琐、复杂、漫长的，这包括了政府行为，不是什么人都可以一天就办成的，这在当初签订合同时，就已经明确告知对方，双方均应承担这些风险。去年房价月月见增高，所以被上诉人下定金要这套房；今年房价缓和些，加上他们认为不是学区房，才想出这些毁约的意见。上诉人认为只要房源真实，合同真实，而且经双方认可，签名按手印，合同已经成立，就要受到法律保护。为此，请求二审法院撤销原判，保证双方共同签订的《买房定金合同》继续依法生效和履行。被上诉人汪翔辩称：一审法院认定事实符合实际情况，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人上诉请求。在二审阶段，上诉人对一审查明的事实“汪翔得知公告事宜后到何军所在单位供电局找到何军协商此事，要求何军至迟于6月底之前办好房产证”，有异议，认为该要求是无理的，办证必须按相关的规定和程序办理；另外一审查明的“谢称宇明公司是于2013年下半年进场，之后处于正常办公状态，未停止过办理业务”有异议，认为2014年4月份公司才有一个人进场，而且不是正常上班。被上诉人对一审查明的事实没有异议，对于上诉人提出的异议一，被上诉人表示当时确实是要求何军至迟于6月底之前办好房产证，对方也承诺过；对于上诉人提出的异议二，被上诉人表示上诉人所说的不是事实，以一审法院调查查明的事实为准。在二审阶段，上诉人向法庭提交的证据有：一、律师函、申请书复印件、上诉人所称覃俊主任出具的草算单复印件，证明拆迁公司2013年10月至2014年4月停止工作；二、柳州市友邻物业服务有限公司收款收据以及发票共两张，证明上诉人没有拖延办理收房手续和房产证；三、柳州中燃到访不遇通知单一份，柳房权证字第××号房产证一份，证明本案诉争房屋是上诉人的。被上诉人质证后认为：一、申请书、上诉人所称覃俊主任出具的草算单因为没有原件，缺乏真实性，不予质证，而律师函，并没有说明拆迁公司延迟进场，相反说明了上诉人延迟办理收房手续并且欠交了相应费用；二、对于收据以及发票的真实性没有异议，证明上诉人延迟到相应的部门交款，与本案没有关联性；三、对柳州中燃到访不遇通知单真实性没有异议，但它不能证明房产所有权问题，对房产证真实性没有异议，但是该证是在2015年1月30日办理的，已经是在一审判决之后。被上诉人没有证据向法庭提供。本院对当事人提出的证据及事实异议的分析认定如下，对于上诉人未能提交证据原件的申请书和草算单，被上诉人不予认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款第（四）项“无法与原件核对的复印件，不能单独作为认定案件事实的依据”的规定，对该两项证据，本院不予采纳；对于上诉人提交的其他证据，被上诉人对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，但对其证明力将结合本案案情予以综合考量。对于上诉人提出的事实异议一，汪翔在得知公告事宜后到何军所在单位供电局找其协商此事，要求何军至迟于6月底之前办好房产证的事实，经本院询问双方当事人均认可确有此事，至于何军认为汪翔的要求无理，属于对事实评判范畴，不能否定该事实的客观存在。因此，一审认定该事实并无不当。对于上诉人提出的事实异议二，一审法院通过向宇明公司东郡项目负责人谢晓和了解相关情况，所引述内容有笔录为证，何军对此有异议，但未能提供足够的证据予以反证，本院不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：汪翔与何军于2013年10月23日签订的《买房定金合同》是双方真实意思表示，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，为合法有效合同，对双方均有约束力。该合同在法律性质上属于预约合同，诚实信用和公平交易是双方履行合同的基本原则和要求，该合同虽然未约定具体的履行期限，但何军在收取了汪翔交付的定金之后，应当在合理期限内积极妥当、诚实守信的履行合同义务。但据一审法院调查了解的情况来看，由于何军基于自身原因和利益考虑导致履行时间的拖延，直至一审判决时要实现双方订立房屋买卖合同的目的仍存在不确定性，因此，一审法院解除双方的《买房定金合同》并无不当。虽然在二审阶段何军提供了房屋的产权证明，但由于其对《买房定金合同》的不适当履行，使汪翔对其已失去信赖，双方缺乏蹉商的互信基础，再要求汪翔继续履行合同并进行房屋买卖有失公平，因此，对于一审法院解除双方当事人签订的《买房定金合同》的判项，本院予以维持。在合同解除之后，一审法院确认定金的返还及损失的补偿情况合理，符合本案实际，本院亦予认同。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（上诉人何军已预交），由上诉人何军负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 文审 判 员 司英华代理审判员 罗贵琼二〇一五年四月九日代书 记员 卓柳宾 更多数据：