（2015）百中民一终字第88号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-11
案件名称
潘建忠与黄建成屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘建忠,黄建成,韦彩连
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）百中民一终字第88号上诉人（一审原告）潘建忠。委托代理人陆国政，南宁市经纬法律事务所法律工作者。被上诉人（一审被告）黄建成，个体工商户。委托代理人韦远业，广西阳升律师事务所律师。委托代理人陆文益，广西阳升律师事务所实习律师。一审第三人韦彩连，个体工商户。上诉人潘建忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服田阳县人民法院（2014）阳民一初字第347号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人潘建忠及其委托代理人陆国政，被上诉人黄建成及其委托代理人韦远业、陆文益，一审第三人韦彩连到庭参加诉讼。书记员欧致畯担任法庭记录。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2009年8月23日原告潘建忠与被告黄建成签订由潘建忠作为甲方、黄建成作为乙方的《房屋租赁合同书》。合同约定：甲方自愿出租一间约十六平方米门面房给乙方使用十六年整；乙方自愿一次性预付十六年房租费，即人民币80000元整给甲方；房租期限自2018年10月1日起至2034年10月1日止；租用期间电费、水费全部由乙方负责；乙方在租赁期间如要转让给别人，需甲方同意；租用期间，乙方不得要求退还租金，甲方也不得退回租金，不租给乙方；如在租赁期间城镇重新规划或其它原因造成乙方损失的，由甲方承担；合同签订后任何一方不得自行修改，在租赁期间，如有单方违约的，违约方须支付违约金50000元给守约方。合同签订后，被告按合同约定一次性向原告给付三年租金80000元。另查明，被告黄建成与第三人韦彩连系夫妻关系。1994年11月30日原告潘建忠将该讼争租赁门面房租赁给案外人黄永春，租赁期限为15年，即自1995年10月1日起至2010年10月1日止。2002年4月11日案外人黄永春将该讼争租赁门面房转租给黄建成，转租期限从2003年5月1日起至2010年10月1日止。被告黄建成取得该讼争租赁门面房的使用权后与第三人韦彩连共同经营“田阳县建成美发店”，并领取个体工商户营业执照。2004年8月11日原告潘建忠与被告黄建成签订《房屋租赁合同书》，该《房屋租赁合同书》约定原告将该讼争租赁门面房出租给被告黄建成，租赁期限自2010年10月1日起至2015年10月1日止。现该租赁合同仍在履行当中。2014年4月24日原告通过其委托代理人罗少义向被告黄建成发出《解除合同通知书》。2014年5月6日原告向法院起诉，请求解除原、被告于2009年8月23日签订的《房屋租赁合同书》，由原告退回被告已交付的租金80000元及利息损失。再查明：潘建忠与卢艳霞系夫妻关系。讼争租赁门面房产权登记在潘建伟名下，潘建伟为××人，与潘建忠是兄弟关系。庭审中原告潘建忠陈述该门面房由其进行管理。一审法院经审理认为，一、关于原、被告签订的《房屋租赁合同书》是否成立、生效？合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。2009年8月23日，原告潘建忠、被告黄建成双方就门面房的租金交付、租赁期限、违约责任等内容经协商形成一致意见，并订立《房屋租赁合同书》，合同就已成立。签订该《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，产生法律效力。合同约定门面房租赁期限为2018年10月1日至2034年10月1日是合同双方当事人约定行使权利、履行义务的时间，即原告潘建忠在收取租金后应履行向被告黄建成交付门面房、被告黄建成在履行给付租金后对门面房享有使用的权力。2018年10月1日并非合同生效的时间。原告主张《房屋租赁合同书》于2018年10月1日才生效无法律依据，不予采纳。二、关于合同成立后，是否存在情势变更事由，原告主张解除合同是否有事实和法律依据的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时是无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。从该解释来看，情势变更的构成要件主要表现在：时间上，应当发生在合同成立之后，履行完毕之前；客观上，应有情势变更的具体事实，如战争、经济危机等；主观上，当事人在订立合同时无法预见；情势变更必须不可归责于双方当事人，且既非不可抗力也非商业风险；继续履行合同显失公平。原告潘建忠主张因其家人无业需要用门面房做生意而要求收回门面、解除合同。原、被告间订立的《房屋租赁合同书》中并未约定解除合同的事由。客观上，本案亦并没有出现情势变更的具体重大事件；原告家人无业，从主观上讲，这是合同当事人订立合同时可以预见到的，不构成情势变更。因此，原告提出适用情势变更原则，要求解除双方于2009年8月23日签订的《房屋租赁合同书》，没有事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告潘建忠的诉讼请求。上诉人潘建忠不服一审判决，提出上诉称，一、一审法院认定事实错误。上诉人潘建忠与被上诉人黄建成于2009年8月23日签订的《房屋租赁合同书》，租赁期限从2018年10月1日起至2034年10月1日止，因2018年10月1日还未到，所以该合同实际上并没有履行。二、2014年4月24日，上诉人潘建忠向被上诉人黄建成发出解除合同通知书，而且被上诉人没有任何答复，视为解除合同通知书生效。三、一审法院认定案由错误，上诉人在一审法院的诉讼请求是“解除合同”，而一审法院则认定案由为“房屋租赁合同”进行审理及判决，与本案事实不相符。综上，一审法院没有综合全案证据，错误认定导致本案的错误判决，请求二审法院予以改判，支持上诉人的上诉请求。上诉请求：1、撤销田阳县人民法院（2014）阳民一初字第347号民事判决并予以改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人黄建成答辩称，一、上诉人潘建忠的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不成立。二、上诉人潘建忠不是本案的适格当事人，不能成为本案原告，更不能成为本案的上诉人。三、答辩人有理由相信潘建忠有权代理潘建伟和答辩人签订房屋租赁合同。且答辩人从2004年一直租赁该门面至今，从未间断。四、一审法院认定事实清楚，判决正确，应维持原判。一审第三人韦彩连的陈述与被上诉人黄建成的答辩一致。二审期间，各方当事人对一审判决认定的事实无异议，也没有提供新证据。综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》是否应予解除。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。本案中，上诉人潘建忠与被上诉人黄建成于2009年8月23日签订的《房屋租赁合同书》，租赁期限从2018年10月1日起至2034年10月1日止，尚未到履行期限，但上诉人已明确表示不履行该租赁合同并向被上诉人发出解除合同通知书，故上诉人主张解除合同符合上述法律规定的情形（二），是可以解除合同的。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，上诉人于2014年4月24日向被上诉人黄建成发出解除《房屋租赁合同通知书》，且被上诉人明确表示已收到该《解除房屋租赁合同通知书》，故该《解除房屋租赁合同通知书》到达对方时解除。因此，上诉人主张解除其与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》是有事实和法律依据的，本院确认该《房屋租赁合同书》已解除。关于上诉人主张退回被上诉人已交付的租金80000元及利息损失的问题。本案中，被上诉人没有提出主张请求上诉人退回其已交付的租金80000元及利息损失，且根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被上诉人如认为自已利益受到侵害，可以另行主张权利。故对上诉人的该主张在本案不予审理。另外，关于被上诉人抗辩主张上诉人潘建忠不是本案的适格当事人的问题。由于被上诉人自认有理由相信潘建忠有权代理签订本案的《房屋租赁合同》，且从2004年至今涉案房屋的出租都是上诉人办理的，从未间断，故被上诉人的该抗辩主张与事实不符，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律和实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销田阳县人民法院（2014）阳民一初字第347号民事判决；二、确认上诉人潘建忠与被上诉人黄建成于2009年8月23日签订的《房屋租赁合同书》于2014年4月24日解除。一审案件受理费900元，二审案件受理费1800元，共计2700元（上诉人已预交），由被上诉人黄建成负担。本判决为终审判决。审判长 俞穗芳审判员 张力夫审判员 黄小萍二〇一五年四月九日书记员 欧致畯 更多数据：搜索“”来源：