（2014）让民初字第2042号

裁判日期: 2015-04-09

公开日期: 2015-08-25

案件名称

周平、孙彦彬诉大庆市银浪牧场、江苏苏兴建设工程有限公司、大庆市卓鑫工程监理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

大庆市让胡路区人民法院

所属地区

大庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周平,孙彦彬,大庆市银浪牧场,江苏苏兴建设工程有限公司,大庆市卓鑫工程监理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民事判决书（2014）让民初字第2042号原告周平，男，1960年5月18日出生。委托代理人官淑芹，女，1952年9月8日出生。原告孙彦彬，男，1960年2月3日出生。被告大庆市银浪牧场，住所地大庆市让胡路区银浪中心村。法定代表人王雪飞，场长。委托代理人岳政坤，黑龙江新元律师事务所律师。委托代理人孔令辉，男，1976年10月24日出生。被告江苏苏兴建设工程有限公司，住所地江苏省兴化市英武南路188号。法定代表人王涛，董事长。委托代理人郑玉凤，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告大庆市卓鑫工程监理有限公司，住所地大庆市龙凤区龙华路2-40#3楼307室。法定代表人范利民，董事长。委托代理人杨凯，黑龙江海天庆城律师事务所律师。原告周平、孙彦彬与被告大庆市银浪牧场、江苏苏兴建设工程有限公司、大庆市卓鑫工程监理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院适用普通程序审理，由审判员苏群英担任审判长并主审，与审判员李洪彬、代理审判员蒋艳丽共同组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭进行了审理。原告周平、孙彦彬、被告大庆市银浪牧场委托代理人岳政坤、孔令辉、江苏苏兴建设工程有限公司委托代理人郑玉凤、大庆市卓鑫工程监理有限公司委托代理人杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周平、孙彦彬诉称：2012年5月原告购买了大庆市银浪牧场的泥草房改造工程安居楼即碧湖馨苑X号楼的房屋。该安居楼的建设单位是大庆市银浪牧场，施工单位是被告江苏苏兴建设工程有限公司，监理单位是大庆市卓鑫工程监理有限公司。2014年4月，原告及安居楼的其他业户代表找到第一被告，反映其居住的楼房出现裂缝，第一被告进行了专项调查和处理，第一被告也将此情况反映给第二被告、第三被告及政府有关部门。5月22日市建设局组织区建设局、施工单位、监理单位和原告召开协调会，会议要求委托有资质的鉴定单位，对碧湖馨苑小区内江苏苏兴建设工程公司同期建设楼房进行全面鉴定，鉴定费用由施工单位负责；牧场负责对业户前期安置和后期赔偿处理等相关事宜。会后，让区建设局组织第一被告和业户代表选取鉴定机构，由业户代表选择确定哈尔滨工业大学建筑工程司法鉴定咨询有限公司为安居楼X至X号楼房屋质量检测鉴定机构。第一被告支付鉴定费用226594元。2014年6月20日，该公司出具工大建鉴字（2014）第068号《大庆市银浪牧场中心村建设及泥草房改造工程X号-X号楼安全性技术鉴定书》，鉴定结论意见为大庆市银浪牧场中心村建设及泥草房改造工程X号楼安全鉴定标准评定为Bsu级，即安全性略低于国家标准，尚不显著影响整体承载。收到报告后，原告对鉴定中存在的问题提出了异议，对鉴定结论不予认可。对于工程质量不合格问题，原告作为购房人有权要求建设单位银浪牧场、施工企业江苏苏兴建设工程有限公司、监理单位大庆市卓鑫工程有限公司赔偿原告的一切经济损失。为此诉至法院诉讼请求明确为1、被告江苏苏兴建设工程有限公司、大庆市卓鑫工程有限公司按照黑威龙技鉴字（2014）第051号鉴定结论对二原告所有的房屋进行维修，程度达到国家标准；2、诉讼所需一切费用由被告承担。被告大庆市银浪牧场辩称：涉案工程系安居工程，答辩人对此工程没有任何利润，完全按照施工造价向原告收取的房款。诉争工程的施工单位应当承担房屋质量的赔偿责任，监理单位对未尽监理责任给原告造成的损失应承担连带赔偿责任。答辩人支付的两次鉴定费426594元，鉴定中发生的机械人工费用14300元，临时安装费、搬家费79000元由施工单位及监理单位承担。被告江苏苏兴建设工程有限公司辩称：1、原告的诉讼请求不明确，原告没有明确要求退房或维修；2、苏兴公司与原告之间没有买卖合同关系，对原告也没有退房或维修赔偿的义务；3、鉴于该房屋是苏兴公司实际施工的，所以苏兴公司愿意代替银浪牧场进行维修义务。被告大庆市卓鑫工程监理有限公司辩称：1、原告的诉讼请求并不明确。原告的第一诉讼请求要求退房赔偿损失与第二项诉讼请求房屋维修相予盾。现在鉴定意见已经出来，原告应当明确房屋现状是要求退房还是维修，否则被告很难有针对性的进行答辩。2、本案中原告与第一被告银浪牧场是商品房买卖合同关系，因此对原告承担房屋质量责任的应当是房屋出卖人银浪牧场。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，原告以质量不合格或质量问题严重影响居住使用请求解除买卖合同（即退房）和赔偿损失的，应当由出卖人承担责任。若房屋有质量问题，在保修期内要求保修，也是出卖人应当承担保修责任。因此原告基于商品房买卖合同关系是无权起诉监理单位的。3、原告要求我方承担退房或维修的连带责任没有事实与法律依据。首先在事实上，该房屋尚未到验收交付环节。银浪牧场作为建设单位没有组织勘察、施工、监理、设计、等单位对房屋进行竣工验收，就擅自将房屋交给购房人使用，依照《建设工程质量管理条例》第五十八条第一项之规定建设单位银浪牧场依法承担赔偿责任。其次在法律上，按照《中华人民共和国建筑法》第六十九条、《建设工程质量管理条例》第六十七条之规定，我方未与建设单位或者建筑施工企业串通，弄虚作假、降低工程质量并造成损失的，也没有将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字的，因此我方依法不承担连带赔偿责任。即使房屋存在质量问题，也不是我方导致的，因此原告起诉我方没有依据。综上，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。为证实自己的主张，原告周平、孙彦彬向本院提交证据如下：1、泥草房改造安居楼认购协议书二份。证明大庆市让胡路区银浪牧场碧湖馨苑X号楼X单元XX室及大庆市让胡路区银浪牧场碧湖馨苑X号楼X单元XX室分别为二原告所有，原告是上述房屋的业主。被告银浪牧场质证意见：对证据的真实性无异议，对所证明的问题无异议。被告江苏苏兴建设公司质证意见：该份证据与苏兴公司无关。被告卓鑫监理公司质证意见：对证据的真实性无异议，协议书能说明原告是与第一被告形成的买卖关系。本院对此证据的真实性予以确认。2、黑龙江威龙司法鉴定服务有限责任公司鉴定意见书一份（通过法院委托），鉴定意见：经现场勘验、检测结果，经计算分析。按《民用建筑可靠性鉴定标准》评定，该楼安全性鉴定标准可评定为Ｂsu级。即“安全性略低于标准对Ａsu级的要求，尚不显著影响整体承载能力，只须对少数构件采取修复措施，”该工程主体结构可以安全使用。同时给出了具体的处理意见。原告对于该鉴定的鉴定结论无异议，证明了原告所购买的X号楼房屋质量存在问题。被告银浪牧场对此鉴定无异议。被告江苏苏兴建设公司对证据的真实性无异议，同意按照鉴定意见的处理方式进行维修。被告卓鑫监理公司对证据的真实性无异议，同意鉴定结论的维修及加固，但是维修及加固的责任与监理公司无关。本院对此证据的真实性予以确认。为证实自己的主张，被告银浪牧场向本院提交证据如下：1、大庆市让胡路区经济和发展改革局文件二份（提交复印件与原件核对无异议）。证明碧湖馨苑泥草房改造工程是安居工程。原告对此均无异议。被告江苏苏兴建设公司对此无异议。被告卓鑫监理公司对证据的真实性无异议，认为这个项目是安居楼项目，同时也能证实本案的原告与建设单位银浪牧场是买卖关系。本院对此证据的真实性予以确认。2、建设工程技术司法鉴定合同书一份及收据一份、龙江银行的凭证二份复印件。证明第一被告按照市建设局的要求在起诉前同施工单位、监理单位和原告共同确定哈尔滨工大建设工程司法鉴定咨询有限公司对涉案楼房进行鉴定支付鉴定费用226594元，这个鉴定费用应当由施工单位和监理单位承担。原告对此均无异议。被告江苏苏兴建设公司认为是复印件所以对证据的真实性我方不清楚，与原告的买卖合同也无关，与原告的所请求的损失及赔偿也无关。被告卓鑫监理公司对鉴定的真实性无异议，但第一被告要求我方承担鉴定费用我方有异议，因为房屋是没有经过竣工验收，监理公司没有出具工程质量评估报告书，就算房屋存在质量问题也与我方无关，因此对本次所产生的鉴定费我方不予承担。本院对此证据的真实性予以确认。为证实自己的主张，被告卓鑫监理公司向本院提交证据如下：X#楼的材料检测报告（包括水泥、砂、碎石、毛石、烧结普通砖、钢筋、钢筋焊接接头、钢筋保护层、砼抗压强、砂浆抗压强等共10类，共76页）（提交复印件与原件核对无异议）。证明监理公司同意使用的建材，全部为检测合格产品，监理公司已经履行了监理义务。原告质证意见为，对证据有异议，混凝土不达标。被告银浪牧场质证意见为1、对报告的真实我方有异议，因为根据提供的报告应当与设计标准一致，但是关于所使用材料没有和设计标准达到一致体现在鉴定意见书的第七页1砂浆强度没有达到设计标准，2、混凝土构件的强度从第十页到第十四页也没有达到设计强度等级；3、在鉴定意见书的第十五页至第十六页关于钢筋的它的实际测量和设计也存在差距，证明监理公司没有尽到义务，施工单位也应当承担保修责任。被告苏兴公司质证意见为对证据的真实性无异议，但是我公司现场施工人员是在第三被告监理公司的监督下进行的施工。本院对证据的真实性予以确认。被告苏兴公司未向本院出示证据。本案开庭审理，经过对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：二原告均系被告银浪牧场的职工。被告银浪牧场上报至大庆让胡路区经济和发展改革局并经其批复，同意进行泥草房改造工程建设。经招投标，被告江苏苏兴建设公司作为建设承包方中标，2011年4月15日，银浪牧场与被告大庆市卓鑫工程建设监理有限公司签定了建设工程委托监理合同，由卓鑫监理公司作为监理人对涉案工程进行监理。2012年5月2日二原告分别与被告银浪牧场签定了泥草房改造安居楼认购协议书，原告周平认购X号楼X单元XX室，总价款为165034元。原告孙彦彬认购X号楼X单元XX室，总价款为148161元。原告入住后，发现房屋质量存在问题，找到被告银浪牧场协商解决，后由大庆市银浪牧场出面委托哈尔滨工大建设工程司法鉴定咨询有限公司对涉案房进行安全技术鉴定，结论为X号楼安全性能略低于国家标准，尚不显著影响整体承载。原告对上述鉴定提出异议，本院重新委托黑龙江威龙司法鉴定服务有限责任公司对X号楼的安全性能进行了鉴定，结论为“X号楼安全性能略低于国家标准，尚不显著影响整体承载能力，只须对少数构件采取修复措施”。该鉴定报告同时给出了具体处理意见，“天棚起鼓、掉皮是因混凝土板底部存在黑色粉末物质，需将此物质清理干净，重新修补涂刷。部分住户厨房瓷砖裂缝根据现场勘验结果分析，是因其烟道与构造柱两种材料吸水性和收缩性不同，在温、湿度变化时产生的拉应力大于抹灰层的抗拉强度所致。此处在修复时宜在墙面裂缝处粘贴防裂金属网，而后再进行饰面装修。对阳台与楼板出现的裂缝宜进行粘贴碳纤维进行加固处理。最终加固方案必须由有资质的设计单位设计，并由有资质的施工单位进行加固施工”。两次鉴定费用共计426594元均由被告银浪牧场支付。本院认为：被告银浪牧场与原告签订的安居楼认购协议书，虽然具有福利性质，但这不能改变双方之间的法律关系性质，仍然构成房屋买卖合同，该协议不违反法律规定，合法有效，被告应当依合同约定将符合质量的房屋交付给原告，现原告的房屋经司法鉴定质量不符合约定，根据法律规定，被告银浪牧场应当承担维修义务。根据建设工程质量管理条例的有关规定，建设单位应当对所建设的工程承担质量保修责任，本案中，涉案房屋虽然没有竣工验收就使用，但自被告银浪牧场使用至发现质量存在问题时并没有超过质量保修期，故建设单位被告江苏苏兴建设工程有限公司仍然要承担保修责任，且在庭审中，被告江苏苏兴建设工程有限公司同意代替被告银浪牧场承担维修义务，故与原告之间构成了新的债权债务关系，该意思表示不违反法律规定，本院予以确认。故被告江苏苏兴建设工程有限公司应当与银浪牧场承担连带责任。根据合同相对性原则，被告大庆市卓鑫监理工程有限公司与原告之间不存在法律关系，其履行义务相对人为被告银浪牧场，原告要求其承担责任没有法律依据，不予支持。综上，对原告要求被告银浪牧场及江苏苏兴建设工程有限公司承担维修责任的请求予以支持，在维修时应按照司法鉴定意见执行，被告在维修时应当委托有资质的设计单位设计，并由有资质的施工单位进行施工；因原告的房屋进了装修，在维修过程中会破坏现有的装修，给原告造成损失，故在维修时可由双方当事人对房屋的现状进行确认，在维修后将房屋恢复原状。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告江苏苏兴建设工程有限公司于判决生效后30日内分别将原告周平、孙彦彬居住的X号楼X单元XX室及X单元XX室的房屋按照鉴定意见进行维修；被告大庆市银浪牧场承担连带责任；二、被告江苏苏兴建设工程有限公司在房屋维修后30日内将原告周平、孙彦彬的房屋按双方确认的状况恢复原状，被告大庆市银浪牧场承担连带责任；三、驳回原告周平、孙彦彬对被告大庆市卓鑫工程建设监理有限公司的诉讼请求。案件受理费100.00元由被告江苏苏兴建设工程有限公司、大庆市银浪牧场共同承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。（此页无正文）审判长苏群英审　判　员　　李洪彬代理审判员　　蒋艳丽二〇一五年四月九日书　记　员　　韩兆婧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关注公众号“”