（2015）宁民终字第768号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-23
案件名称
上诉人刘久富与被上诉人南京瑞祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘久富,南京瑞祥物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第768号上诉人（原审被告）刘久富，男，1970年3月5日生，汉族，某大学教师。委托代理人彭晓红，女，1973年9月14日，汉族。被上诉人（原审原告）南京瑞祥物业管理有限公司，组织机构代码73885888-X，住所地南京市秦淮区晨光路33号金墙花苑13幢。法定代表人杨宪祥，该公司董事长。委托代理人翁文，男。上诉人刘久富与被上诉人南京瑞祥物业管理有限公司（以下简称瑞祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。瑞祥物业公司原审诉称，瑞祥物业公司受南京市秦淮区四方新村八村住宅小区业主委员会（以下简称四方新村八村业委会）委托，对四方新村八村住宅小区多层住宅及配套设施实施物业管理，双方并签订《物业委托服务合同》。刘久富自2011年5月15日至2014年6月30日期间未支付物业管理费。为��护瑞祥物业公司的合法权益，诉至原审法院，请求判令：1、刘久富支付2011年5月15日至2014年6月30日期间的物业管理费2703元；2、判令刘久富承担诉讼费用。刘久富原审辩称，第一，瑞祥物业公司收费的前提应由四方新村八村业委会出具服务验收合格证明，刘久富个人不能代表业委会的意见，瑞祥物业公司不应向刘久富个人起诉要求交费；第二、根据合同约定，瑞祥物业公司应当督促交费，但刘久富没有收到任何交费的通知，不能认为刘久富违约；第三、刘久富家阳台外侧共同水管错位、漏水有四、五年时间，多次联系瑞祥物业公司维修未果；第四、2011年底刘久富已不在小区居住，应为空置，瑞祥物业公司起诉物业费金额错误；第五、小区西门应为主门，但从刘久富入住至今都无法通行；第六，小区游乐场所成为停车场，孩子在小区内很不安全，为此刘久富只能搬���小区；第七、小区4幢105室现出租开办快递公司，公司的车辆往来喧闹，也曾发生过撞伤老人小孩的事故；第八、根据合同约定，停车费的70%归业主，应分摊给每个业主。综上，根据合同约定，双方应互付义务，瑞祥物业公司并未全部履行其义务，现起诉刘久富个人不公平，故请求驳回瑞祥物业公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，刘久富系南京市秦淮区四方新村8村4幢304室房屋业主，房屋建筑面积为123.04平方米。2011年5月10日，刘久富与四方新村八村业委会签订《物业委托服务合同》，约定：四方新村八村业委会受小区全体业主委托将四方新村八村委托瑞祥物业公司实行物业管理，委托管理期限自2011年5月13日起至2014年6月30日止，2011年5月13日至2012年4月30日期间多层住宅物业服务费按0.5元／月／平方米收取，2012年5月1日至2013年4月30日期间按0.6元／月／平方米收取，2013年5月1日至2014年4月30日期间按0.65元／月／平方米收取。现刘久富尚欠2011年5月15日至2014年6月30日期间的物业服务费2703元。以上事实有《物业委托服务合同》及当事人陈述等予以证实。原审法院认为，瑞祥物业公司作为小区的物业服务公司，为小区提供物业服务，刘久富理应向其交纳物业服务费。对于刘久富提出瑞祥物业公司提供的物业服务与《物业委托服务合同》的约定不符等辩解意见，原审法院认为，物业管理主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行政规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案瑞祥物���公司对刘久富居住的小区提供了物业服务，如刘久富认为瑞祥物业公司不完全履行合同约定的服务义务、存在服务不到位的问题，可另行要求瑞祥物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不得以此为由拒绝支付物业服务费。对于刘久富提出的收费应先行由业委会出具服务验收合格证明的辩解意见，无事实及法律依据，原审法院不予采纳。对于刘久富提出自2011年底至今房屋处于空置、应按70%收取物业费的辩解意见，刘久富未能提交相关空置申请，且刘久富所举证据不足以证明在上述期间内房屋处于空置状态，故对于刘久富上述辩解意见，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：刘久富于判决生效之日起十日内向���京瑞祥物业管理有限公司支付2011年5月15日至2014年6月30日期间的物业服务费2703元。一审案件受理费25元，由刘久富负担。上诉人刘久富不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、瑞祥物业公司与小区业委会签订《物业管理委托合同》，但瑞祥物业公司服务质量不符合约定标准。上诉人家阳台公用管道错位，多次联系瑞祥物业公司维修未果。2、2011年底，上诉人就已不在涉案房屋居住，因此涉案房屋属于空置房，瑞祥物业公司应当按70%收取物业费。3、瑞祥物业公司应当提供业委会出具的服务验收合格证明，服务验收合格证明是瑞祥物业公司全额收费的前提条件。综上，上诉至二审法院请求，撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第4908号民事判决，依法改判。瑞祥物业公司答辩称，上诉人的上诉理由中只有阳台下水管问题与物业服务合同有关，其他上诉理由��没有事实和法律依据，且上诉人也未提供证据证明。上诉人认为权利受到侵害，可以另案起诉。双方当事人对原审查明事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，瑞祥物业公司与涉案小区业委会签订物业服务合同，合法有效，该合同对该小区业主具有约束力。瑞祥物业公司对该小区提供了物业服务，刘久富作为小区居民，理应交纳物业服务费，对于其主张的因瑞祥物业公司服务质量不符合约定标准存在瑕疵，故其不应交纳物业费的意见，因该理由不是其不交物业费的法定或约定的理由，故原审法院不予支持，并无不当。刘久富可以依据相关法律规定，依法主张其相应的权利。关于上诉人主张的涉案房屋为空置房，其不应全额交纳物业费的问题。从本案查明事实看，现无证据证明上诉人就涉案房屋长期处于空关状态，向被上诉人办理了报备手续，不符合减收物业费用的相关规定。虽然在审理中上诉人主张涉案房屋为空置房，但每月涉案房屋发生水费、电费、燃气费等，上诉人也不能作出合理的解释，故原审法院对其该意见，不予采纳与法不悖，本院予以维持。关于上诉人主张的服务验收合格证明是瑞祥物业公司全额收费的前提条件，因无合同和法律依据，故原审法院不予支持，并无不当。综上，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘久富负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 林代理审判员 刘 凡代理审判员 汪德全二〇一五年四月九日书 记 员 罗程允 更多数据：搜索“”来源：