（2015）龙民一初字第160号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-28
案件名称
陈宏宇与海南大将军实业有限公司租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
海口市龙华区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈宏宇,海南大将军实业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民一初字第160号原告陈宏宇。委托代理人简家民，中国人民解放军92830部队法律顾问处律师。被告海南大将军实业有限公司。法定代表人黄哲森，总经理。委托代理人王新，海南瑞来律师事务所律师。委托代理人李娇，海南瑞来律师事务所律师。原告陈宏宇与被告海南大将军实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴永红独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈宏宇的委托代理人简家民、被告海南大将军实业有限公司的委托代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宏宇诉称，2011年11月12日，原告与被告单位员工吴跃进经理签订房屋租赁合同，约定原告承租被告在高坡村与沙坡村路交界处所见的地面仓库，租期3年，月租金5376元，租金按季度缴纳。签约后，原告缴纳了押金16128元，并一直按期缴纳租金至2014年2月20日。2013年12月25日，城市管理执法部门对所租仓库开始进行拆迁，原告出于对货物安全的考虑，开始寻找新仓库储存货物。并与被告员工吴跃进经理沟通，在吴跃进表示同意的情况下，原告于2014年1月3日开始搬迁，1月5日搬迁完毕，花费25500元。并当日告知吴经理，后又专门发短信告知被告负责人吕总，并请求退还租金和押金，吕多多次推脱，最后表示不退押金和租金。后原告多次到大将军公司找其经理、律师和吕协商，均无果。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该出租合同系无效合同，被告应退还租金和押金，以及承担原告相关损失。据此，为维护原告合法权益，请求人民法院依法判令：一、确认原、被告之间的出租合同无效；二、被告返还一个半月租金8064元和押金16128元，共计24192元；三、被告向原告赔偿搬迁费用25500元；四、本案诉讼费由被告承担。被告海南大将军实业有限公司辩称，一、原被告之间签订租赁合同，原告称出租合同是无效合同，以没有规划许可是违法建筑为由主张合同无效，事实是原告在知晓被告出租的厂房及土地性质的情况下，仍与被告签订租赁合同，且已经实际履行，双方都存在一定过错，故双方均应对合同无效的后果承担相应责任。二、原告提前擅自解除合同且未告知被告，没有给被告准备的时间，原告称是因为拆迁处于对货物安全的考虑搬迁而提前解除合同，而实际上，直到现在被告的仓库并未被拆迁，仍能正常使用。原告也提供的相应的照片来证明现在的情况。被告一直没有收到过城管和相关执法部门的期限搬迁公告。原告作为承租人，其自身原因提前解除合同，致使被告损失了9个月的租金共计48384元的经济损失。也丧失了与第三人另签订合同的机会由此产生的信赖利益的损失。原告主张要求退还租金、押金及承担搬迁费用没有事实和法律依据，请求法院驳回。经审理查明，2011年11月12日，原告与被告签订《合同书》，约定：被告将位于海口市龙华区椰海大道的高坡村路与沙坡村路交界处的两间仓库出租给原告，租赁期限自2011年11月20日至2014年11月20日，月租金5376元，租金按季度缴纳；原告在签订合同时向被告缴纳押金16128元。合同签订后，原告依约向被告支付押金16128元。原告已按每季度16128元的租金标准向被告支付了2011年11月20日至2014年2月20日的租金。2014年2月18日，原告以该仓库被拆迁为由，迁出该仓库。2015年1月15日，原告向本院提起民事诉讼。另查明，位于海口市龙华区椰海大道的高坡村路与沙坡村路交界处的两间仓库没有取得建设工程规划许可证。该仓库至今尚未被拆迁。又查明，原告为证明其共支出搬迁费用25500元，向本院提交四张《收据》，其中曾仕林出具的《收据》载明：“今收到原告搬仓库人工费11900元”，廖林出具的《收据》载明：“今收到原告搬仓库运费4000元”，余仲根出具的《收据》载明：“今收到原告搬扣板运费4800元”，邱永华出具的《收据》载明：“今收到原告搬扣板运费4800元”。原告为证明其于2014年1月5日迁出仓库，向本院提交一份2014年1月9日录音资料，该录音资料没有载明原告于2014年1月5日迁出仓库。以上事实有《合同书》、《押金收据》、《租金收据》、《收据》及庭审笔录所所证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，原告与被告签订的《合同书》涉及的仓库未取得建设工程规划许可证，本院认定该合同为无效合同。原告主张其于2014年1月5日迁出该仓库，被告主张原告于2014年2月18日迁出该仓库，由于原告提供的录音资料不足以证明其于2014年1月5日迁出该仓库，应承担不利后果，故认定原告于2014年2月18日迁出该仓库。原告已按每季度16128元的租金标准向被告支付了2011年11月20日至2014年2月20日的租金，原告于2014年2月18日迁出该仓库，故被告应返还原告租金358元（5376元÷30天×2天）。原告主张超出部分，没有事实根据，本院不予支持。原告要求被告返还押金16128元，由于双方签订的租赁合同无效，故原告此项请求有理，本院予以支持。原告主张其共支出搬迁费用25500元，仅提交曾仕林、廖文、余仲根、邱永华出具的《收据》，故对原告主张其共支出搬迁费用25500元的事实不予认定。考虑到原告确实存在搬迁损失，本院酌情确定原告搬迁损失为10000元。被告作为出租人明知该仓库未取得建设工程规划许可证仍予以出租，对合同无效的结果具有过错。原告应当预见到该仓库可能并非合法建筑而仍予以承租，原告自身对合同无效亦具有一定过错，综合双方过错程度，本院从公平原则出发，酌情确定被告按原告的搬迁损失10000元的70%，即7000元赔偿给原告。原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告陈宏宇与被告海南大将军实业有限公司于2011年11月12日签订的《合同书》无效；二、限被告海南大将军实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陈宏宇返还租金358元、押金16128元；三、限被告海南大将军实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陈宏宇赔偿搬迁费7000元；四、驳回原告陈宏宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费521元，原告陈宏宇负担290元，被告海南大将军实业有限公司负担231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 吴永红二〇一五年四月九日书记员 徐丽丽 来自：