（2015）房民初字第01886号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-08-27
案件名称
北京安佳瑞福物业管理有限责任公司与范学亮物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市房山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京安佳瑞福物业管理有限责任公司,范学亮
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2015）房民初字第01886号原告（反诉被告）北京安佳瑞福物业管理有限责任公司，住所地北京市房山区良乡西路24号。法定代表人付增建，总经理。委托代理人齐金英，女，1978年6月22日出生，该公司经理。被告（反诉原告）范学亮，男，1951年1月28日出生。委托代理人唐玉芬（范学亮之妻），女，1954年2月27日出生。原告（反诉被告）北京安佳瑞福物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）范学亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李亚丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）法定代表人付增建、委托代理人齐金英，被告（反诉原告）范学亮及其委托代理人唐玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）物业公司诉称，范学亮系北京市房山区良乡×业主，自2008年1月1日至2014年12月31日共欠原告物业管理费13764元，原告每年均数次向被告催交此款，但被告至今未予交纳，被告的拖欠行为已经构成违约，故诉至法院，请求法院判决被告一次性支付原告物业费13764元、违约金2477.18元，案件受理费由被告承担。被告（反诉原告）范学亮辩称，原告起诉我，光说我没有交物业费，原告只说了结果没有说原因，原因是我们从2008年房屋漏水，把木地板都淹了，找物业公司他们说开完奥运会再说，但是开完奥运会还是没给解决一直拖着，所以我们没再交物业费。前一段时间我又找到物业公司，物业公司说这不属于他们的服务范围，后来我查了物业合同，合同第四章双方权利义务中第17条乙方也就是物业的权利和义务第9条写着负责房屋外观、设备运行，设备的维修、养护、公共环境、绿化、交通秩序、保安等项服务管理，这里面有关于房屋以及设施的维修和养护，所以我们不交物业费就是因为有问题。另外第五章第18条也明确写了乙方工作人员给甲方造成损失由乙方负责赔偿，我屡次找物业都没人解决。现在漏水给我造成的损失我要求原告赔偿。被告（反诉原告）范学亮反诉称，反诉人与被反诉人签订《×小区物业管理委托合同书》，约定由被反诉人提供物业服务。其中合同第17条被反诉人权利义务第9款约定：负责房屋外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、公共环境、绿化、交通秩序、保安等项服务管理。合同履行期间，反诉人家中窗台漏水，曾多次向被反诉人反映，均未予维修，以致造成了家装木地板全部损毁，经济损失严重。反诉人认为，依法成立的合同受法律保护，双方应按照约定履行权利义务，被反诉人应勤勉敬业，为反诉人提供服务，但被反诉人一直怠于履行合同义务，给反诉人造成损失，应承担赔偿责任，请求法院判令被反诉人维修大卧室、中卧室的窗台并赔偿反诉人经济损失18540元，判令被反诉人向反诉人支付违约金1000元，诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）物业公司辩称，反诉人所说的窗台漏雨，本公司的服务范围没有这项，漏雨跟物业公司的服务没有关系。还有反诉人所说的物业服务委托合同书，他根本没有签订，因为合同是2009年签订的，被告是2004年的房，他一直没有交纳物业费，也一直没有到物业签订合同。不同意被告的反诉请求，和我公司没有关系，请求法院依法驳回其反诉请求。窗子属于业主的私有财产，物业根本不对业主的私有财产进行服务。经审理查明，被告（反诉原告）范学亮系北京市房山区良乡×号楼×室业主、房屋面积113.75平米，原告（反诉被告）物业公司为该小区提供物业服务，自2008年1月1日起至2014年12月31日止范学亮未交纳物业管理的相关费用，共欠缴物业服务费、公共照明费、垃圾消纳费13764元。庭审中，范学亮反诉称因2008年其家中漏水导致其遭受损失，并提供照片予以证明损失情况，要求物业公司为其维修大卧室、中卧室的窗台，并赔偿其更换木地板及粉刷墙壁的费用共计18540元，对此物业公司辩称窗台漏雨不属于其物业管理的范围，故不同意承担赔偿责任，且对范学亮提交的照片不予认可，认为其不能反映损失发生的原因。另查明，范学亮至今未对其房屋进行维修，且不就屋顶漏雨与房屋损失之间的因果关系以及房屋损失的数额进行评估和鉴定。上述事实，有双方当事人陈述，经庭审质证的物业费收据、物业管理委托合同、物业管理委托合同书等证据在案证实。本院认为，根据查明的事实，物业公司为范学亮房屋所在小区提供了物业服务，双方已形成了物业服务关系，范学亮作为业主有义务按照物业管理相关法规的规定交纳相应的物业服务费用，范学亮虽辩称因房屋漏水给其造成损失，故其拒绝交纳物业费，但其未提交证据证明物业公司对于其损失的发生存在疏于管理、怠于服务及维修的过错，故对其抗辩本院不予采纳，因范学亮对物业公司主张的欠付物业费的数额不持异议，故范学亮应当交纳的物业费以物业公司的诉讼请求为准。关于物业公司主张的违约金，因其未能提交证据证明范学亮拒绝交纳物业费存在恶意，故对该诉讼请求本院不予支持；关于范学亮的反诉请求，因其未提交证据证明其损失的发生系物业公司未履行服务义务所致，且其尚未对房屋进行实际维修，在本案中亦不申请鉴定和评估，无法确定其损失的发生原因及具体数额，故对范学亮的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）范学亮于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京安佳瑞福物业管理有限责任公司二〇〇八年一月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业费、公共照明费、垃圾消纳费共计一万三千七百六十四元。二、驳回原告（反诉被告）北京安佳瑞福物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）范学亮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百零三元，由原告（反诉被告）北京安佳瑞福物业管理有限责任公司负担三十一元（已交纳），由被告（反诉原告）范学亮负担七十二元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费一百四十五元，由被告（反诉原告）范学亮负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李亚丽二〇一五年四月九日书 记 员 马 雪