（2015）铁民一终字第00117号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-09-30
案件名称
杨丽英与铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省铁岭市中级人民法院
所属地区
辽宁省铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨丽英,铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)铁民一终字第00117号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨丽英，女，1968年7月1日出生，汉族，住铁岭市银州区新华街典式*栋*单元***室。被上诉人（原审被告、反诉原告）：铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司，住所地铁岭市银州区后八里村。法定代表人：朱英涛，公司董事长。委托代理人：许利伟，辽宁国制律师事务所律师。原审原告（反诉被告）杨丽英与原审被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司（以下简称龙山开发公司）租赁合同纠纷一案，银州区人民法院于3014年11月18日作出（2014）铁银民一初字第383号民事判决，杨丽英不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭审理了本案。上诉人杨丽英，被上诉人龙山开发公司的委托代理人许利伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨丽英一审诉称：1999年12月1日，原告与银州区龙山房地产建筑开发有限责任公司签订了银州路市场农贸大厅货位租赁合同，原告一次性交纳设施费12000元，取得银州路市场一个摊床50年的经营权。十几年来，原告一直在银州路市场内经营干鲜销售。2012年1月24日，被告单位在未经市场业主同意的情况下，私自将市场正门焊死，后门锁上，不让业主在市场内经营。原告多次与被告协商未果，故只能诉至贵院，请求法院判令被告1、继续履行《银州路市场农贸大厅货位租赁合同》，同时赔偿原告经营损失2万元（从2012年1月24日至起诉2013年4月15日）；2、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）龙山开发公司一审辩称：该市场有上百个摊位，现只有六户业主经营，对于市场日常的管理和维护产生了巨大的费用。在2011年年末，原、被告双方达成口头协议，约定原告经营摊位到2012年春节，被告免收三个月的费用，期限届满后解除租赁协议。被告已将市场的门钥匙交给业户代表，原告可以随时到市场取走物品，并不存在原告所说的门已焊死不能进入市场的情况。被告无经营该市场的资质，每年都因此受到消防、工商等部门的处罚，被告已无法继续经营。杨丽英已将摊位转租给市场承包人安洪山，摊位并未经营，被告有权将摊位无偿收回，被告可以考虑退回剩余年限的摊位租赁费用（1.2万元/50年×38年＝9120元/每户），双方解除租赁协议。故请求驳回原告诉讼请求。一审法院审理查明：1999年12月1日，原告杨丽英（乙方）与铁岭市银州区龙山房地产建筑开发公司（甲方）签订《银州路市场农贸大厅货位租赁协议书》，协议约定：龙山房地产开发公司将铁岭市银州区银州路市场的一个货位出租给原告并保证其经营，原告杨丽英向龙山房地产开发公司一次性交纳租赁费12000元，租赁期限为1999年12月1日计算到50年终止。租赁协议第五条规定[乙方货位使用权有效期内必须保证经营，不得私自出租、出兑、转让，必须请示开发公司和工商部门同意后，方可变更，否则由市场主办单位收回，另行安排]。2009年12月11日，杨丽英与市场承包人安洪山签订货位转租协议书，约定杨丽英将其租赁的床位转租给安洪山。2012年1月24日，被告龙山开发公司未经业户同意将铁岭市银州区银州路市场的正门焊死，后门上锁，致该市场业户无法正常营业。另查明：铁岭市银州区龙山房地产建筑开发公司原为集体企业，2002年12月注销，其债权、债务由被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司接收。一审法院认为：原告杨丽英与被告龙山开发公司签订的货位租赁合同租赁期限为50年，违反最长租赁期限20年的法律规定，因此超过法定最长租赁期限部分无效，合同虽然部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。依据该租赁合同，合同双方当事人应当全面履行合同义务，被告龙山开发公司在租赁期限内已经履行将租赁物交付承租人使用并保证承租人正常经营的义务。因原告杨丽英对外出租承租货位时没有按照合同规定请示被告龙山开发公司和工商部门同意，违反合同关于货位出租方面的规定，属于原告违约，故依据租赁合同的规定，对被告（反诉原告）要求解除合同的请求予以支持，对原告（反诉被告）的诉讼请求不予支持。但被告（反诉原告）应当将合同未履行部分的租金返还原告（反诉被告）。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据）、《中华人民共和国合同法》第四十四条（依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定）、第五十六条（无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效）、第六十条（当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务）、第九十三条第二款（当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同）、第二百一十二条（租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同）、第二百一十四条（租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年）、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）杨丽英的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）杨丽英与铁岭市银州区龙山房地产建筑开发公司于1999年12月1日签订的《银州路市场农贸大厅货位租赁协议书》；三、被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）杨丽英租赁费9120元（12000元÷50年×38年）。逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。案件受理费600元[原告（反诉被告）杨丽英预交]、由原告（反诉被告）杨丽英及被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司各负担300元。反诉费300元[被告（反诉原告）铁岭市龙山房地产建筑开发有限责任公司预交]，由原告（反诉被告）杨丽英负担。杨丽英的上诉理由及请求是：上诉人没有违约行为，上诉人是完全按照《租赁协议》履行其合同义务，上诉人的转租是经被上诉人同意的，原审认定上诉人违约无事实及法律依据。被上诉人未经业户同意将市场正门焊，后门上锁导致业户无法正常经营，其行为属违约行为，给业户造成巨大的经济损失，被上诉人应予以赔偿。上诉人恳求二审法院认真审查，公正裁决。龙山开发公司二审答辩认为：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。本院审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，上诉人未能提供有效的证据证明被上诉人同意转租的事实，原审判决解除合同符合双方合同的约定。关于上诉人主张被上诉人赔偿经济损失的问题，因其主张无证据证明，本案不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人杨丽英负担。本判决为终审判决。审判长 陈 晶审判员 孙爱萍审判员 刘 飞二〇一五年四月九日书记员 徐铭泽 微信公众号“”