（2015）渝五中法民终字第00386号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-07-01
案件名称
季伟鹏与重庆宗山物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
季伟鹏,重庆宗山物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第00386号上诉人（原审被告）季伟鹏，男，1963年3月12日出生，汉族。委托代理人王汉娣，女，1964年9月24日出生，汉族。被上诉人（原审原告）重庆宗山物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新西路3号，组织机构代码74746345-X。法定代表人王泽万，该公司总经理。委托代理人张庆渝，男，1953年8月31日出生，汉族。委托代理人申庆浩，男，1988年10月13日出生，汉族。上诉人季伟鹏与被上诉人重庆宗山物业管理有限公司（以下简称宗山物管公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2014年9月15日作出（2014）中区法民初字第05410号民事判决。季伟鹏不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭询问审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：季伟鹏（甲方）与重庆市安居物业管理有限公司（乙方，以下简称安居物管公司）于2001年11月14日签订《物业管理委托合同》一份，约定季伟鹏同意将其居住的渝中区大坪单巷子“八一小区”X单元X楼东侧建筑面积为107.5平方米住宅房屋交由安居物管公司实行物业管理。该合同还对委托管理范围、费用的收取以及双方的其他权利、义务进行了约定。2011年8月1日，长城小区业主委员会（合同中称甲方）与宗山物管公司（合同中称乙方）签订《重庆市物业服务合同》，合同约定，甲方选聘乙方对坐落于重庆大坪单巷子71号附28、29、31、32、33-42号的长城小区一期、二期、三期A栋、B栋经济适用房实施本物业区域物业管理服务的相关事宜。宗山物管公司提供的公共性物业服务的主要内容有物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、庭院设施等的养护和管理等。物业收费选择包干制，并按季度公布收支情况。物业服务费用标准为一期、二期、老干楼住宅（31-42号楼）按建筑面积0.6元／月·平方米，每户的公摊费用为5元／月。每月的物业收费时间为10日至15日。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金。本合同期限暂定为三年，即2011年8月1日至2014年8月1日，合同期满后，由业主委员会重新签订或续签物业管理服务合同，新的合同生效之日起，本合同终止。乙方有权利按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用，有权对欠费业主停止服务或进行法律诉讼，直至其履行交费义务。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，本合同生效之日起3日内，根据甲方委托管理事项办理接管验收手续。该合同于2012年3月8日在重庆市渝中区房屋管理局进行备案并取得渝中物备（2012）第5号《物业服务合同备案证明》。前述合同签订后，宗山物管公司担任该小区物业管理单位至今。季伟鹏系重庆市渝中区大坪单巷子71号长城小区X号房屋的业主，其房屋建筑面积为107.54平方米。季伟鹏自2011年8月起未缴纳物业管理服务费和公摊费。2013年12月20日，宗山物管公司曾向季伟鹏发出《律师函》，向其催收2011年8月起至2013年12月止的物业管理费未果。一审庭审中，宗山物管公司自述本案所涉季伟鹏之房屋的物业服务费实际执行的收费标准为0.5元／月·平方米。一审法院认为，长城小区业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主在物业管理活动中，负有履行按时交纳物业服务费用的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此，宗山物管公司与长城小区业主委员会签订的物业服务合同应当对季伟鹏具有法律效力。宗山物管公司按照物业服务合同约定的内容对季伟鹏所居住小区实施物业服务，季伟鹏亦应当履行按时交纳物业服务费和公摊费的义务。季伟鹏应按照0.5元／平方米·月和5元／月的标准向宗山物管公司交纳物业服务费和公摊费用。故该院对宗山物管公司要求季伟鹏支付物业服务费和公摊费用的请求予以支持。经该院计算，季伟鹏从2011年8月起至2014年5月止已欠34个月的物业管理服务费1828.18元及公摊费170元。关于违约金问题，《重庆市物业服务合同》第八章“违约责任”中明确约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向物业管理企业支付滞纳金。现季伟鹏已拖欠物业管理服务费34个月，明显违反合同之约定，宗山物管公司要求季伟鹏按约定标准支付违约金，符合法律之规定，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告季伟鹏于本判决生效后立即支付原告重庆宗山物业管理有限公司物业管理服务费1828.18元及公摊费170元，并从2011年8月起按应交而未交物业管理服务费金额的每日千分之三的标准向原告重庆宗山物业管理有限公司支付违约金至2014年5月止。二、驳回原告重庆宗山物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案受理费减半收取计25元，由被告季伟鹏负担。”季伟鹏不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决依法改判。主要事实和理由：原审认定事实不清。宗山物管公司没有根据法定程序经业主大会同意就直接进入小区，也未对物业服务合同进行公示，季伟鹏从未见过该物业服务合同。季伟鹏与宗山物管公司不存在物业服务关系。宗山物管公司答辩称：宗山物管公司与长城小区业主委员会签订的物业服务合同，是经过招标公示和征求业主意见的，也报送了相关部门审核备案。该物业服务合同对业主具有约束力，业主应按约交纳物业服务费。二审中，宗山物管公司举示从重庆市渝中区房屋管理局调取的《选（续）聘物业服务合同签字名册》及《证明》，以证实宗山物管公司与长城小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效。季伟鹏对前述证据不予认可。宗山物管公司自愿将违约金标准由每日千分之三调整为按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，从宗山物管公司举示的《选（续）聘物业服务合同签字名册》及《证明》，可以证实长城小区业主委员会经合法程序选聘被上诉人宗山物管公司。故上诉人季伟鹏认为宗山物管公司未经法定程序进入长城小区的理由不成立，本院不予支持。宗山物管公司与长城小区业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，也不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，该物业服务合同对包括季伟鹏在内的长城小区全体业主具有约束力。宗山物管公司自愿将本案违约金标准调整为按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算，系其在法律允许范围内对自己权利作出的处分，本院予以尊重。调整后的违约金标准符合法律规定，本院予以支持。综上，根据二审新事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第05410号民事判决；二、上诉人季伟鹏于本判决生效后5日内支付被上诉人重庆宗山物业管理有限公司物业管理服务费1828.18元及公摊费170元，并从2011年8月起以应交而未交金额为基数按中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率的4倍计算向重庆宗山物业管理有限公司支付违约金至2014年5月止；三、驳回被上诉人重庆宗山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人季伟鹏负担；二审案件受理费50元，由上诉人季伟鹏负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 樊仕琼代理审判员 陈 霞代理审判员 芦明玉二〇一五年四月九日书 记 员 谭 锐 来源：百度搜索“”