（2014）廊开民初字第718号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2016-02-25
案件名称
上海永升物业有限公司廊坊分公司与石岭峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
廊坊市经济技术开发区人民法院
所属地区
廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海永升物业有限公司廊坊分公司,石岭峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
河北省廊坊经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）廊开民初字第718号原告上海永升物业有限公司廊坊分公司。住所地廊坊经济技术开发区东方大学城毕升路**号。法定代表人吴崇茹，总经理。委托代理人马佳音，河北新业律师事务所律师。委托代理人王建芳，河北新业律师事务所律师。委托代理人刘雪辉，河北新业律师事务所律师。被告石岭峰。委托代理人石志强。委托代理人李俊欣。原告上海永升物业有限公司廊坊分公司与被告石岭峰物业合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马佳音、王建芳、刘雪辉、被告委托代理人石志强、李俊欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月31日，原被告双方签订了《前期物业服务协议》，由原告为被告位于廊坊开发区东方大学城毕升路52号“东方之珠”小区一期6号楼1室房屋提供物业管理服务。根据协议，被告应于每收费年度第一个月15日之前交纳本年度费用。现原告已按协议约定提供了服务，但被告未按协议约定支付相关费用。截至起诉之日，被告已累计拖欠2012年1月至2014年12月的物业管理费18128.88元、车位费2160元，共计20288.88元。依协议第十条第四款的约定，被告应按日万分之五支付违约金。原告考虑违约金数额较大，故参照同期银行贷款利率主张违约金。原告多次催收无效，故诉至法院，请求法院：1、判决被告支付物业费、车位费共计20288.88元，2、判决被告按同期银行贷款利率支付违约金（截止2014年9月15日计算违约金为2072.85元），3、诉讼费用由被告承担。原告针对自己的主张向法庭提供如下证据：证据一、2010年12月26日原告与被告签订的《东方之珠住宅小区前期物业服务协议》，证明原被告之间存在物业管理服务合同关系，协议中就物业管理服务费标准、车位管理服务费标准及违约金计算标准进行了明确约定。证据二、2010年12月26日石岭峰向物业公司缴纳物业费和车位管理费的收据一张，证明被告已按物业合同约定缴纳了一年的物业费、车位管理费。证据三、房屋交付确认单一份，证明房屋已于2010年12月26日实际交付被告石岭峰。证据四、缴费通知单和短信记录单，证明从2012年12月1日原告一直向被告催收物业费。证据五、《关于小区停燃气的通知》和两份《服务记录表》，证明原告一直在为被告提供物业服务被告辩称，被告之所以未缴纳2012年以后的物业费，是因为原告没有按合同约定做好物业服务。双方签订的物业服务合同上，根本没有起止时间。自从被告接收房屋起，就发现房屋质量存在很多问题。如地下室水泵不能排水，导致地下室进水，墙皮受潮脱落；门窗存在严重质量问题；建筑水泥标号不达标，楼梯墙面脱落；下水管道多处漏水等。另外，被告针对质量问题多次报修，原告总修不好，被告向原告要维修记录，原告不能提供。原告在维修房屋期间，因忘记锁门，导致被告丢失两个铝合金人字梯（合款1000元）。被告装修用的红砖丢失了，要求原告调监控，原告答复查不到，被告经查认为是原告的工作人员偷的。被告因原告长时间不能修好房屋，导致每年需缴纳20%的取暖费，这些损失都应该由原告向被告负责。综上，被告认为原告没有按照合同履行好物业服务义务，所以被告不同意缴纳物业费。被告针对自己的主张向法庭提交了如下证据：证据一、开发区热力中心收费单据，证明被告因无法入住房屋导致出现供暖费用的损失；证据二、房屋交付验收表，证明被告向原告提出过若干房屋质量问题；证据三、房屋窗户的赔偿协议，证明房屋窗户质量不合格多次维修；证据四、钥匙留用确认书（客户单），证明曾于2013年10月23日将1把房屋钥匙交物业保留，用于房屋维修；证据五、房屋内设施照片9张，证明水泵、门锁、暖气、排水管道等处存在质量问题；证据六、机动车轮痕迹照片2张，证明被告红砖丢失系原告工作人员所偷。经审理查明，被告石岭峰为东方之珠住宅小区一期6号楼1室的业主，原告为该小区的物业管理公司。2010年12月26日，被告与原告签署房屋交付确认单，同日向原告交付2011年度的物业管理费和车位费计3381.48元。原被告双方签订了《前期物业服务协议》，协议第四条约定了收费标准、收费时间：住宅按建筑面积每月每平米2元；非住宅按建筑面积每月每平米3.8元；因甲方（被告）原因空置房屋仍按上述标准收取；每次交费时间为每收费年度第一个月15日前交纳本年费用。协议第五条约定，车位管理费为60元／月·位，车位服务费为150元／月·位（包含60元／月·位的车位管理费）。协议第十条约定了不按协议约定交费，“从逾期之日起每日加收应交纳费用万分之五的违约金”。合同签订后，被告多次向原告反映房屋质量问题并通知原告予以维修，原告也保留了部分《服务记录表》。自2012年1月起，被告以原告服务不符合合同约定为由，未再向原告缴纳物业管理费和车位费，至2014年9月15日原告决定提起诉讼之日，被告石岭峰尚欠2012年1月至2014年12月的物业管理费18128.88元、车位费2160元未交。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应遵守执行。被告石岭峰关于房屋存在若干质量问题，原告维修不符合被告要求，因此拒绝向原告缴纳物业管理相关费用的抗辩主张，无合同依据，也无法律依据，应按照其与房地产开发商签订的商品房买卖合同依法向适格主体提出维权主张；被告提出因原告保管钥匙期间财产丢失的事实，因未能提供充分证据，本院不予认定；被告提出红砖丢失的事实，因其提供的机动车轮痕迹照片无法予以充分证实，本院不予认定。综上，被告并不能确实充分地提供原告未尽到物业管理服务义务的证据，因此应当按合同约定交纳物业费和车位费，逾期不交应承担违约责任。原告放弃较高的违约金，请求按照较低的标准计算违约金，属于对自己权利的处置，不违反法律规定，本院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告石岭峰自本判决生效之日起十日内向原告上海永升物业管理有限公司廊坊分公司交纳2012年1月至2014年12月期间的物业管理费18128.88元，车位费2160元，合计20288.88元。并自2012年1月15日起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费359元，由被告石岭峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判长 赵卫东审判员 张宝民审判员 田 平二〇一五年四月九日书记员 张 金附相关法律规范：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自：