（2015）哈民一民终字第611号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2016-03-30
案件名称
曲德魁与杨萍所有权纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
当事人
曲德魁,杨萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民一民终字第611号上诉人（原审被告、反诉原告）曲德魁，住哈尔滨市道里区。委托代理人范婷婷，黑龙江林大人文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）杨萍，住哈尔滨市南岗区。委托代理人朱虹，黑龙江保安律师事务所律师。上诉人曲德魁因与被上诉人杨萍房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人曲德魁及其委托代理人范婷婷，被上诉人杨萍的委托代理人朱虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2008年7月20日，杨萍与案外人刘江签订租房协议一份，由刘江租赁杨萍所有的位于哈尔滨市南岗区大成街副177号房屋开办旅店，双方约定租期从2007年8月1日至2013年8月1日止，每年租金26000元。刘江开办旅店字号为鑫达旅店。2009年9月19日，刘江与曲德魁签订出兑协议书一份，刘江将上述旅店转兑给曲德魁经营，双方约定出兑期限自2009年9月19日至2013年8月1日止，租金每年26000元不变。曲德魁经营后，将每年房租直接交付杨萍，转兑期间杨萍总计收取曲德魁交纳的房租104000元。转兑期间因房屋漏水，杨萍、曲德魁发生争议诉至法院。2014年4月8日，杨萍、曲德魁上述争议经法院判决处理完毕。在杨萍、曲德魁就上述争议处理期间，杨萍于2013年11月20日向一审法院提起诉讼要求曲德魁返还房屋并赔偿损失。庭审中，杨萍要求曲德魁立即迁出转租的房屋，同时要求曲德魁赔偿占用期间从2013年8月1日至曲德魁返还房屋时的损失，该损失按每月3750元计算。一审法院于2014年2月21日第一次庭审时，曲德魁以其作为原告起诉的案件未结案为由不同意倒房。一审法院于2014年11月再次庭审时，曲德魁称该房屋已在2013年8月1日前倒出，并已通知杨萍接收房屋，杨萍不认可曲德魁的上述主张。一审诉讼过程中，曲德魁提出反诉，要求杨萍返还已交纳房租104000元，杨萍不同意曲德魁的反诉请求。另查明，杨萍已于2014年11月17日（庭审后）接收了出租房屋。杨萍诉至一审法院，请求：曲德魁立即返还租赁房屋一套，并赔偿其经济损失按侵占期间每月3750元计算房租损失，从2013年8月1日起计算至曲德魁返还房屋时止。曲德魁在一审辩称：其从刘江处转兑杨萍房屋开办鑫达旅店属实，但到期后曲德魁已于2013年8月1日前将租赁房屋倒出，并电话通知杨萍接收，所以不存在2013年8月1日后曲德魁占用杨萍房屋的事实，杨萍第一项请求法院应驳回。因曲德魁没有侵占事实，也就谈不上赔偿杨萍占用期间经济损失的问题。相反，在曲德魁通过转兑租赁杨萍房屋开办旅店期间，杨萍拒不配合曲德魁办理旅店营业执照注册手续，致使曲德魁旅店无法正常营业，给其造���经济损失。现曲德魁反诉杨萍，要求其赔偿经济损失，损失额度为曲德魁租赁期间共交付杨萍租赁费104000元，杨萍全部退还曲德魁即可，并承担本案的全部诉讼费。针对曲德魁的反诉，杨萍辨称：其从未向曲德魁承诺办理工商注册的手续，曲德魁是从案外人刘江处转兑的旅店，不可能存在杨萍对曲德魁有任何承诺的问题，所以杨萍不同意曲德魁的反诉请求。原审判决认为：曲德魁通过转租兑与杨萍之间建立的租赁关系于2013年8月1日履行到期。到期后，双方未建立新的租赁关系。此种情况下，曲德魁继续占用杨萍房屋的行为，侵害了杨萍的合法权益。现杨萍起诉要求曲德魁迁出并交还租赁物，请求合理、合法，应予以支持。因庭审后，杨萍于2014年11月17日实际接收该房屋，故不再判决曲德魁期限倒房。曲德魁辨称租赁房屋已于2013年8月1日前倒出��并通知杨萍接收的主张，因与先前自述不同意倒出租赁物的主张相矛盾，又无证据支持，不予采信。杨萍要求曲德魁赔偿占有期间的损失，请求合理，但要求按每月3750元的标准计算损失的依据不足，可比照双方之间原租赁期间的年租金26000元标准作参照依据予以合理支持。期限从2013年8月1日起计算至2014年11月14日即曲德魁庭审时确认租赁房屋已倒出杨萍可接收之日止。曲德魁的反诉请求，无证据支持，予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、曲德魁于本判决生效后十日内一次性赔偿杨萍房租损失26000元÷365天×469天=33408元。二、驳回曲德魁的反诉请求。曲德魁如到期不履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费635元，反诉费1190元，均由曲德魁负担。原审被告、反诉原告曲德魁不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求：撤销一审判决，依法驳回杨萍全部诉讼请求并改判支持曲德魁的反诉请求。被上诉人杨萍辨称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法维持原判。在二审庭审过程中，曲德魁举示如下证据：证据1.证人证言，拟证明：证人黄洁于2013年7月份收购了曲德魁经营鑫达旅店的电脑、电视床垫等物品；证据2.杨萍与曲德魁的短信记录，拟证明：曲德魁已于2013年9月16日之前告知杨萍其已搬出租赁房屋。杨萍对曲德魁举示的证据质证认为：对证据1有异议，不知道证人和曲德魁是什么关系，不能真实证明证人收购了曲德魁经营旅店的家庭用品；对证据2真实性有异议，短信内容很难说明曲德魁与杨萍进行了交接，从日常生活来判断如果对房屋进行交接应该是双方到现场进行交接，因为曲德魁交给杨萍押金1000元，双方对水表、电费进行对帐。在一审中2014年10月14日曲德魁将该房屋钥匙交到一审法官手中。经质证，本院认为，对证据1.该证人证言仅能证明黄洁在曲德魁处收购电视等物品的事实，不能直接证明曲德魁将诉争房屋在租赁合同届满前倒出的事实，该证言内容与本案无关，本院不予采纳；对证据2.该短信内容并未体现曲德魁将涉案房屋实际交付杨萍的事实，本院不予采纳。被上诉人杨萍未提交证据。二审认定的案件事实与一审一致。双方无争议的事实即曲德魁与案外人刘江通过转兑方式与杨萍建立了租赁关系，租赁期限自2009年9月19日至2013年8月1日止，曲德魁依租赁协议向杨萍支付租金共计104000元。本案的争点即双方租赁期限届满后，曲德魁是否将诉争房屋倒出的问题。曲德魁在一审法院于2014年2月21日第一次庭审中针对租赁房屋到期后，现在未倒出房屋的原因，曲德魁陈述“因为其起诉杨萍的案件（曲德魁与杨萍、刘江租赁合同纠纷）没有结案。”根据曲德魁的自述能够认定诉争房屋租赁届满之日即2013年8月1日至2014年2月21日间诉争房屋一直由曲德魁占有。同时，曲德魁与杨萍、刘江租赁合同纠纷于2014年7月8日判决生效后，曲德魁亦未积极向杨萍主张交付房屋。另，曲德魁在一审法院于2014年11月14日庭审中陈述其于2013年7月31日已将诉争房屋所有物品搬出，不再经营。曲德魁两次庭审中对诉争房屋倒出时间的陈述自行矛盾，无法证实其在诉争房屋租赁期限届满后实际��出的事实客观存在。经一审法院向杨萍释明后，杨萍于2014年11月17日实际接收诉争房屋。故一审法院据此判决曲德魁赔偿杨萍占用期间（租赁期限届满日至实际接收日）的损失正确。且曲德魁在庭审中陈述诉争房屋没有钥匙。但在其对庭审笔录的补充意见中判决确认曲德魁自房屋租赁期限届满后至杨萍实际接收房屋期间一直占用诉争房屋，无事实根据，本院予以纠正。故杨萍要求曲德魁赔偿其占有诉争房屋期间的损失应参照双方原租赁期间的年租金26000元标准予以计算，期限从2013年8月1日至2014年2月21日止。请求合理部分，本院应予支持。故杨萍要求曲德魁赔偿占用诉争房屋期间的损失庭审中主张其于2013年8月1日前已将诉争房屋倒出，并通知杨萍接收房屋。但曲德魁并未提交实质有效的证据予以证实其主张。且其在一审法院2014年2月21日第一次庭��中针对租赁房屋到期后，现在未倒出房屋的原因，曲德魁陈述“因为其起诉杨萍的案件没有结案”从案外人刘江转兑合同到期后，合同针对曲德魁未按期倒出房屋未提交证据予以证明；综上所述，曲德奎上诉主张不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曲德奎负担。本判决为终审判决。审 判 长 许 静审 判 员 唐玉贵代理审判员 赵峻峰二〇一五年四月九日书 记 员 齐 跃 关注公众号“”