（2014）连民终字第02166号

裁判日期: 2015-04-09

公开日期: 2015-05-05

案件名称

乔以剑与刘晓梅、李春明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书（2014）连民终字第02166号上诉人（原审原告）乔以剑，农民。委托代理人杨步高，连云港市新浦区云台林场法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）刘晓梅，农民。被上诉人（原审被告）李春明，农民。上诉人乔以剑因与被上诉人刘晓梅、李春明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2014）灌民初字第0010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日受理后，依法组成合议庭于2014年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人乔以剑及其委托代理人杨步高，被上诉人刘晓梅、李春明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告乔以剑系灌��县龙苴镇乔荡村人，被告刘晓梅、李春明系夫妻，两人均是灌云县龙苴镇下坊村人。原、被告经案外人叶某（乔以剑的同学）介绍相识，2013年2月1日原、被告签订的售房协议约定：1、被告有门面房三间三层；2、过户手续由原告负责，被告提供签字方便，其它费用全由原告负责……4、2013年7月15日前交房；5、房价款为56.8万元，分三次付清：第一次于2013年正月初十前交35万元；第二次于2013年10月底前交20万元；第三次于2014年十月底前交6.8万元；6、双方如果违约，按总房价的20%赔偿对方。协议书有乔以剑、刘晓梅签名，案外人叶某是证明人。涉案房屋位于灌云县龙苴镇下坊村，面积为194.58平方米。2010年11月刘晓梅获得涉案房屋集体土地使用证【灌集用（2010）字第110号】。2013年2月1日刘晓梅收到乔以剑定金2万元，同年2月4日被告李春明收到原告定金4万元。同年3月27日，刘晓梅、李春明出具收条：收到乔以剑购房款30万元。收款人：刘晓梅、李春明；证明人：叶某。在收条背面叶某写了一行字：“（注：所有2013年3月26号前刘晓梅、李春明打的”。证明人：叶某。2013年3月28日。在庭审过程中叶某出庭作证，证明收条背面所注内容少了六个字“收条全部作废”，完整的内容应该为“所有2013年3月26号前刘晓梅、李春明打的收条全部作废”，两被告总共收到原告30万元的购房款（含之前给付的6万元）。2013年7月15日被告将房屋及集体土地使用证交付给原告。现原告以购买涉案房屋为小产权房违法为由主张合同无效，要求被告返还已付的购房款36万元（2万＋4万＋30万）及利息。上述事实，有原、被告陈述以及原告举证的身份证复印件、售房协议、收条3张、集体土地使用证等证据证实，上述证据经庭审质证，原审法院予以确认��对于两被告提出仅收到原告30万元购房款，而不是原告所称的36万元购房款的抗辩主张，并提供出庭证人叶某的证言予以证实，原告对此不予认可，坚持已付给两被告购房款36万元的事实。原审法院认为，从原告提供的第三张收条（2013年3月27日）背面内容“注：所有2013年3月26号前刘晓梅、李春明打的”看，意思表述不完整，明显存在内容漏项，使备注内容存在歧义，再结合叶某系原告同学，是介绍原、被告双方买房的中间人，与原、被告双方不存在利害关系，证人证言可信度较高、证明力较强，对证人叶某所述收条背面内容“注：所有2013年3月26号前刘晓梅、李春明打的收条全部作废”少了六个字“收条全部作废”予以采信，因此对于两被告仅收到原告30万元购房款的主张予以采纳。原审法院认为：原告乔以剑系灌云县龙苴镇乔荡村人，被告刘��梅、李春明系灌云县龙苴镇下坊村人，隶属于不同的集体经济组织。刘晓梅、李春明将自家位于下坊村宅基地上的房屋出售给非本村村民原告乔以剑，违反法律禁止性规定，双方签订的售房协议为无效合同；因该合同取得的财产，应当予以返还，即两被告返还原告购房款，原告返还两被告的房屋及土地使用证书，对于原告主张返还购房款36万元及利息，本院认为原告主张返还购房款36万元证据不足，仅支持原告30万元的购房款；对于利息，因原告乔以剑在买房过程中存在一定的过错，并且被告已将房屋交付给原告使用，被告自身也存在一定的损失，对于原告要求利息的诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三��之规定，判决如下：一、确认原告乔以剑与被告刘晓梅、李春明于2013年2月1日所签订的售房协议无效。二、被告刘晓梅、李春明于本判决生效之日起十日内返还原告乔以剑购房款人民币300000元。三、驳回原告乔以剑的其他诉讼请求。如果被告刘晓梅、李春明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告乔以剑承担。上诉人乔以剑不服上述判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实不清，误将上诉人给付被上诉人房款36万元认定为30万元。2、叶某的证词不足以推翻上诉人所提供的被上诉人收条的数额。3、该案房屋买卖过错在被上诉人，一审法院却将责任让上诉人承担，虽然判决退还房屋但未判决给付利息；且诉讼费应当由被上��人承担，一审法院去判决由上诉人承担。请求二审法院撤销一审判决，并予以改判，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人刘晓梅、李春明答辩称，乔以剑明知我房子是小产权房，他分三次给了我30万元，让我打了一张总的收条给他，但之前打的6万元条子当时没有收回来。第二天，乔以剑和叶某来了让我在30万元的那张条子的背面写了“所有2013年3月26号前刘晓梅、李春明打的收条全部作废”，后来被乔以剑裁掉了“收条全部作废”六个字。所以一审判决认定30万元购房款是对的。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。但原审法院将本案中的2013年3月27日的收条背面的内容错误地认定为叶某书写有误，应为李春明书写，证明人是叶某的签名。上述事实有该收条、李春明的陈述和叶某的证言等证据证实，并经过本院组织双方��事人质证，本院予以确认。本院认为，上诉人乔以剑与被上诉人刘晓梅、李春明隶属于不同的集体经济组织，双方签订的售房协议违反法律禁止性规定，为无效合同；因该合同取得的财产，应当相互返还，即刘晓梅、李春明返还乔以剑购房款，乔以剑返还刘晓梅、李春明的房屋及土地使用证。对于乔以剑主张返还购房款36万元及利息，本院认为，本案中2013年3月27日的30万元的收条，从其背面内容“注：所有2013年3月26号前刘晓梅、李春明打的”分析，意思表述明显不完整，存在内容缺漏；且乔以剑未能提供有效证据证明叶某与被上诉人存在利害关系。二审期间本院根据乔以剑的请求，组织双方当事人对叶某的证言进行了质证，叶某坚持认为：上述收条背面写的是“所有2013年3月26号前刘晓梅、李春明打的收条全部作废”，少了“收条全部作废”六个字；且明确表示乔以剑未经其本人许可录的音像资料中说的是气话，不是事实，应以其当庭所说的为准。本院对叶某的上述证言予以采信。故乔以剑主张应返还购房款36万元的上诉请求因证据不足，不予支持，仅支持其返还30万元购房款的诉求；对于利息，因乔以剑在买房过程中存在过错，并且房屋已实际完成交付，刘晓梅、李春明也存在一定的损失，故对于乔以剑要求利息的诉求不予支持。综上，上诉人乔以剑的上诉理由不能成立，原审法院认定事实基本清楚，程序合法，判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人乔以剑负担。本判决为终审判决。审判长　周��斌审判员　王　和　明审判员　张　　　焰二〇一五年四月九日书记员　徐　　　丽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；来自