（2015）济民四终字第254号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-21
案件名称
章丘市明水先马保洁服务部与林存棉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
章丘市明水先马保洁服务部,林存棉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第254号上诉人（原审原告）章丘市明水先马保洁服务部，住所地章丘市。经营者部先马，男，1979年5月1日出生，汉族，居民，住章丘市。委托代理人宁仕宏，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）林存棉，男，1953年3月13日出生，汉族，居民，住章丘市。委托代理人商静，山东齐华律师事务所律师。委托代理人闫冬冬，山东齐华律师事务所实习律师。上诉人章丘市明水先马保洁服务部（以下简称先马服务部）因与被上诉人林存棉房屋租赁合同纠纷一案，不服章丘市人民法院（2014）章民初字第2661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2013年6月20日，章丘市创建国家卫生城市领导小组办公室（以下简称章丘市创卫办）出具了党校街市场委托管理责任书一份，内容为：为了进一步加强党校街市场的管理，按照创建国家卫生城市的要求，章丘市创卫办决定委托先马服务部管理党校街新建市场，做到依法规范经营，便民利民；党校街便民市场要参照其它市场的收费标准，对所有营业户收取一定的摊位费、房屋租赁费、卫生管理费。同日，章丘市创卫办又出具了关于党校街委托管理协议补充说明一份，内容为：为加强党校街的长效管理，章丘市创卫办委托先马服务部管理党校街便民市场，按照谁投资谁受益的原则，自行建设、自行管理，根据市场需求对投资建设的摊位、棚房收取租赁户的相关费用，并向工商、税务等部门登记备案。2014年11月13日，章丘市创卫办出具了证明一份，内容为：2013年6月20日，章丘市创卫办与部先马经营的先马服务部签订《党校街市场委托管理责任书》，将党校街市场承包给部先马经营管理。合同签订后，部先马成立了章丘市党校街便民市场管理办公室，为了便于市场管理，经我办公室同意，部先马刻制了“章丘市党校街便民市场管理办公室”公章一枚。该办公室未办理工商登记，隶属于部先马成立的先马服务部。因林存棉拒不支付租赁费一事，我办公室曾多次协商未果。2014年8月1日，先马服务部取得了营业执照。2013年9月8日，林存棉与章丘市党校街便民市场管理办公室签订了党校街便民市场经营管理协议，在党校街道路西侧一摊位从事经营，当时约定租金每年3000元，4个月交一次。林存棉向先马服务部交纳了2014年1月7日至2014年5月7日的租金1000元。2014年5月至11月的租金未交纳。2014年4月8日，党校街便民市场管理办公室下发通知一份，因天然气隐患问题要求租户搬进新的摊位房，林存棉因此于2014年4月10日左右搬到党校街道路东侧新建摊位房。庭审中，先马服务部提交了2014年7月17日党校街便民市场管理办公室向林存棉下发的通知一份，内容为：林存棉7日内支付房屋租赁费18000元；如7日内不支付租赁费，请自动将房屋内物品清除，退还党校街便民市场摊位房，并主张自2014年4月起，租金已涨为每月1500元，林存棉不予认可，且主张从未收到过该通知。案件审理过程中，林存棉主张，2014年4月12日，先马服务部曾对其摊位进行打砸破坏，提交了章丘市公安局明水第一派出所的报案记录，并提供了证人潘文秀出庭作证，潘文秀作证称其与林存棉同为党校街的租户，系多年的朋友关系，2014年4月12日，其在林存棉东面的店里听到响声，出去看到党校街便民市场管理办公室的刘开伟拿着镐头。砸的时候，林存棉的儿子给其打过电话。2014年4月14日，其到济南信访，信访工作人员让其在那等，后党校街便民市场管理办公室的潘河春来了对其说回来给林存棉砸房子的钱，说有钱给钱，没钱抵房租，大约抵九个月的房租五六千元。案件审理过程中，先马服务部放弃了要求林存棉支付利息的诉讼请求。原审法院认为，根据先马服务部提供的章丘市创卫办出具的党校街市场委托管理责任书、关于党校街委托管理协议补充说明、章丘市创卫办出具的证明等证据，能够证实章丘市创卫办委托先马服务部的法定代表人部先马成立章丘市党校街便民市场管理办公室，该办公室隶属于部先马成立的先马服务部，对党校街便民市场实施管理，投资建设摊位、棚房并收取租赁户的相关费用的事实。林存棉与章丘市党校街便民市场管理办公室签订党校街便民市场经营管理协议，接受该办公室管理并向其交纳租金等费用。因此，先马保洁服务部虽登记注册时间为2014年8月，但并不影响其作为原告向林存棉主张权利，林存棉关于先马服务部诉讼主体不适格的抗辩主张不能成立。先马服务部主张自2014年4月起，租金按每月1500元计算并已书面通知林存棉，要求林存棉按照每月租金1500元的标准支付2014年4月至11月的租金10500元，并要求林存棉将其占用的市场房屋退还先马服务部，但先马服务部未能提供证据证实其曾通知林存棉变更租金，也未提供证据证实其与林存棉约定过解除合同的条件或其曾催告林存棉在合理期限内履行主要债务，因此先马服务部主张按照每月租金1500元的标准计算林存棉拖欠的租金并要求林存棉返还房屋，不予支持。林存棉仍应按原租金标准即每年3000元支付拖欠租金，林存棉主张先马服务部曾指使相关人员对其财物进行打砸抢，先马服务部已同意用赔偿款折抵房租，先马服务部对此不予认可。林存棉虽提供证人潘文秀出庭作证，但因证人与林存棉系多年朋友，双方存在一定利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，林存棉亦未能提供其它有效证据证实其主张，故对林存棉上述主张不予采信。关于林存棉支付拖欠租金的时间，庭审中，先马服务部主张林存棉交纳了2014年1月7日至2014年4月7日的租金1000元，林存棉主张其交至2014年5月7日，按照双方原约定的每年3000元标准，1000元应为4个月的租金，故林存棉租金实际应交至2014年5月7日，林存棉应向先马服务部支付2014年5月至2014年11月的租金1750元。先马服务部放弃要求林存棉支付利息的诉讼请求，系对其自身民事权利的处分，原审法院不予干涉。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、林存棉于判决生效之日起10日内给付章丘市明水先马保洁服务部租赁费1750元。二、驳回章丘市明水先马保洁服务部的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元，章丘市明水先马保洁服务部承担135元，林存棉承担27元。上诉人先马服务部不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、原审法院判决驳回上诉人的其它诉讼请求无事实及法律依据。双方于2013年9月8日签订《党校街便民市场经营管理协议》，上诉人将党校街道路西侧的一摊位租赁给被上诉人，该协议中未约定具体的租赁期限。2014年3月根据章丘市政府及相关部门的要求，上诉人又投资对市场进行了提升改造，将原摊位改建为经营房屋，并对被上诉人的租赁房屋进行了分配，同时多次下发通知和张贴告示，要求被上诉人从2014年4月起按照新的市场规定和要求缴纳房屋租赁费。被上诉人接到通知后，拒不支付租赁费，也不返还非法占有的市场房屋，还从2014年3月开始多次向济南市12345市民热线反映租赁费提高的事情，有济南市12345市民服务热线交办单为证。2014年7月17日，上诉人又给被上诉人下发书面通知，要求被上诉人在7日内交付租赁费18000元，否则退还党校街便民市场摊位房。由此看出，双方之间为房屋租赁关系，为不定期租赁，被上诉人也认可变更租金的事实，对于解除合同的条件或催告被上诉人在合理期限内履行主要债务的事实有2014年7月17日的通知为证。因此，原审判决认定上诉人没有证据证实曾通知被上诉人变更租金，也未能提供证据证实曾与被上诉人约定过解除合同的条件或催告被上诉人在合理期限内履行主要债务是错误的。根据《合同法》第九十四条、第二百一十五条、第二百二十六条等规定，被上诉人拒不支付租金，上诉人有权依法要求被上诉人随时解除合同，返还占用的房屋。原审法院驳回上诉人要求被上诉人返还占用房屋的诉讼请求是错误的。2、原审法院仅判决被上诉人支付1750元的租赁费是错误的。2014年3月上诉人根据市政府及相关部门的要求对市场进行了提升改造，将原摊位改建为房屋，并对被上诉人的租赁房屋进行了分配。上诉人也多次下通知和张贴告示通知被上诉人按月租金1500元支付租赁费，通过被上诉人向12345市民服务热线反映租赁费提高的事情以及潘文秀的证言也可以证实租赁费变更的事实。由此可见，双方已对合同租赁费作了变更，而原审法院仍按原租金作出判决，与事实不符。二、原审判决适用法律错误。原审法院依据《合同法》第七十七条、第九十三条作出判决是错误的，应当依据《合同法》第九十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条的相关规定，依法支持上诉人的诉讼请求。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。被上诉人林存棉答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回。虽然在一审中被上诉人申请调取12345市民热线的答复记录，原审法院以不属于法院调取范围为由没有调取，对赔款折抵房租的事实没有认可，但被上诉人仍会通过其他途径予以解决。被上诉人因需要维持家庭生计经营摊位，错过了上诉期，但被上诉人尊重、认可一审的判决结果。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，先马服务部受章丘市创卫办的委托，对章丘市党校街便民市场进行管理，并与林存棉签订《党校街便民市场经营管理协议》。根据该协议，以及章丘市创卫办出具的委托管理责任书、补充说明，先马服务部与林存棉之间并非单一的房屋租赁合同关系，先马服务部主张其有权随时解除该管理协议，于法无据，本院不予支持。林存棉作为在党校街便民市场经营的业户，应自觉遵守该市场的各项管理制度，依法经营，及时交纳摊位费、房屋租赁费、卫生管理费等费用。先马服务部以林存棉拖欠房屋租赁费为由提起本案诉讼，要求林存棉交纳租赁费、返还房屋。但对于林存棉按约应负担的租赁费数额，在双方签订的管理协议中未予涉及，双方均认可2014年4月前的租赁费为每年3000元，先马服务部主张2014年4月后，该租赁费变更为每月1500元，先马服务部对此应承担举证责任。先马服务部称此前已通过张贴告示和向林存棉发送通知的形式告知了林存棉，未提供相应证据证实，先马服务部二审中提供的济南市12345服务热线交办件，其真实性无法确认，林存棉对其内容亦不予认可，因此，先马服务部无充分证据证实双方已就租赁费的变更达成合意，因此，原审判决按每年3000元确定林存棉应交纳的租赁费，并无不当。先马服务部另以2014年7月17日的通知主张，其已向林存棉催交租赁费并限期退出房屋，因先马服务部主张的欠费数额无证据支持，双方的管理协议中亦无拖欠租赁费则收回摊位房、解除协议的约定，因此，先马服务部以林存棉拖欠租赁费为由要求收回房屋、解除协议，依据不足，本院不予支持。综上，先马服务部的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人章丘市明水先马保洁服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵举强代理审判员 马立营代理审判员 曹 强二〇一五年四月九日书 记 员 吴秀婷 微信公众号“”