（2015）南民初字第1109号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-10-15
案件名称
黄炳旭诉福建嘉龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南安市人民法院
所属地区
南安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄炳旭,福建嘉龙房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第1109号原告黄炳旭，男，1979年1月25日出生，汉族，住南安市。委托代理人黄振来、谢彬玲，福建尚品律师事务所律师。被告福建嘉龙房地产开发有限公司，住所地泉州市。法定代表人庄作龙，系该公司董事长。委托代理人曾庆山，男，1976年4月18日出生，汉族，住惠安县，系该公司员工。原告黄炳旭因与被告福建嘉龙房地产开发有限公司（以下简称“嘉龙房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月28日立案受理，依法由审判员卢君玉担任审判长，与人民陪审员黄淑卿、王秋霞组成合议庭，于2015年3月18日、3月31日两次公开开庭进行了审理。原告黄炳旭的委托代理人黄振来以及被告嘉龙房地产公司的委托代理人曾庆山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄炳旭诉称，原告于2009年11月4日与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买址在南安市梅山镇区锦绣山庄第6幢4层401号房产，购房总款307534元。被告应于2010年12月31日前将合格的商品房交付给原告使用，并在交房后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。后被告于2011年1月1日向原告交付了房屋，但由于被告在上述约定期间内未全面履行上述义务，致使原告未能在被告交房后90日内取得房屋权属证书，直至2014年9月28日才办取。因此，被告应自2011年4月1日起至2014年9月28日交证时止，每日按原告已付款的0.03％支付逾期办证违约金。故请求法院判令：1、被告支付原告逾期协助办理房屋所有权证违约金人民币117724元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告嘉龙房地产公司辩称，1、被告已于2013年6月5日通知原告办理房屋所有权证，已经完成协助办证义务。2、原告于2014年4月26日才和被告办理交房手续，即便法院认为被告存在逾期协助办证行为，那么逾期协助办证的起算日期也应从交房90日后才开始计算。3、原告于2015年1月28日才提起诉讼，2013年1月28日之前的请求已超过诉讼时效。4、违约金的约定过高，原告没有实际损失，请求予以调整。本案的争议焦点：1、被告是否存在逾期协助办理房屋所有权证的违约行为，若有，应如何承担责任？2、原告所请求的逾期协助办理房屋所有权证的违约金是否超过诉讼时效？3、原告所请求的违约金标准是否过高，是否应予以调整？围绕上述争议焦点，原告向本院提供如下证据：1、《身份证》复印件1份，证明原告的主体资格。2、《企业登记信息》、《组织机构代码证》各1份，证明被告的基本情况。3、《商品房买卖合同》1份、《销售不动产统一发票》2份、《收款收据》、《福建省泉州市服务业统一发票》各2份、《中华人民共和国税收通用完税证》1份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系及合同的内容；原告已付清全部购房款；被告的实际交房时间。4、《交房通知书》1份，证明被告已于2010年12月3日通知原告于2010年12月8-31日交房，和缴交物业费的时间是一致的。对原告提供的上述证据，被告质证如下：对证据1、2的证据三性无异议；对证据3的真实性无异议，但被告的实际交房时间是2014年4月26日；对证据4的真实性无异议，该证据可以证明被告已通知原告交房，原告因自身原因未来办理交房手续，逾期交房的责任应由原告自行承担；本案原告起诉请求逾期协助办证的违约金，起算日期应自实际交房90日后开始计算，原告实际交房的时间是2014年4月26日。围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：1、《入住合约》、《入伙声明》各1份，证明原、被告于2014年4月26日办理交房手续。2、《房屋所有权证》1份，证明被告已于2013年5月16日完成讼争楼盘的产权初始预登记。3、泉州晚报《通知》1份，证明被告已于2013年6月5日通知业主办证。4、《整付零寄交寄清单》（黄炳旭信函号：XB09950846235）及《关于锦绣山庄住宅办理房屋产权证的通知》各1份，证明被告于2013年6月9日通知原告办理房屋所有权证。对被告提供的上述证据，原告质证如下：对证据1、2的证据三性无异议。对证据3的真实性无异议，但被告除了公告通知外，还应直接通知原告，而被告没有直接通知原告。对证据4的真实性有异议，原告没有收到该通知。围绕上述争议焦点，本院向南安市房地产管理处调取讼争商品房的《所有权登记查询结果》。对于本院调取的上述证据，原、被告均无异议；原告称其于2014年9月26日接到办证通知，于2014年9月28日去南安市房地产管理处办理了房屋所有权证。根据原、被告的上述举证、质证及本院调取的证据，结合当事人的庭审陈述，本院分析认证如下：原告提供的证据1《身份证》复印件、证据2《企业登记信息》、《组织机构代码证》，被告对其证据三性无异议，故对其证据三性，本院予以认定；该二组证据可以证明原、被告的基本情况。原告提供的证据3《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《收款收据》、《福建省泉州市服务业统一发票》、《中华人民共和国税收通用完税证》，被告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明原、被告签订《商品房买卖合同》以及合同具体约定内容，原告已经支付被告购房款人民币307534元，原告缴交相关物业服务费等费用，但无法证明原告交房时间就是2011年1月1日。原告提供的证据4《交房通知书》，被告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明被告已于2010年12月3日通知原告于2010年12月8-31日交房。被告提供的证据1《入住合约》、《入伙声明》，原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明原告于2014年4月26日向被告领取讼争商品房的钥匙，实际交房时间为2014年4月26日。被告提供的证据2《房屋所有权证》，原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明被告已于2013年5月16日完成讼争商品房的产权初始登记。被告提供的证据3泉州晚报《通知》，原告对其真实性无异议，故对其真实性，本院予以认定；该证据可以证明被告已于2013年6月5日以报纸公告的形式通知各业主到被告处领取相关材料，办理房屋所有权证。被告提供的证据4《整付零寄交寄清单》（黄炳旭信函号：XB09950846235）及《关于锦绣山庄住宅办理房屋产权证的通知》，原告对其真实性有异议，认为没有收到该通知；因为该证据无法体现被告有收到相关材料，故该证据无法证明被告的主张，本院不予认定。本院向南安市房地产管理处调取讼争房屋的《所有权登记查询结果》，原、被告均无异议，故对其证据三性，本院予以认定；该证据可以证明原告所购买的讼争商品房已于2014年9月28日办理了房屋所有权证。根据上述举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：被告嘉龙房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限公司。位于南安市梅山镇区的锦绣山庄系被告嘉龙房地产公司开发建设的工程，该工程在取得政府相关管理部门批准后进行施工建设，并取得《商品房预售许可证》，商品房预售许可证号为（南）房预售（2009）第010号。原告与被告于2009年11月4日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买址在南安市梅山镇区的锦绣山庄第6幢4层401号房，总购房款为人民币307534元，交房时间为2010年12月31日。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03％向买受人支付违约金。”合同签订后，原告付清了全部购房款人民币307534元。2010年12月3日，被告通知原告于2010年12月8-31日来办理交房入伙手续。2014年4月26日，原告才向被告领取讼争商品房的钥匙，办理交房手续。2013年5月16日，被告完成其所建设的梅山镇竞丰村锦绣山庄1-3#、5-13#、15-22#楼的产权初始登记。2013年6月5日，被告在泉州晚报上刊登通知，通知锦绣山庄各业主前来公司领取相关材料，办理房屋所有权证。2014年9月26日，被告直接通知原告领取相关材料、办理房屋所有权证。2014年9月28日，原告向南安市房地产管理处办理了讼争商品房的房屋所有权证。综上事实，本院认为，被告依法取得房地产开发经营资质和商品房预售许可证，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，应确认为有效合同。本案原告虽然于2010年12月3日就接到被告的交房通知，但原告于2014年4月26日才与被告办理交房手续，因此，被告协助原告办理房屋所有权证的起算日期应以实际交房之日即2014年4月26日开始计算。虽然被告于2013年6月5日已通过泉州晚报通知锦绣山庄各业主办理房屋所有权证，但是通知之时原告尚未实际交房，而被告协助办证义务是发生在实际交房之后，故被告理应于实际交房之后再次通知原告办理房屋所有权证；但被告直至2014年9月26日才再次通知原告办证，致使原告无法在商品房交付使用后90日内即2014年7月25日以前取得房屋所有权证。为此，被告的行为已构成逾期协助办理房屋所有权证。根据合同约定，被告应自逾期办理房屋所有权证之日即2014年7月26日至其履行协助办理房屋所有权证义务之日即2014年9月26日止，每日按原告已付款307534元的0.03％向原告支付逾期协助办理房屋所有权证违约金，即307534元×63天×0.03％=5812元。故原告请求被告支付逾期协助办理房屋所有权证违约金人民币117724元，对于符合法律规定的部分人民币5812元，本院予以支持；对于缺乏法律依据的其他部分，本院不予支持。被告认为违约金过高应予以适当调整，因违约金的约定系原、被告双方自行约定，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，因此被告的该辩称，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告福建嘉龙房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告黄炳旭逾期协助办理房屋所有权证违约金人民币5812元；二、驳回原告黄炳旭的其他诉讼请求。本案受理费人民币2654元，由原告黄炳旭负担人民币2524元，由被告福建嘉龙房地产开发有限公司负担人民币130元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 卢君玉人民陪审员 黄淑卿人民陪审员 王秋霞二〇一五年四月九日书 记 员 李晓琳附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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