（2015）滁民一终字第00136号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-18
案件名称
夏传家与陈国华农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈国华,夏传家
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滁民一终字第00136号上诉人（原审被告）：陈国华，男，1968年8月13日出生，汉族，农民，户籍地安徽省滁州市南谯区，经常居住地安徽省滁州市南谯区。委托代理人：王学胜，滁州市南谯区腰铺镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：夏传家，男，1949年12月2日出生，汉族，农民，住安徽省滁州市南谯区。委托代理人：宋光志，安徽皖江律师事务所律师。上诉人陈国华为与被上诉人夏传家农村房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年10月24日作出的（2014）南民一初字第00885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人陈国华及其委托代理人王学胜，被上诉人夏传家及其委托代理人宋光志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年6月3日，夏传家（甲方）与陈国华（乙方）签订一份购房协议，夏传家将其建盖的门面房出售给陈国华，约定：1、建设面积140平方米，锅屋不在内，包水、电通，不包括安装和装饰；无证，如要办证，费用乙方自理。2、每套房140平方米，价格220000元。协议签订后陈国华陆续支付房款150000元。2012年1月14日，陈国华出具欠条载明：于2012年元月14日付壹拾万元（100000），下欠柒万元整（70000元）。2012年5月10日，陈国华凭与夏传家的购房协议，以其女儿名义与腰铺镇政府签订了房屋拆迁补偿安置协议书，补偿安置协议认定建筑面积系95.45平方米，其余面积属违建。此后夏传家要求陈国华支付拖欠的余款70000元，陈国华拒付。原审法院认为：2011年6月3日，夏传家与陈国华签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方交易时夏传家已明确告知交易房屋无证，陈国华明知该房无证仍然购买，并且此后陈国华与腰铺镇人民政府签订了拆迁补偿协议，获得安置补偿，因此陈国华应全额支付夏传家购房款，拖欠夏传家70000元购房款应予支付，陈国华关于所购房屋因拆迁时部分建筑被以违建对待，造成其损失的辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，第一百三十四条第一款第（四）项之规定，原审判决：被告陈国华于判决生效后10日内支付原告夏传家人民币70000元。案件受理费1550元，由被告陈国华负担。陈国华上诉称：1、双方交易时，夏传家并未告知其交易房屋无证，一审法院认定夏传家明确告知其交易房屋无证没有事实依据，也无相应证据支持；2、夏传家出售的是农村房屋，该房屋无相应权属证明，未依照法律程序审批，属于非法建筑，该房屋买卖不应受到法律保护；3、其与夏传家并非同一集体经济组织成员，按照相关法律规定，涉案房屋买卖合同应为无效合同；4、夏传家出售房屋给其，本意是规避农村拆迁相关政策规定，得到更多的安置面积，双方签订的房屋买卖合同损害了社会公共利益，应认定合同无效。故请求撤销原判，发回重审或者依法改判，确认其与夏传家之间签订的房屋买卖合同无效，夏传家承担缔约过失责任。一、二审诉讼费用由夏传家承担。夏传家在庭审中辩称：1、房屋买卖合同的签订是双方当事人的真实意思表示，并订立书面买卖合同，夏传家也向陈国华交付了房屋，故原审判决陈国华支付购房欠款正确；2、合同项下的房产，因政府征收，已经给陈国华带来了房产等财产利益；3、陈国华的上诉请求与夏传家的诉讼请求没有直接的对应性，陈国华要求法院处理缔约过失责任，与本案无关联。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回陈国华的上诉请求。双方所举证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、夏传家与陈国华签订的购房协议是否有效；2、夏传家要求陈国华支付购房款70000元的请求能否成立。对于争议焦点一。本案中，夏传家与陈国华签订的房屋买卖协议中的房屋系农村房屋，且系在贲正明的宅基地中所建，陈国华并非涉案房屋所在村民组的集体成员，根据相关法律规定，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同，故夏传家与陈国华签订的房屋买卖协议应属无效，陈国华称其与夏传家签订的合同为无效合同的上诉理由，符合法律规定，本院予以支持。对于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋已于2012年5月1日被政府征收，陈国华已获得拆迁安置，因涉案房屋已无法返还，故陈国华应当对夏传家转让的房屋予以折价补偿，原审法院结合双方所订的房屋转让价款，判决陈国华支付其尚未付清的购房款70000元并无不当，本院依法予以支持。陈国华上诉要求夏传家承担因合同无效导致的缔约过失责任，因该请求是一项独立的诉讼请求，但陈国华并未提出反诉，故本案不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。陈国华的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人陈国华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王忠良代理审判员 刘东升代理审判员 张 倩二〇一五年四月九日书 记 员 陈芝梅附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”