（2014）普民四（民）初字第2499号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-10-21
案件名称
原告黎玉玲与被告徐阿毛、杨沛良、杨骏良房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黎玉玲,徐阿毛,杨沛良,杨骏良
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四（民）初字第2499号原告黎玉玲，女，1979年6月8日出生，汉族，户籍住所浙江省温州市。委托代理人陈玺，上海中村律师事务所律师。委托代理人胡胜，上海中村律师事务所律师。被告徐阿毛，女，1923年6月28日出生，汉族，户籍住所上海市。被告杨沛良，男，1949年7月13日出生，汉族，户籍住所上海市。被告杨骏良，男，1954年3月26日出生，汉族，户籍住所上海市四川北路。三被告共同委托代理人杨明良，男，1944年7月4日出生，汉族，户籍住所上海市。原告黎玉玲与被告徐阿毛、杨沛良、杨骏良房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎玉玲的委托代理人陈玺，被告徐阿毛、杨沛良、杨骏良的共同委托代理人杨明良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黎玉玲诉称，2013年12月25日，原被告就上海市靖边路199弄25号1101室房屋签订房地产买卖居间协议，约定上述房屋的转让价为人民币2390000元（以下币种均为人民币），买卖双方于2014年3月30日签订买卖合同，任何一方未按时或拒绝签订买卖合同的，即视为该方违约，守约方有权要求违约方按照定金一倍进行赔偿，三被告确认，其签署居间协议时，已征得其他共有人或权利人的同意，若其他共有人或权利人拒绝出售房屋的，则三被告应向原告双倍返还定金等。协议签订当日，原告支付被告定金100000元，被告出具收据，杨沛良另向原告出具出售承诺书，承诺其将严格履行居间协议的约定并承担一切违约责任。但截止至2014年3月30日，虽经居间方多次催告，被告仍未按约定与原告签订买卖合同，后明确告知不愿出售系争房屋，原告要求被告双倍返还定金，但被告只在2014年5月7日返还100000元，现要求被告按定金罚则的规定向原告支付100000元及定金本金于2014年3月31日至同年5月7日期间的逾期付款利息633.33元（按中国人民银行同期贷款利率的标准计算），并支付公证费2000元。被告徐阿毛、杨沛良、杨骏良辩称，徐阿毛与杨沛良、杨骏良及三被告共同委托代理人杨明良是母子关系，系争房屋是徐阿毛夫妇动迁所得的配套商品房，产权证上明确记载该房屋自2009年10月14日起五年内不得转让或出租，故居间方在明知该房屋不能上市交易的情况下将房源信息介绍给原告，且该房屋的权利人是徐阿毛夫妇，徐阿毛患有老年痴呆症，父亲杨菊清已去世，尚未继承，基于上述事实，涉案居间协议违反国家强制性规定，应属无效，2014年5月7日，被告已将定金100000元返还原告，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，1、徐阿毛与杨沛良、杨骏良及三被告共同委托代理人杨明良是母子关系，杨菊清、徐阿毛是上海市靖边路199弄25号1101室房屋共同权利人，产权证附记明确记载：该房屋是配套商品房，自2009年10月14日起五年内不得转让或出租。2、2013年12月25日，原告（乙方）与三被告（甲方）、上海居安房地产经纪有限公司（丙方）签订房地产买卖居间协议，约定甲方同意将上述房屋以2390000元的转让价出售给乙方，乙方于签订本协议时，直接支付甲方定金100000元，双方约定于2014年3月30日前至丙方处签订上海市房地产买卖合同，任何一方未按时签署或拒绝按本协议所列条件签署买卖合同的，即视为违约，甲乙双方任何一方违约的，守约方有权要求违约方按照定金的一倍赔偿。该协议落款处甲方一栏有“徐阿毛”签名字样及手印，代理人一栏有“杨沛良、杨骏良”签名字样。当日，原告向杨沛良银行帐户转帐100000元，被告出具定金收据，同时，杨沛良在出售承诺书落款处签名，该承诺书内容为“本人杨沛良为上海市靖边路199弄25号1101室产权人之一，本人承诺该房屋的共有人徐阿毛与本人为母子关系，由于不便原因，无法于今天到场签订关于该房屋的买卖定金合同，但对于该房屋买卖定金的详细条款与本人达成共识，本人有权代其签收定金，或本人或徐阿毛未能严格按照合同履行所有该房屋约定的条款，则本人将承担一切违约责任，……”。同年5月7日，原告收取被告返还定金100000元。2014年10月，原告起诉来院，要求判如诉请。审理中，1、原告提请证人周道恺到庭作证，证人称其是上海居安房地产经纪有限公司靖边路门店经理，亦是原被告房屋买卖经办人。2013年12月，杨沛良、杨骏良到居间方处将系争房屋挂牌，经证人介绍，原告准备购买上述房屋，该房屋涉及继承，证人建议将房屋产权全部做到徐阿毛名下，因继承需办理公证，杨沛良、杨骏良称现阶段其二哥不在国内，无法办理，证人便在居间协议中将签订买卖合同的时间约定至2014年3月30日前，但直至同年4月，杨沛良、杨骏良称其二哥不同意出售房屋，证人在与其见面过程中，其二哥表示当时人不在国内，但知道家人准备出售系争房屋，现考虑到房屋出售后母亲无处居住，故不同意出售，证人只得另行介绍房源给原告。在居间过程中，证人看过系争房屋产权证（包括附记内容），但该政策已发生变化，将五年的时间变更为三年，故签订居间协议时，系争房屋是可以上市交易的。另，居间协议甲方落款处三被告名字均由杨沛良书写，徐阿毛未到场，证人担心发生变化，便让杨沛良在出售承诺书落款处签名，该承诺书原是在房屋权利人部分到场的情况下使用。之后，杨骏良带证人至徐阿毛住处，告知其出售房屋的情况，徐阿毛在居间协议上按手印。原告对证人证言不表异议，被告表示整个买卖过程均系证人误导，对其证言不予认可。2、原告提供另行购房的居间协议及公证的短信及发票，证明被告不同意出售系争房屋构成违约，并给原告造成损失。被告认为上述证据与本案无关。3、被告表示基于100000元定金本金于2014年3月31日至同年5月7日期间确在被告处之事实，同意支付该时段内按中国人民银行同期贷款利率的标准计算的利息。本院认为，原被告通过签订房地产买卖居间协议的方式对被告将上海市靖边路199弄25号1101室房屋转让给原告之事实予以明确，原告也为此支付定金100000元，但根据查明的事实，系争房屋是动迁所得的配套商品房，自2009年10月14日起五年内不得转让或出租，且该房屋的产权属杨菊清、徐阿毛共同共有，而杨菊清已去世，其继承人尚未发生继承事宜，即使存在动迁配套商品房上市交易时间发生变化的规定，系争房屋原权利人之一去世后新的权利人并未确定。2013年12月，即原被告签订房地产买卖居间协议时，证人（中介）已明确告知系争房屋涉及继承需公证，且另有继承人，故此时的居间协议及附属的出售承诺书可视为效力待定，原告对此是明知的，之后因其他继承人不同意出售系争房屋，致居间协议和承诺书均未成立。因此，原告以被告违约为由要求被告按定金罚则支付100000元的诉请，与事实不符，本院难予支持。被告同意支付100000元定金本金于2014年3月31日至同年5月7日期间的银行利息，对原告该诉请，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告徐阿毛、杨沛良、杨骏良应于本判决生效之日起十日内支付原告黎玉玲定金人民币100000元的利息（该款自2014年3月31日起至2014年5月7日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；二、对原告黎玉玲其余的诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币2312元（原告预付），原告负担2262元，三被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 余莉敏审 判 员 倪文青人民陪审员 王璧瑛二〇一五年四月九日书 记 员 吴 婷附：相关法律条文附：本案引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 搜索“”