（2015）安民初字第372号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-12-08
案件名称
陈小霞与云南川泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
安宁市人民法院
所属地区
安宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈小霞,云南川泽房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款
全文
云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第372号原告陈小霞，女，汉族，1989年4月5日出生，湖南常德市人，现为安宁鑫湖医院有限公司职员，现住安宁市兴屯2期29幢2单元202号，公民身份号码：4307241989********。委托代理人罗金鹏、周芝，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。被告云南川泽房地产开发有限公司。组织机构代码：56621460-6法定代表人冼林海，执行董事。住所地：安宁市金方路16栋4楼402号（现住所地安宁市柳树花园**幢**楼）。委托代理人朱林，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。原告陈小霞诉被告云南川泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨文雁独任审判，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告陈小霞的委托代理人罗金鹏、周芝，被告云南川泽房地产开发有限公司的委托代理人朱林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2014年4月4日签订编号为尚都豪庭160号的《商品房购销合同》及其补充协议，约定：原告向被告购买被告开发预售的宁湖尚都豪庭住宅小区第1组团第2幢第1单元第14层1405号商品房，该房建筑面积为85.5平方米，房价共计人民币544779元（大写：伍拾肆万肆仟柒佰柒拾玖元整），原告于2014年4月4日支付首期购房款人民币164779元，余款人民币380000元向银行贷款支付。并且合同明确约定被告应于2014年7月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告，否则，若被告逾期交房超过30天，则原告有权解除合同，且被告应承担由此给原告造成的损失。但被告一直未能依约向原告交付房屋，且原告多次与被告联系、协商，被告一直采取回避、不理等逃避态度，为此，为依法维护原告合法利益，原告的诉讼请求应依法获得支持。理由如下：一、原被双方签订的尚都豪庭160号的《商品房购销合同》第九条第一款明确约定，“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理……逾期30天后，甲方按照下列【1】种约定承担违约责任》。1、解除合同，甲方按乙方已付款的5%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担”，另本合同第七条约定“甲方应于2014年7月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方”。截止目前，被告逾期近七个月未能向原告交房，被告行为已构成前述合同第九条约定的情形，原告依法有权请求解除该购房合同，并请求被告退还已支付的购房款共计人民币544779元，及请求被告向原告支付违约金人民币544779×5%=27238.95。二、原告的其他直接损失应依法由被告予以承担。1、依据原被告双方签订的购房合同，原告于2014年4月4日支付首期购房款人民币164779元，余款人民币380000元向银行贷款支付。为此，原告于2014年6月16日与中国农业银行股份有限公司安宁市支行签订了ABC（2014）5006-1号《个人购房担保借款合同》，约定原告向农业银行安宁支行借款共计人民币380000元整，借款用途为购买本案所涉房屋。为此，自前述银行借款产生之日，原告便依约按期向银行支付借款利息，现原告请求解除与被告的购房合同，则被告应承担原告向被告支付的首付款164779元的资金占用利息（以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为准）共计人民币164779×6%÷12×7≈5767元，及承担原告因购买本案所涉房屋而向银行贷款之日起至被告向原告退还房款之日的全部银行贷款利息。2、2014年6月16日原、被告及中国农业银行股份有限公司安宁市支行共同向云南省安宁市公证处就《个人购房担保借款合同》作公证，并由原告支付公证费380元，购房合同解除，被告应向原告支付380元公证费。3、原告与被告签订购房合同后，基于对合同目的实现的期待及对被告的信任，原告为做好涉案房屋装饰装修的准备，于2014年5月1日与昆明面对面装饰工程有限公司签订了装修协议，原告为此支付了6000元的装修定金，且原告于2014年5月18日参加昆明面对面装饰工程有限公司组织的“昆明周年店庆抽奖活动”中抽中二等奖，奖品为海尔BCD-215SEBB电冰箱折合人民币2699元，领奖时间为装修工程完工后。为此，待原告与被告解除前述购房合同后，将使得原告与昆明面对面装饰工程有限公司签订的装修协议无法履行，则原告将遭受6000元的定金损失及海尔BCD-215SEBB电冰箱折合人民币2699元损失，两项损失合计8699元。前述原告的损失也因被告违约而导致，因此为依法维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求人民法院依法判决：1、解除原被告双方之间签订的合同编号为尚都豪庭160号的《商品房购销合同》；2、被告向原告退还购房款共计人民币544779元；3、被告依据《商品房购销合同》承担违约金共计人民币544779×5%=27238.95元；3、被告承担原告向被告支付的首付款164779元资金占用利息（从2014年4月4日计至原告退还房款之日，以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为准）及原告因购买本案所涉房屋而向银行贷款之日即2014年6月16日起计至被告向原告退还房款之日的全部银行贷款利息；4、请求贵院依法判令被告向原告支付为办理借款合同公证所支付的公证费用380元。5、被告向原告支付原告就本案所涉房屋签订的房屋装修协议而遭受的定金损失人民币6000元及海尔BCD-215SEBB电冰箱折合人民币2699元，前述两项损失合计人民币：8699元；6、被告承担本案案件受理费。被告辩称：请求驳回原告诉讼请求，不同意解除合同，我方违约是有正当理由的，因为涉及变电站地下电缆沟迁改工程，是市政工程，所以导致工期延误。原告主张的利息和违约金是重复计算，原告主张了利息就不能再主张违约金，且被告没有违约行为，原告的该项诉请不应得到支持。对于原告主张的装修协议定金和电冰箱折价款以及公证费被告都不予认可，该费用与双方签订的购房合同无关，不是必须产生的费用。归纳原、被告的诉辩主张，原、被告双方争议的主要焦点是：1、双方签订的《商品房购销合同》是否达到解除的条件？2、被告是否应当赔偿原告损失？原告对其主张的诉讼请求提交了以下证据予以证实：第一组1、尚都豪庭160号《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、商品房买卖合同登记备案表；3、收据（NO3243685）；上述证据欲证明，1、原被告于2014年4月4日签订房屋买卖合同，约定被告将宁湖尚都豪庭住宅小区第1组团第2幢第1单元第14层1405号商品房售与原告，房款为544779元，首付款为164779元，交房日期为2014年7月31日前；2、原告于2014年4月4日向被告支付购房首付款共计人民币164779元。第二组《个人购房担保借款合同》；欲证明原告于2014年6月16日与中国农业银行股份有限公司安宁市支行签订借款合同，约定原告向中国农业银行股份有限公司安宁市支行借款共计人民币380000元整，借款用途为购买本案所涉房屋。第三组中国农业银行金穗借记卡明细对账单；欲证明原告自2014年7月开始的银行房贷还款金额明细。第四组1、云南省安宁市公证处受理通知单；2、公证书；3、发票复印件1份；上述证据欲证明，2014年6月16日原、被告及中国农业银行股份有限公司安宁市支行共同向云南省安宁市公证处就ABC（2014）5006-1号《个人购房担保借款合同》作公证，并由原告支付公证费380元。第五组1、《装修就上一号家居网优惠协议》；2、收据一份；3、收据二份；4、邀请函；5、赠品提货单。上述证据欲证明，为装修本案所涉房屋，原告于2014年5月1日与昆明面对面装饰工程有限公司签订了装修协议，原告为此支付了6000元的装修定金，且原告于2014年5月18日参加昆明面对面装饰工程有限公司组织的“昆明周年店庆抽奖活动”中抽中二等奖，奖品为海尔BCD-215SEBB电冰箱折合人民币2699元。经质证，被告发表以下质证意见：对于原告出示的第一、二、三组证据的真实性、合法性及关联性没有异议。对于第四、五组证据的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性，上述证据与本案无关。被告针对其答辩主张提交了《安宁宁湖新城管理委员会关于云南川泽房地产开发有限公司尚都豪庭商住小区项目地块地下电缆迁改费用的请示》一份，欲证明被告延期交房是有正当理由的。经质证，原告发表以下质证意见：对证据的真实性无异议，但该请示的内容是被告公司与案外人之间的纠纷，与本案争议的事实无关，请示涉及的地下电缆沟迁改工程是被告公司的经营风险，而且该文件只是单方请示，没有回复的内容，请示之后的处理结果我方不清楚。请示的时间是2013年1月20日，被告从2013年1月就知晓该风险的存在，而其与原告签订合同是在2014年4月，已经事隔了1年多之后，但被告公司还是向原告承诺在2014年7月31日交房，被告不能规避其违约责任。本院认为：原告出示的第一、二、三、四、五组证据，被告对其真实性、合法性均无异议，本院对其证据效力予以确认。可以证实原、被告之间存有商品房买卖合同关系，原告向被告交付购房首付款164779元后，又向中国农业银行股份有限公司安宁市支行贷款380000元支付给被告，共计向被告支付购房款544779元，并支付了公证费380元，原告贷款后自2014年6月16日向中国农业银行股份有限公司安宁市支行按期归还的贷款本息的事实。第五组证据不属被告未按期交房而给原告造成的必然损失，故本院对其证明内容不予采信。被告出示的证据，原告对其真实性无异议，本院予以采信，关于被告欲证明的事实本院将结合本案的其他证据综合予以认定。综上，本案经过审理，可以确认以下案件事实：2014年4月4日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：原告向被告购买宁湖尚都豪庭住宅小区第1组团第2幢1单元1405号房屋，房价款为544799元，付款方式为：原告于2014年4月4日前支付首期购房总价款的30%为164779元，余款380000元向银行贷款支付。被告应于2014年7月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告。被告如未按合同第七条约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，解除合同，被告按原告已付款的5%向原告支付违约金，被告向原告退还已付款，已发生的交易相关税费由被告承担。《商品房购销合同》及《合同补充协议》签订当日，原告向被告支付了购房首付款164779元，2014年6月16日原告通过向中国农业银行股份有限公司安宁市支行按揭贷款的方式向被告支付购房尾款380000元，共计向被告支付购房款544779元。此外原、被告及中国农业银行股份有限公司安宁市支行共同向云南省安宁市公证处就《个人购房担保借款合同》进行公证，原告支付了公证费380元，自2014年7月20日起原告按期向中国农业银行股份有限公司安宁市支行支付贷款等额本息。本院认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按期履行了向被告支付购房款544799元的义务，则被告应按合同第七条的约定的时间即在2014年7月31日前将验收合格的房屋交付给原告，被告当庭认可其存在逾期交房的事实，但认为逾期交房系因涉及变电站地下电缆沟迁改工程所致，因此其不存在违约行为不同意解除合同，对此本院认为，原告于2014年4月4日与被告签订的《商品房购销合同》，双方约定的交房时间为2014年7月31日，结合被告提交的2013年1月20日形成的《安宁宁湖新城管理委员会关于云南川泽房地产开发有限公司尚都豪庭商住小区项目地块地下电缆迁改费用的请示》的内容来看，被告在签订合同时就应当知晓其出售的商品房所属地块因涉及变电站地下电缆沟迁改工程的费用问题会出现延期交房的情形，但其仍与原告缔结了合同，被告延期交房的行为并非因原告的行为所致，故本院对原告认为的变电站地下电缆沟迁改工程费用承担问题是否导致工程延期系被告公司与案外人之间的纠纷，与本案争议的事实无关，请示所涉及的地下电缆沟迁改工程是被告公司的经营风险，与原告购房行为无关的观点予以采纳，且至原告起诉时被告均未没有证据证明其出售的房屋已竣工验收达到交房条件，并已正式通知原告接收房屋，合同具备能够继续履行的现实性，故被告未按约定期限交付出售的商品房给原告，已对原告构成违约。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条关于被告逾期交房的违约责任的约定，被告逾期交房30天后，原告有权解除合同，故双方在合同中约定的解除合同的条件已经成就，双方签订的《商品房购销合同》依法予以解除，本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。本案中，双方争议的第二个焦点是合同解除后，被告是否应当赔偿原告经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，本案被告未按期交付出售的房屋给原告是导致双方合同目的完全不能实现的根本原因，合同解除以后，被告自原告交付被告购房款之日实际占用了原告的购房款544779元，被告应赔偿原告因向被告支付首付款而给原告造成的利息损失，此外原告还于2014年6月16日向中国农业银行股份有限公司安宁市支行申请贷款380000元并从贷款后开始偿还贷款利息，已支付的利息系双方的商品房买卖合同解除后原告因为被告的根本性违约行为而直接遭受的经济损失，原告对此并无过错，被告亦应当承担因其违约而给原告造成的该经济损失，故本案被告除应当返还原告购房款544779元外，还应当赔偿原告因支付购房款而产生的首付款及银行按揭贷款利息损失以及原告为履行合同而实际产生公证费等直接经济损失。关于原告要求被告支付违约金27238.95元的诉讼请求，被告逾期交房已超过30天，原告依据与被告签订的《商品房购销合同》第九条第一款第一项的约定选择了解除合同，则合同解除后被告还应当按照合同约定以原告已付款的5%向原告支付违约金，故原告主张的违约金有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的装修协议定金损失6000元及海尔冰箱折价款损失2699元共计8699元，不属于因被告逾期交房的违约行为而给原告造成的必然损失，两者之间不具有实质关联性，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2014年4月4日签订的《商品房购销合同》。二、由被告云南川泽房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告陈小霞购房款544779元，并赔偿原告陈小霞购房款544779元的利息损失（分段计，购房首付款164779元，从2014年4月4日起计至本判决确定的履行期限届满时止，按中国人民银行的同期贷款利率计；购房按揭贷款380000元，以原告陈小霞向中国农业银行股份有限公司安宁市支行已支付的利息金额为准，从2014年6月16日计至本判决确定的履行期限届满时止）。三、由被告云南川泽房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告陈小霞违约金27238.95元。四、由被告云南川泽房地产开发有限公司判决生效后十日内支付原告陈小霞公证费380元。五、驳回原告陈小霞的其他诉讼请求。案件受理费9669元，减半收取4835元，由原告陈小霞承担72元，被告云南川泽房地产开发有限公司承担4763元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 杨文雁二〇一五年四月九日书记员 王 彬 来自