（2015）宁民终字第742号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-04-23
案件名称
上诉人南京金汇源商贸公司与被上诉人吴玉琴房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京金汇源商贸公司,吴玉琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条，第四十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第742号上诉人（原审原告）南京金汇源商贸公司，组织机构代码13496788－2，住所地南京市秦淮区东渡丽舍317室。法定代表人姚素英，该公司董事长。委托代理人马贵臣，男，1949年11月10日生，汉族，委托代理人马辉，女，1980年7月31日生，汉族。被上诉人（原审被告）吴玉琴，女，1951年3月3日生，汉族。委托代理人王国成，江苏君业律师事务所律师。上诉人南京金汇源商贸公司（以下简称金汇源公司）因与被上诉人吴玉琴房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁汤民初字第172号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人金汇源公司的委托代理人马辉、马贵臣、被上诉人吴玉琴的委托代理人王国成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金汇源公司原审诉称，2009年11月29日，端木礼玲以其名义与吴玉琴签订房屋定购协议，约定由其将位于南京市江宁区汤山街道汤泉东路38号2幢4单元01、02、03储藏室出售给吴玉琴，价格为25.2万元。该协议系端木礼玲未得到其授权的情况下私自签订，其也未收取任何房款。因储藏室无产权证，且该土地属划拨土地，使用性质是建职工住宅楼，故储藏室的转让违反了法律的强制性规定，改变了土地性质，应属无效。现起诉要求确认其与吴玉琴签订的房屋定购协议无效，并要求吴玉琴将上述储藏室返还给其。吴玉琴原审辩称，双方储藏室的买卖没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同是合法有效的，且金汇源公司已将储藏室交付给其，故请求驳回金汇源公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，位于南京市江宁区汤山街道汤泉东路38号土地使用权人为南京市江宁区汤山林场（以下简称汤山林场），2005年10日，南京市江宁区发展计划与经济局做出批复，同意汤山林场在此土地上建设一幢职工住宅楼。因汤山林场资金困难，即将该住宅楼交金汇源公司开发，具体由案外人汤永桂操作。2004年9月16日，汤永桂与端木礼玲签订《联合开发协议》，约定双方合作开发汤山林场职工住宅楼。该住宅楼部分房屋已办理了房屋所有权及土地使用权登记。2009年11月29日，金汇源公司与吴玉琴签订《房屋定购单》1份，约定金汇源公司将位于南京市江宁区汤山街道汤泉东路38号2幢4单元01、02、03储藏室出售给吴玉琴，价格为25.2万元。在该定购单中注明“此储藏室无房产证和土地证”。2010年1月19日，吴玉琴将25.2万元给付了端木礼玲，端木礼玲向吴玉琴提供了金汇源公司的收据。本案所涉3套储藏室已交付给了吴玉琴。2014年3月，金汇源公司向原审法院提起诉讼。审理中，吴玉琴坚持认为双方的合同有效，并表示不要求在本案中一并处理返还房款的事宜。双方均认为本案所涉储藏室因楼层高度低于2.2米，故不能办理房屋产权登记。上述事实，有房屋定购单、收据、南京市中级人民法院（2007）宁民四初字第77号民事判决书、江苏省高级人民法院（2008）苏民终字第0076号民事判决书及当事人的陈述等证据可以证实。原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，金汇源公司与吴玉琴签订的《房屋订购单》载明“此储藏室无房产证和土地证”，可以认定双方在签订协议时即知道储藏室不能办理房屋所有权登记及土地使用权登记手续，转让的实际为房屋使用权。金汇源公司主张该协议违反了法律强制性规定，协议应无效的意见，无法律依据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回南京金汇源商贸公司的诉讼请求。一审案件受理费5080元，由南京金汇源商贸公司负担。上诉人金汇源公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、讼争房屋买卖合同违反法律强制性规定，应属无效。该储藏室权利所有人不是上诉人，而是汤山林场，实际收益权人为汤永桂和端木礼玲，并且涉案商品房的开发、销售改变了讼争土地的使用性质，因此讼争房屋买卖合同违反《城市房地产管理法》等相关法律法规的强制性规定，应认定为无效。二、原审法院认定事实错误。1、原审认定“双方签订协议转让的实际为房屋使用权”，此系认定事实错误。2、原审认定“本案所涉三套储藏室已交付给了吴玉琴”错误，涉案房屋上诉人从未交付给被上诉人，被上诉人也未能提供任何交付证据。三、买卖合同实际系端木礼玲个人行为，是端木礼玲和吴玉琴恶意串通，损害上诉人和汤永桂的权益。综上，上诉人请求撤销原审判决，依法改判。被上诉人吴玉琴辩称，一、涉案合同未违反法律强制性规定，依法有效。涉案房屋是上诉人以汤山林场名义开发建设的，建设资金来源于汤永桂和端木礼玲，双方各享有50%的项目收益权，房屋建成后，汤永桂和端木礼玲各自以上诉人的名义对外销售。该事实已被江苏省高级人民法院（2008）苏民终字第76号民事判决书中予以确认，因此上诉人以其出卖房屋没有所有权或处分权为由，主张合同无效，无事实与法律依据。涉案房屋亦无需产权登记，其使用权或所有权的转让不违反法律规定。二、被上诉人已善意取得了涉案房屋的物权。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审对原审查明的事实予以确认，二审中双方当事人未提出新证据。本院认为，公民、法人订立合同必须遵守法律规定，违反法律、行政法规强制性规定订立的合同无效。本案中，所涉土地系国有划拨土地，按江宁区发展计划与经济局做出的批复，汤山林场只能在该土地上建设职工住宅楼，向汤山林场职工出售。而汤山林场将此项目交给上诉人开发后，上诉人向社会不特定的人出售房屋，实际上是在进行商品房开发，违反了相关法律规定。涉案储藏室属于小区规划的配套基础设施，层高低于2.2米，未能办理权属登记，上诉人也未取得销售许可证，因此其无权将涉案储藏室作为独立使用空间对外销售，故双方签订的房屋定购协议应认定为无效。因上诉人金汇源公司并非是涉案储藏室权利所有人，上诉人主张储藏室向其返还，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁汤民初字第172号民事判决；二、2009年11月29日南京金汇源商贸公司与吴玉琴签订的《房屋定购单》无效；三、驳回南京金汇源商贸公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5080元，分别由南京金汇源商贸公司负担4980元，吴玉琴负担100元；二审案件受理费5080元，分别由南京金汇源商贸公司负担4980元，吴玉琴负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽代理审判员 涂 甫代理审判员 马 帅二〇一五年四月九日书 记 员 罗程允 来自