（2015）玉中民一终字第56号

裁判日期: 2015-04-09

公开日期: 2015-05-05

案件名称

梁光焰与胡广洪建设用地使用权转让合同纠纷二审判决书

法院

广西壮族自治区玉林市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区玉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

梁ＸＸ,胡ＸＸ

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区玉林市中级人民法院民事判决书（2015）玉中民一终字第56号上诉人（一审原告）梁XX。委托代理人：黄永梅，广西三益律师事务所律师。被上诉人（一审被告）胡XX。委托代理人：吴恩，广西纳百川律师事务所律师。上诉人与梁XX因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月21日受理后，依法组成由审判员陈敦文担任审判长，代理审判员郑燕冰、李小莉参加的合议庭，于2015年3月12日对本案进行了公开开庭审理，书记员梁伟成担任法庭记录。上诉人梁XX的委托代理人黄永梅，被上诉人胡XX及其委托代理人吴恩到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，本院审判委员会进行了讨论并作出决定，现已审理终结。一审法院审理查明，2013年11月10日，原告梁XX与被告胡XX签订一份《土地转让合同》约定，胡XX将其座落在玉林市南江镇镇忠村佰担洞，国有土地使用证号为玉国用（2006）第B0935号，面积1882.47㎡的国有土地使用权（含地上建筑物、水、电等一切物品）转让给梁XX，转让总价格为人民币450万元，付款方式：签订合同后，到公证处做好公证手续，梁XX支付定金50万元，土地首期款350万元给胡XX，胡XX即将土地的所有证件、票据原件给梁XX，由梁XX办理过户手续（费用由梁XX负责），余款50万元于土地办证部门签字当天由梁XX支付给胡XX。合同签订后，双方并没有按合同约定办理公证，2013年11月15日，梁XX通过银行转账50万元给胡XX。2013年11月26日，胡XX写一张收条给梁XX，内容为“今收到梁XX交来购买本人位于玉林佰担垌的土地定金人民币伍拾万元正”。因双方在合同中对何时付款没有明确约定，之后多次协商均无法履行合同。2014年4月1日，双方口头同意解除合同，胡XX将50万元通过转账返还给梁XX。2014年4月23日，梁XX向一审法院提起诉讼，请求：1、判令被告胡XX返还首期购地款人民币50万元给梁XX；2、判令胡XX双倍返还定金100万元中未返还的50万元给梁XX；3、判令被告胡XX支付利息（计算办法：从起诉之日起以100万元为基数，按中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款等利率分段计付）。一审法院审理认为，本案中双方的合同没有违反法律规定，系双方真实意思表示，为有效合同。但合同对何时付款约定不明确，造成合同无法履行，也无法判定违约责任，梁XX同意胡XX将50万元返还，说明双方均同意解除合同，且合同也已实际解除。因此，梁XX主张胡XX违约的理由不成立，梁XX要求胡XX双倍返还定金的请求不予支持。解除合同后，胡XX应返还因合同取得的梁XX的财产。梁XX主张转账50万元购地款后，又用现金支付50万元给胡XX，共支付了100万元。胡XX认为只收到梁XX转账支付的定金50万元，之后写收条即是写收到转账的50万元，并没有收到梁XX100万元，收到的50万元也转账退回给了梁XX。根据双方合同的约定，梁XX是应先支付定金50万元，之后再支付购地款350万，而且从交易惯例来看，也应先支付定金，所以梁XX2013年11月15日通过银行转账给胡XX的50万元系定金。而梁XX主张先付50万元系购地款不符合合同的约定及交易惯例，不予采信。胡XX2013年11月26日写的收条即是收到转账这50万元的收条，梁XX主张当天支付了现金50万作为定金，但之前双方已经用银行转账作为支付方式，50万元属于大额交易，一般用银行转账既快捷又安全，用现金方式支付既不安全也不便清点更与交易习惯不符。所以，应认定梁XX在合同履行中仅银行转账支付了50万元给胡XX，双方一致同意解除合同后，胡XX转账退回了梁XX50万元，已经互不相欠。梁XX所有的诉讼请求，均无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回梁XX的诉讼请求。案件受理费13800元，财产保全申请费5000元，共计18800元，由梁XX负担。上诉人梁XX对一审判决不服，上诉称，1、一审判决认定“合同对何时付款约定不明确，造成合同无法履行，也无法判定违约责任”与事实不符。双方签订的合同根本不存在无法履行的问题，违约责任也在于被上诉人胡XX一方。因为双方签订的《土地转让合同》第三条已经对付款方式作出明确约定，对于定金、首期付款的交付时间虽然没有明确交付时间点，但完全不影响合同的履行。而胡XX未按合同约定与上诉人到公证部门办理公证手续，没有协助上诉人办理土地使用权过户、水电更名过户手续，没有约定于2014年元月1日将土地及地上附着物、建筑物交付给上诉人，被上诉人胡XX的行为已构成严重违约，直到起诉时都没有交付。胡XX为了把土地出卖得更高价钱而故意反悔违约，应双倍返还定金给上诉人。2、一审判决认定双方已经协商一致自愿解除合同不是事实，也没有证据证明上诉人放弃首付款和放弃要求被上诉人双倍返还定金。被上诉人返还50万元定金不能因此认定双方一致同意解除合同，至今上诉人一方仍然同意继续履行合同。因为讼争土地具有升值的空间，不可能失约而丧失该土地。3、一审判决认定上诉人仅支付定金50万元不是事实，而是上诉人共向被上诉人胡XX支付了两笔各50万元的款项给胡XX。其中一笔是2013年11月15日支付首付款50万元；第二笔是2013年11月26日向胡XX支付定金50万元。一审判决认定上述两笔付款为同一笔仅50万元完全错误，如果是同一笔款，胡XX不可能在2013年11月26日写“今收到梁XX交来定金人民币50万元”的收条，而应写“收到2013年11月15日交来的定金”或是写明落款日期是“2013年11月15日”。胡XX向上诉人写的收条明确2013年11月26日的时间和定金，与上诉人通过银行转账支付给胡XX的50万元根本不是同一笔款，说明上诉人梁XX已经向胡XX支付了首期购地款50万元和购地定金50万元。一审判决认定先交付定金后交付首期付款是交易习惯与事实不符。请求：撤销玉林市玉州区人民法院（2014）玉区法民初字第1404号民事判决，判决支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人胡XX答辩称，1、一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。2、签订合同之后，梁XX转账支付50万元后，胡XX想回来玉林履行合同，但梁XX始终回避。2013年11月26日胡XX及其妻子和中介人张宁来到胡XX的办公室写一张收条，按照合同约定是先付定金，然后再付首付期款，但是后来为了解除合同湖广洪把50万元退回给了梁XX，按照合同或交易习惯，不存在梁XX主张的第一笔转账是首期款。2013年11月15日银行转账与2013年11月26日的收条是同一笔款。3、合同约定是第一位的，交易习惯才是第二位。另外，双方签订的合同属于无效合同，因为胡XX出让的土地属于划拨，不得转让。请求：驳回上诉，维持原判。根据双方当事人诉辩的事实和理由，本院归纳本案的争议焦点是：1、双方在履行合同中谁违约？被上诉人胡XX应否双倍返还定金？2、梁XX于2013年11月15日转账支付给胡XX50万元与胡XX2013年11月26日出具的收条是否为同一笔款？3、双方是否协商过解除合同？二审诉讼中，双方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审判决查明的法律事实中，除“2014年4月1日，双方口头同意解除合同”无证据证实不能认定外，其他事实属实，本院予以确认。另查明，2013年11月10日转让方（甲方）胡XX与受让方（乙方）梁XX签订的《土地转让合同》约定：三、付款方式：甲、乙双方签订本合同后，并到公证处做好本块土地的公证手续。乙方支付定金50万元，土地首期款350万元给甲方，甲方即将本块土地的所有证件、票据原件等一切手续交给乙方，由乙方办理过户到乙方名下的手续，办理过户所有的税、费由乙方负责，与甲方无关；如有政府补偿给甲方的费用由乙方所得（及其他一切所得归乙方所得）；余款人民币50万元在土地办证部门签字办证的当日，乙方即支付清给甲方。乙方付款给甲方的开户银行中国银行广州海珠支行，户名：胡XX，账号：6227524405899587或现金支付给甲方。四、违约责任：乙方在支付第一次购地款后，不论是否能办理到乙方的过户手续，甲、乙双方都不能反悔，否则乙方支付给甲方款项，甲方不退还。如甲方反悔，则甲方必须在十天内以总成交额的同期价格的三倍赔偿乙方及赔偿乙方所投资（同期价格的三倍）等的一切损失。逾期一天，则必须以总额的1%每天支付违约金给乙方（如果甲方不反悔，本合同第四条不成立，如乙方反悔，则乙方也以三倍的赔偿款给甲方，办理过户到乙方名下后，此条款同样不成立）。五、甲方无偿协助乙方办理过户等手续，如不协助所造成乙方的经济损失由甲方赔偿。六、甲方必须协助乙方办理水、电变更等手续，变更的费用由乙方负责。七、甲、乙双方约定于2014年元月1日甲方将此土地及地上附着物、建筑物交乙方。合同还约定了补充约定等其他条款。再查明，胡XX转让的土地地类（用途）为工业，使用权类型为划拨，于2006年9月15日取得了权属证书。本院认为，胡XX所转让的国有土地，虽然土地来源为划拨，但已取得权属证书，其与梁XX签订《土地转让合同》没有违反法律和行政法规的规定，为合法有效合同；关于双方在履行合同中谁违约的问题，根据一、二审庭审中双方的陈述，双方的主张都没有证据证明对方违约，因此无法查清谁违反合同约定。故，不能归责于任何一方；关于梁XX于2013年11月15日转账支付给胡XX50万元与胡XX2013年11月26日出具的收条明确收到梁XX交来的定金50万元是否为同一笔款的问题，根据合同约定的付款方式，是先支付定金后支付土地首期款。双方于2013年11月10日签订合同后，梁XX于2013年11月15日通过银行转账支付给胡XX的50万元应是定金而不是土地首期款。而胡XX于2013年11月26日立写给梁XX的收条明确写明“今收到梁XX交来购买本人位于玉林佰担垌的土地定金人民币伍拾万元正”，说明梁XX于2013年11月15日转账支付给胡XX50万元与胡XX2013年11月26日出具的收条明确收到梁XX交来的定金50万元应为同一笔款。梁XX上诉主张已经向胡XX支付了土地首期款50万元和定金50万元，这既与合同的约定不符也没有其他证据证明，对梁XX的主张依法不予采信，其请求返还50万元土地首期款不予支持；关于双方是否协商同意解除合同的问题，根据胡XX提供的2013年3月28录音光盘，双方在谈话中胡XX一方虽然提出了解除合同的要求，但梁XX并没答应，由于双方不能履行合同存在不能归责于任何一方的事由，胡XX一方提出解除合同不属于违约，尔后也经通过银行转账的形式退回了50万元定金给梁XX，合同已经实际解除。对此梁XX并没有因合同的履行造成损失，其请求胡XX双倍返还定金没有理由，依法不予支持。综上，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确。依法予以维持；上诉人梁XX的上诉理由不成立，其上诉无理，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件上诉受理费13800元，由梁XX负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈敦文代理审判员　　郑燕冰代理审判员　　李小莉二〇一五年四月九日书　记　员　　梁伟成法律条文适用：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对该诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”