（2014）穗中法民五终字第1743号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-05
案件名称
陈玉珊与黄剑鹰居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄剑鹰,陈玉珊
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1743号上诉人（原审被告）：黄剑鹰，香港居民，住香港九龙。委托代理人：万建华。被上诉人（原审原告）：陈玉珊，身份证住址：广东省梅县。委托代理人：ＸＸＸ。委托代理人：梁传宾。上诉人黄剑鹰因与被上诉人陈玉珊居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民四初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：佛山市顺德区北滘镇保利达物业代理行（以下简称保利达代理行）是陈玉珊开办的个体工商户。2012年9月4日，卖方黄剑鹰与买方陈某祖、经纪方保利达代理行三方签订了编号为630265的《房地产买卖合同》，买卖双方就位于广州市番禺区钟村镇碧桂园东苑风信路3座308号的房产（以下简称案涉房产）买卖达成协议，其中第七条约定如下：基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币捌仟元（￥8000元），买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币捌仟元（￥8000元）。逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本代理费的支付。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同三方同意以下列一种途径解决本合同之任何争议纠纷：向上述物业之所在地法院提起诉讼。同日，各方签订一份《补充协议》，约定卖方定于2012年10月15日前办理不可撤销的公证委托过户手续给买方或买方指定的第三人，卖方必须保证办理公证委托后该房屋的产权权属清晰，权属无变动，不在其上设定负担，并保证买方能够办理产权登记手续，详细内容详见公证委托书。《补充协议》后附公证委托书（附件），各方在骑缝处签名、捺印。2012年9月14日，黄剑鹰出具一份经过广东省深圳市深圳公证处公证的委托书，将案涉房产的处分权利委托给陈玉珊及案外人陈为洪。据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局2012年9月14日出具的《房地产权情况证明》显示：位于广州市番禺区钟村镇碧桂园东苑风信路3座308号的房产登记权属人为黄剑鹰，备注栏注明“2010年8月3日，赵某对该房屋申请异议登记”。另，陈玉珊提供一份网上资料打印件，该资料显示案涉房产产权状态正常，打印日期为2012年9月17日。陈玉珊认为国土部门官网查询的结果为产权状态正常，故其已尽到审查义务。黄剑鹰对该打印件的真实性不予确认，并认为即使真实，该日期在合同签订之后，不能证明陈玉珊在居间服务中尽到义务。黄剑鹰提供一份2012年9月4日的说明，内容为“广州市番禺区钟村镇碧桂园东苑风信路3座308号于2012年9月4日于番禺国土网查册，无查封。”，落款处有签名和捺印。黄剑鹰称其已告知陈玉珊案涉房产可能涉其前妻赵某纠纷而不能出售，此说明系陈玉珊在黄剑鹰要求下出具、保证可以出售。陈玉珊认为该份说明仅反映自己完成了网站查册这一工作，且网站显示无查封。陈玉珊代理人在原审庭审中对落款处的签名提出异议，并承诺庭后三日内与当事人核实后书面答复原审法院，但逾期未作答复。2013年1月8日，陈玉珊向原审法院提起本案诉讼，以黄剑鹰拒绝与买方陈某祖履行房屋买卖合同，至今未付16000元中介服务费违约为由，请求判令：1、黄剑鹰向其支付居间合同服务费人民币16000元，并按每日千分之五的标准计付从2012年9月4日起至付清日止的逾期违约金（其中计至起诉之日的逾期违约金为4000元）；2、黄剑鹰承担本案的一切诉讼费用。黄剑鹰在原审辩称：由于居间人向其提供了虚假信息，隐瞒了重大事实，导致其与买方签订合同，损害了其利益，因此陈玉珊不仅不能收取报酬，还要赔偿黄剑鹰的损失。黄剑鹰声明保留对陈玉珊追究法律责任的权利，并请法庭依法驳回陈玉珊的诉讼请求。原审庭审过程中，陈玉珊、黄剑鹰确认《房地产买卖合同》系陈玉珊送交香港由黄剑鹰签名，再带回由买方签名，后加盖保利达代理行公章。现买卖双方就案涉房产的买卖合同纠纷诉至原审法院，尚在审理中。此外，陈玉珊陈述黄剑鹰隐瞒案涉房产产权存在瑕疵这一事实，黄剑鹰陈述其已明确告知陈玉珊案涉房产可能涉诉而不能出售，并称其签订合同时未阅读合同条款，只是按陈玉珊要求在合同落款处签名，亦称其在不知情的情况下去到公证处按陈玉珊指示在委托书上签名。陈玉珊认为黄剑鹰隐瞒案涉房产的产权情况致买卖合同未能继续履行，应属违约，故应承担买方应支付的房地产咨询及买卖代理费8000元，合共16000元，并应自合同签订日即2012年9月4日起按日千分之五计付违约金，黄剑鹰认为陈玉珊在居间过程中未尽到审查义务，不应支付房地产咨询及买卖代理费，且约定的违约金过高。遂引致纠纷。原审法院认为：黄剑鹰为香港居民，故本案为涉港居间合同纠纷，应比照涉外纠纷处理。因各方当事人约定“向上述物业之所在地法院提起诉讼”，此约定不违反法律关于级别管辖和专属管辖的规定，合法有效，案涉物业在原审法院辖区内，故原审法院对本案有管辖权。本案陈玉珊、黄剑鹰双方未约定解决纠纷所适用的准据法，根据《中华人民共和涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，陈玉珊提供居间服务最能体现居间合同特征，故应适用陈玉珊经常居所地法院即中国大陆法律。陈玉珊、黄剑鹰与买方陈某祖三方签订的《房地产买卖合同》既包含黄剑鹰与案外人之间的房屋买卖合同关系，又包括陈玉珊与黄剑鹰之间的居间合同关系。就陈玉珊、黄剑鹰之间的居间合同而言，该合同依法成立，对陈玉珊、黄剑鹰双方均有法律约束力。陈玉珊作为提供房地产代理的中介，为黄剑鹰与买方陈某祖之间签订房屋买卖合同提供居间服务，并最终促成房屋买卖合同成立，黄剑鹰应当支付房地产咨询及买卖代理费。又，陈玉珊作为专业的从事地产代理的中介，在提供居间服务过程中，应对买卖双方提交的资料进行审查核实，但现有资料显示在《房地产买卖合同》签订之前，陈玉珊并到房管部门核实案涉房产的产权情况，互联网上的查询并不能涵盖房管部门档案资料的全部内容，故陈玉珊在提供居间服务过程中未尽到审查义务，存在瑕疵，原审法院酌情确定黄剑鹰应向陈玉珊支付房地产咨询及买卖代理费2000元。陈玉珊超出此数额的诉请，事实和法律依据不足，依法予以驳回。此外，因陈玉珊在居间合同履行中存在瑕疵，故黄剑鹰无须承担违约责任，向其支付违约金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，原审法院于2013年9月30日作出如下判决：一、黄剑鹰自本判决生效之日起十日内向陈玉珊支付房地产咨询及买卖代理费2000元；二、驳回陈玉珊的其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费300元，由黄剑鹰负担受理费20元，由陈玉珊负担受理费280元。判后，黄剑鹰不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审法院认定陈玉珊行为有瑕疵与事实不符，陈玉珊是存在故意隐瞒重大事实，向黄剑鹰提供虚假信息，导致黄剑鹰在不了解情况下，作出错误判断，与买方签订房屋买卖合同。陈玉珊作为居间人，有义务向黄剑鹰报告有关订立合同的相关事项，但陈玉珊故意隐瞒，黄剑鹰在签订房屋买卖合同之前已经声明该房屋可能存在不能买卖情形，只是因为是香港人，且在住院治疗无法了解其中真实情形，但陈玉珊不仅追至香港，且当时未作任何查询的情况下向黄剑鹰保证该房没有查封可以买卖，误导黄剑鹰，导致黄剑鹰作出错误判断。根据法律规定由于陈玉珊的错误，黄剑鹰不仅不需要给付中介费，而且有权对陈玉珊追究相关赔偿责任。二、居间人在委托过程中隐瞒了买方陈某祖是其员工的事实，而且在交易过程中，黄剑鹰与陈某祖从未见过面，所以该合同名为居间，实为双方代理或自己代理，依法无效，黄剑鹰不仅不应该给予居间费，并保留追究陈玉珊责任的权利。三、原审法院适用法律错误，根据陈玉珊的情形，应适用《中华人民共和国合同法》第四百二十五条。综上，黄剑鹰上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、判令依法驳回陈玉珊的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由陈玉珊负担。被上诉人陈玉珊答辩称：黄剑鹰的上诉理由与事实不符，第一，买卖合同不能履行的过错在黄剑鹰一方，不论是居间合同还是买卖合同，黄剑鹰是目前来讲获利一方，其收取了一笔定金，享受了利益，没有受到任何损失，陈玉珊一方发生给了很多的费用，原审法院仅仅判了2000元，对陈玉珊一方发生的损失不足以弥补；第二，居间合同是双方真实意思的表示，但是黄剑鹰隐瞒了很多事实，违反诚信原则，导致买卖合同无法履行，只有他本人知道真实的情况，陈玉珊是属于信息被蒙蔽的一方。陈玉珊为了防止诉累没有提起上诉，请求维持原判，驳回上诉。经二审审查，双方当事人对原审查明事实均没有异议，本院予以确认。另查明，原审中，陈玉珊提交了一份打印日期为2012年9月17日载于广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局网站的《产权证信息查询》，显示产权状态正常。二审中，黄剑鹰述称其与买方从未见过面；买卖双方与居间人曾到广州市番禺区房管局办理过户手续，但因涉案房屋被查封无法过户，现黄剑鹰的房产证原件仍在陈玉珊手中拒不交还给黄剑鹰。陈玉珊否认黄剑鹰陈述的上述事实存在。黄剑鹰为证明买方陈某祖系保利达代理行的员工，向本院提交了广州公证处出具的《公证书》一份，内容为公证2013年9月25日黄剑鹰在该处计算机进入360安全浏览器，在百度搜索栏输入“佛山市顺德区北滘镇保利达物业代理行陈某祖”并百度一下，检索出时间最早的条目为2012年9月26日百度快照，显示“地址：顺德北滘镇顺德碧桂园中南区……经纪人：陈某祖所属公司：保利达地产……”；点击检索条目“番禺顺德碧桂园二手房，番禺顺德碧桂园租房，陈某祖某客网店”，页面显示内容有“陈某祖的店铺”，“陈某祖，就职于保利达地产顺德碧桂园店”，“使用安居客时间：1年7个月”。黄剑鹰述称该份证据是其一审庭审后才发现及取得《公证书》，故作为二审新证据提交。陈玉珊对《公证书》的公证行为没有异议，但对公证内容有异议，认为：第一，公证的内容是网络的信息，没有有任何其他客观的如劳动关系或者社保等方面的证据加以证实；第二，即使参考网上信息，信息发生的时间也是本案纠纷之后，即2012年底或2013年，而本案争议发生的时间是2012年9月4日，即使买方陈某祖的工作在此后发生变化，到保利达代理行工作也不影响本案。对于陈某祖在2012年9月4日是否在保利达代理行工作的问题，陈玉珊代理人称庭后提交书面意见，但至今无答复。本院认为，本案双方争议的焦点在于陈玉珊作为居间人，是否善尽其居间人的如实报告义务，黄剑鹰应否向陈玉珊支付居间费用。陈玉珊作为专业居间从业人，其具有审查核实案涉房产产权情况及与交易相关信息的能力和义务，但从本案查明的事实看，其在促成黄剑鹰与买方陈某祖签订买卖合同过程中，并无向房管部门查册核实案涉房产的产权情况及与交易相关的信息，而是仅在房管部门的互联网站上查询案涉房产的信息，并就此向黄剑鹰出具已查册无查封说明，构成提供虚假情况，令黄剑鹰误认为案涉房产可以正常交易而签订买卖合同，损害了黄剑鹰的利益，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，陈玉珊不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因此，黄剑鹰上诉请求改判驳回陈玉珊要求黄剑鹰支付居间合同服务费、逾期违约金的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。审查原审判决查明事实基本清楚，但适用法律不当，处理欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民四初字第22号民事判决；二、驳回被上诉人陈玉珊的诉讼请求。本案一审案件受理费300元、二审案件受理费50元，均由被上诉人陈玉珊负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 谭红玉审判员 黄 嵩二〇一五年四月九日书记员 杨银桃 关注公众号“”