（2015）渝五中法民终字第01974号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-16
案件名称
重庆晋愉峰海房地产有限公司与沃桂珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆晋愉峰海房地产有限公司,沃桂珍
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《供电营业规则》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第01974号上诉人（原审被告）重庆晋愉峰海房地产有限公司，住所重庆市大渡口区春晖路街道陈庹路666号52栋，组织机构代码69927504-X。法定代表人柯敬陶，董事长。委托代理人莫新耀，重庆中力律师事务所律师。委托代理人秦建英，重庆中力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沃桂珍，女。委托代理人刘平，重庆康发律师事务所律师。委托代理人范华吟，重庆康发律师事务所律师。上诉人重庆晋愉峰海房地产有限公司（下称晋愉公司）因与被上诉人沃桂珍商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2014）渡法民初字第02759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员蒋科担任审判长，代理审判员于利、黎明组成合议庭，书记员李婷担任法庭记录，于2015年3月20日公开开庭对本案进行了审理。上诉人晋愉公司的委托代理人秦建英，被上诉人沃桂珍的委托代理人刘平、范华吟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审查明，2012年1月15日，沃桂珍作为乙方（买房）与晋愉公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同（CQ-5124802）》，主要约定：1、乙方在甲方处购买预售商品房一套，暂定名为晋愉融府；2、本商品房座落于重庆市大渡口区双山路2-1，建筑面积230.41平方米，总成交金额为1253042元；3、甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；4、甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的以下基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件，于2013年6月30日前通水、电、气，如未达到以上三项视为甲方未达到交房标准；5、甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；6、晋愉融府交房标准配套设施中供电为按电力局现行规定，安装一户一表。另查明，2014年4月29日，重庆市电力公司市区供电局就沃桂珍所购商品房进行了电表安装施工。审理中，双方当事人一致确认：①沃桂珍于2013年6月30日前已经支付了全部的购房款，共计1293497元；②本案讼争的商品房已于2014年4月29日安装一户一表，次日通电。沃桂珍明确是基于晋愉公司未按合同约定按时达到通电要求的违约行为主张晋愉公司向其支付逾期交房违约金。沃桂珍一审诉称，其与晋愉公司于2012年1月15日签订《重庆市商品房买卖合同》，购买晋愉公司出售的暂定名为晋愉融府的商品房一套，建筑面积为230.41平方米。合同约定：沃桂珍向晋愉公司共计支付购房款1293497元，晋愉公司应于2013年6月30日前交付沃桂珍该套商品房。晋愉公司的交房标准为：已取得两证一书（即《重庆市建设工程竣工验收备案登记证书》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》）及房屋基础设施水、电、气全通的使用条件，否则视为违约，应当赔偿沃桂珍从交房之日起至实际交付之日止，按日向沃桂珍支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，沃桂珍依约履行了自己的合同义务，沃桂珍接房时发现晋愉公司根本未达到合同约定的水电气全通的交房条件。沃桂珍多次要求晋愉公司整改并赔偿逾期交房违约金。至今已近一年时间，晋愉公司承诺整改但拒不赔偿沃桂珍违约金。为维护合法权益，沃桂珍特诉至法院请求判令：1、晋愉公司承担逾期交房违约金39322元；2、诉讼费用由晋愉公司全部承担。沃桂珍当庭明确第一项诉讼请求为：晋愉公司向沃桂珍支付逾期交房违约金39322元（自2013年6月30日起至2014年4月30日止，共304天，按日万分之一计算）。晋愉公司一审辩称，1、沃桂珍逾期交房请求不能成立。根据合同第七条约定交房的期限是2013年6月30日，交房的条件是通过竣工验收备案登记取得备案证，晋愉公司于2013年6月29日取得重庆市建设工程竣工备案登记证，在交房前晋愉公司已经具备交房的条件，不存在逾期交房的问题；2、在交房时，沃桂珍的房屋已经通了电，能够保证正常使用，应当驳回沃桂珍的诉讼请求。一审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，沃桂珍与晋愉公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，内容合法，应为有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同中约定的交房时间为2013年6月30日前，而沃桂珍已经于2013年6月30日前向晋愉公司支付了全部的房款，晋愉公司理应按照约定的交房时间向沃桂珍交付房屋。而晋愉公司认为向沃桂珍交房时房屋已经通工业用电，小区其他业主已于2013年6月30日正常的使用交付房屋，并且合同第17条约定的未达到通电使用标准是针对基础设施和其他公共设施而非针对讼争商品房，因此晋愉公司不存在逾期交房的行为。一审认为，根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，晋愉公司向沃桂珍交付的商品房应于2013年6月30日前通电，如未达到则视为晋愉公司未达到交房标准，而在合同附件三的交房标准中载明的供电标准为按电力局现行规定，安装一户一表。审理中，双方当事人对本案讼争商品房于2014年4月29日安装一户一表，次日通电的事实均无异议。晋愉公司虽认为讼争商品房交房时已经通工业用电，但举示的证据不足以证明该事实，且通工业用电亦不符合合同约定的交房标准中载明的供电标准，其辩称意见不成立。故依法确认沃桂珍所购商品房于2014年4月30日达到交房标准。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人约定的交房时间为2013年6月30日前，但讼争商品房实际于2014年4月30日才达到交房标准，晋愉公司迟延交房的违约事实成立，应当依约向沃桂珍支付迟延交房违约金。根据双方的约定，晋愉公司如未按约定的期限将该商品房交付沃桂珍使用，应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向沃桂珍支付已付房价款万分之一的违约金。因此，晋愉公司应自2013年7月1日起至2014年4月30日止，以沃桂珍已经支付的房款1293497元为基数，按照日万分之一的标准向沃桂珍支付逾期交房违约金，即1293497×1÷10000×304=39322.31元，故对沃桂珍要求晋愉公司支付逾期交房违约金39322元（自2013年6月30日起至2014年4月30日止，共304天，按日万分之一计算）的诉讼请求，未超出约定数额，依法予以支持。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决重庆晋愉峰海房地产有限公司于本判决生效后三日内支付沃桂珍违约金39322元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费392元，由重庆晋愉峰海房地产有限公司负担（此款沃桂珍已预交，重庆晋愉峰海房地产有限公司于本判决生效后三日内给付沃桂珍）。宣判后，晋愉公司不服，提出上诉，请求撤销原判，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由：1.晋愉公司交付的房屋经过了竣工验收，取得了竣工验收备案登记证，符合合同中关于“交房期限及交付条件”的约定，晋愉公司没有违约。2.“关于基础设施、公共设施的约定”不是对交房条件的约定，并且在约定中双方约定的是通水、通电、通气并且“达到使用条件”，真实的意思就是能满足被上诉人的用电、用气、用水的需求，而上诉人在合同约定的2013年6月30日已经达到了这三项约定。3.2013年6月30日前各户的水、电、气管网均按设计规划装表入户，并且经过了竣工验收，符合合同约定。被上诉人沃桂珍二审答辩称：1.2014年双方在合同中除了约定交付的房屋应当经过竣工验收备案登记的外，还约定了“于2013年6月30日前通水、电、气，如果在约定日期未达到使用条件，视为上诉人未达到交房标准”以及“供电按电力局现行规定，安装一户一表”。但在2013年6月30日被上诉人到上诉人处接房时，讼争房屋未按照合同约定供电，即按照电力局现行规定安装一户一表，因此，讼争房屋尚未达到交房标准，构成违约，应按照合同约定支付逾期交房的违约金。2.双方验收交接商品房应当签署接房交接单才能完成正式交付，但双方至今未签署房屋交接单，未完成房屋正式交付。3.2014年3月1日生效的《重庆市城市房地产开发经营管理条例》中明确规定交房不得使用工业电，双方在合同中也约定交房标准应安装一户一表，故上诉人应当按照合同约定安装一户一表，并承担逾期交房的法律责任。4.附件五关于上诉人交付的房屋只要具备《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被上诉人不得以任何理由拒绝接房的条款为上诉人提供的格式条款，因加重对方责任，免除自己责任，应属无效。在二审过程中，上诉人晋愉公司举示了一组新证据：1.装修表和装修合同，以证明2014年4月30日前部分购房人已接房并开始装修，说明在接房时房屋已达合同约定条件；2.费用报销单，证明2013年4-7月该小区已经在交电费，说明该房屋已通电；3.晋愉公司BC区施工用电电费4-6月明细表，证明小区通了施工用电；4.盛世融城B组团配电工程承包合同，证明已对配电工程施工，达到了通电条件。被上诉人质证认为，上述证据均不是新证据，除费用报销单据中的发票外，其余证据均系晋愉公司自行制作，真实性无法确定，并且晋愉公司举示的证据仅能证实其通了工业用电，而住宅使用的是民用电，不应是工业用电，故上述证据不能证实晋愉公司所交房屋达成了合同约定的交房条件。本案二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及其附件，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。合同第七条约定，上诉人应于2013年6月30日前将进行工程竣工验收备案登记的商品房交付被上诉人使用；合同第十七条约定，上诉人承诺该商品房于2013年6月30日前通水、电、气，如果在约定日期内未达到使用条件，双方视为上诉人未达到交房标准。现查明，上诉人开发的商品房于2013年6月29日经过竣工验收，办理了竣工验收备案登记，于2014年4月21日才向重庆市电力公司市区供电局申请安装电表，2014年4月30日前才通电，故至2014年4月30日上诉人所售商品房才符合合同约定的交房条件，上诉人应按照合同约定承担该期间的逾期交房违约责任。对于上诉人提出其在2013年6月30日交房时已通水、电、气，不应承担逾期交房违约责任的上诉意见，经查，上诉人所交商品房在2014年4月30日前确有通电，但使用的的系工商业用电，并非供居民使用的民用电，应视为临时供电。《供电营业规则》第十二条规定“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”，而双方在商品房买卖合同中约定通电的要求需要达到使用条件，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常生活经验，该“使用条件”应理解为合法、正常的用电，上诉人交房时使用的工商业用电既不符合《供电营业规则》的规定，也不符合商品房买卖合同的约定，应视为未达到交房标准，应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。对上诉人的该上诉意见，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费784元，由重庆晋愉峰海房地产有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 蒋科代理审判员 于利代理审判员 黎明二〇一五年四月九日书 记 员 李婷 更多数据：