（2015）二中民终字第01436号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-05-04
案件名称
沈之翀与杨春梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈之翀,杨春梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01436号上诉人（原审原告、反诉被告）沈之翀，女，1971年9月2日出生。委托代理人赵丽赟，北京市浩天信和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）杨春梅，女，1971年3月29日出生。委托代理人周聪威（杨春梅之夫），1972年12月5日出生。委托代理人周学腾，北京市证信律师事务所律师。上诉人沈之翀因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第18548号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人沈之翀之委托代理人赵丽赟，被上诉人杨春梅之委托代理人周聪威、周学腾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年10月，沈之翀起诉至原审法院称：2013年9月，沈之翀为开办公司寻租营业场所，经朋友介绍，沈之翀现场考察了杨春梅所有的位于北京市丰台区×号楼，该楼面积及布局符合沈之翀开办公司的要求，后经双方协商，于2013年9月23日签署《北京市房屋租赁合同》，约定沈之翀承租杨春梅名下的该楼，房屋年租金1320000元，签约当日沈之翀支付2013年9月23日至2014年6月22日6个月的租金660000元整及押金330000元整，租金约定半年支付一次。合同签订后，杨春梅在2013年9月23日将房屋交付我方，沈之翀开始办理公司注册，2013年9月26日核准企业名称，9月27日我方去办理执照，工商登记部门告知该房屋不能作为企业住所登记。沈之翀认为，沈之翀承租的房屋的目的即为开办公司，杨春梅亦承诺该房屋可以用于注册公司，现该房屋既让不能用于企业工商注册，沈之翀的合同目的无法实现，杨春梅的行为构成违约，之后，沈之翀通过电话、短信等多次联系杨春梅及其家人，明确告知其解除合同并要求其接收房屋，并于2013年10月2日向杨春梅户籍所在地发送解除合同通知书，但遭到杨春梅拒收。后经过协商，2013年10月20日，双方办理了房屋交接手续，杨春梅接收了房屋，现房屋由杨春梅控制。现要求：1、要求确认租赁合同及补充协议于2013年10月2日解除；2、判令杨春梅返还沈之翀房租租金660000元；3、判令杨春梅返还沈之翀押金330000元；4、判令杨春梅向沈之翀支付违约金330000元。杨春梅辩称并提起反诉称：2013年8月，沈之翀经人介绍找到我方希望承租我方位于北京市丰台区×号楼的地上配套商业及地下一层的商业辅助用房，经沈之翀多次现场勘验，并向相关机关咨询，最终于2013年9月8日承租该房，并交纳租房定金50000元。我方收到沈之翀定金后，将其他承租意向人全部回绝，全力协助沈之翀签订合同，按照沈之翀的要求提供各项房屋手续。经沈之翀多次反复勘查、谈判，双方终于在2013年9月23日签订《房屋租赁合同》，约定由沈之翀承租我方的该房屋，合同签订当日，我方即按照租赁合同的约定将房屋交付沈之翀使用。杨春梅认可沈之翀所述的所交钱款数额，共计99万元，5万元定金也在99万元之中。杨春梅购买租赁房屋之前，就一直用于经营国际眼镜城，都办理了执照。沈之翀没有和我们说他租房是用来经营网络公司。合同签订后不久，沈之翀又再次找到杨春梅希望将杨春梅底商面积约45平方米赠送其免费使用，被我方回绝。其后，沈之翀又通过中间人协调此事。沈之翀见目的没有达到，就无故提出退房，我方明确告知其如果单方退房，除按照合同约定承担违约责任外，还需赔偿给我方造成的全部经济损失。我方认为，沈之翀在合同签订过程中，多次勘验房屋，并向相关政府机构咨询房屋各项事宜，其对房屋可以注册营业执照事宜非常了解，其在合同签订后无故要求解约，已构成根本违约。所谓驳回通知书，是沈之翀为了退房，找了理由有目的的让工商局出具了这个通知。驳回通知上写的是沈之翀提交资料不全导致了驳回，如果沈之翀提交了规划意见复函，就可以办执照了。10月20日沈之翀就通过电话和短信说不想承租房屋了，我们就将房屋收回了。合同解除导致我方房屋被空置很久，直至2014年7、8月份出才租出去。我们同意和沈之翀解除合同，但是我们要求沈之翀承担违约责任。合同第十四条第三款约定：“乙方在合同签署后一个月内提出解除合同，租金按实际天数计算，不返还押金，应赔偿甲方相当于3个月租金的违约金，双方租赁合同自动终止”。故反诉要求：1、要求解除租赁合同及补充协议；2、判令扣除沈之翀押金330000元；2、判令沈之翀赔偿杨春梅相当于三个月租金的违约金330000元。因是沈之翀违约而导致合同解除，不同意沈之翀的诉讼请求。针对杨春梅的反诉，沈之翀辩称：双方解除合同的原因不是因为我方多要45平米，而是因为办不了执照。我签订合同之前勘验的是现场，没有到工商咨询。工商咨询是在名称验下来之后的事。我方将《北京市规划委员会规划意见复函》提交给工商局了，但工商局出具了驳回通知书。依据合同十三条第三款第二项，交付的房屋不符合合同第一条用途的约定的，我方有权单方解除合同。合同解除给我造成利息损失、期待利益损失。不同意杨春梅的反诉请求。原审法院经审理后认为：本案争议焦点为沈之翀租赁房屋未能办理工商营业执照系由于该房屋客观上不具备办照条件所致还是由于沈之翀未向工商登记部门提供相关资料所致。法院对北京市工商行政管理局丰台分局就驳回通知书内容的答复予以认定。沈之翀称其在办理营业执照时，向工商部门提交了《北京市规划委员会规划意见复函》，因没有充分证据证明，法院不予采信。故法院认定沈之翀未能办理工商营业执照系由于其未向工商登记部门提供该复函所致，由此导致合同解除，应属沈之翀违约所致，沈之翀应当承担相应违约责任，沈之翀不能取得单方解除权。故对沈之翀以杨春梅违约为由要求杨春梅承担违约责任的诉讼请求，法院不予支持。现沈之翀已将租赁房屋退还杨春梅，双方租赁合同已经实际终止履行，杨春梅应当将收回租赁房屋之日以后的租金退还沈之翀。杨春梅反诉要求解除合同、押金不退及支付违约金，符合法律及双方租赁合同的约定，且其数额相对沈之翀因租赁合同解除导致的损失，没有明显偏离，法院予以支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、解除沈之翀与杨春梅签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》；二、杨春梅于判决书生效之日起十日内向沈之翀返还租金五十五万八千七百四十元；三、驳回沈之翀的其他诉讼请求；四、沈之翀于判决书生效之日起十日内向杨春梅支付违约金三十三万元；五、杨春梅收取沈之翀的押金三十三万元不再退还。判决后，沈之翀不服，以涉案房屋未能办理营业执照原因系杨春梅不配合提交相关办理营业执照的手续导致，租赁合同解除的责任应由杨春梅承担等理由上诉至本院，要求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求并驳回杨春梅的反诉请求或发回重审。杨春梅同意原判。经审理查明：北京市丰台区×号楼产权登记为杨春梅。2013年9月8日，沈之翀向杨春梅交纳定金50000元。2013年9月23日，沈之翀（乙方）与杨春梅（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：杨春梅将坐落于北京市丰台区×号楼（产权登记为杨春梅），建筑面积地上约216.38平方米，地下约1475.12平方米的房屋出租给沈之翀，用于商业经营。并载明：乙方在合同签订前已对房屋勘察，确定房屋现状满足承租和经营需要。乙方承诺其具备经营合法资质和能力。如乙方申请工商营业执照，应在签约后一个月内证实房屋符合商业经营用途，并将注册后营业执照及其他公司证照复印件交甲方备案。房屋租赁期间自2013年9月23日至2015年9月22日，共计12年，其中2013年9月23日至2013年12月22日为免租期。乙方承担甲方房屋年租金为1320000元。合同期内押金共计330000元。租金支付方式为：签订合同当日支付2013年9月23日至2014年6月22日6个月的租金660000元及押金330000元。乙方向甲方支付租金每半年支付一次。每次在租金到期日提前30天支付。甲方应根据乙方经营需要，及时提供房产证明、所有权人身份证明等相应证明材料。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2、交付的房屋不符合本合同第一条及用途等约定的，严重影响乙方使用；……。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、甲方提醒延迟支付租金达10日以上的。……。同时还约定：如乙方在合同签署后一个月内提出解除合同，租金按实际天数计算，不返还押金，应赔偿甲方相当于三个月租金的违约金，双方租赁合同自动终止。2013年9月23日杨春梅将租赁房屋交付沈之翀。同时，沈之翀向杨春梅交纳6个月的租金660000元及押金330000元。沈之翀在租赁房屋拟投资设立北京易联郎维网络发展有限责任公司。杨春梅提供2012规复函字0102号《北京市规划委员会规划意见复函》一份。载明：“2004规建字0428号、2005规建字0032号《建设工程规划许可证》许可的1#住宅、2#住宅、7#住宅、8#住宅和11#配套商业、12#配套商业、13#配套商业、14#配套商业等项目的地下一层部分辅助用房在设计上为地上首层（局部地上三层）配套商业用房的辅助用房，特此确认。沈之翀提供《北京市工商行政管理局丰台分局登记驳回通知书》一份，载明：北京易联郎维网络发展有限责任公司：你（单位）于2013年10月15日向本局提交的设立申请，经审查，本局决定不予登记，理由如下：1、提交的材料不全。2、房产证规划用途不明，不能作为企业住所登记。双方发生争议后，于2013年10月20日，沈之翀将租赁房屋退还杨春梅。庭审中，双方认可，杨春梅在交付租赁房屋时向沈之翀提供了《北京市规划委员会规划意见复函》。经当事人申请，原审法院向北京市工商行政管理局丰台分局就上述驳回通知书内容进行调查，该局表示：驳回通知书的驳回理由中“房产证规划用途不明”系根据申请人提供的资料进行形式审查后的结论，并非认定该租赁房屋客观上用途不明，如果申请人提交了《北京市规划委员会规划意见复函》，该租赁房屋应当可以作为企业住所登记。本院庭审期间，沈之翀提交北京市工商行政管理局丰台分局出具的《关于沈之翀请求明确不予登记理由的回函》，证明涉案房屋办理营业执照还需要“北京市普通地下室使用登记备案证明”、“派出所出具的门牌号变更证明”（因房产证中房屋坐落地址与北京市规划委员会规划意见复函中的住所表述不一致）等材料，因此原审法院认定提交《北京市规划委员会规划意见复函》，涉案房屋即可办理营业执照错误，原审法院认定沈之翀未能办理工商营业执照系由于其未向工商登记部门提供该复函所致也错误。沈之翀上诉主张涉案房屋未能办理营业执照的原因系杨春梅不向沈之翀提交办理营业执照的相关材料所致。本院询问沈之翀有无证据证明曾向杨春梅交涉办理营业执照事宜及证明杨春梅不配合沈之翀提交办理营业执照所需相关材料的证据，沈之翀表示曾拨打杨春梅的电话，但没有留存任何证据。杨春梅陈述协助沈之翀办理营业执照，将规划复函及房屋产权证均提交给了沈之翀，沈之翀没有继续与杨春梅沟通过办理营业执照的事宜。本院庭审中，杨春梅提交成立日期为2014年12月9日，注册地址为北京市丰台区×号楼一层14#-F03，名称北京凤茗源美容美体有限公司的营业执照及成立日期为2014年10月14日，注册地址为北京市丰台区×号楼地下一层，名称为倍爽（北京）餐饮连锁有限公司的营业执照，证明在沈之翀腾退后，他人承租涉案房屋已经办理了营业执照，说明涉案房屋完全可以办理营业执照。沈之翀表示不同时间办理营业执照存在政策松紧度不一的问题。杨春梅提供其与案外人李×、刘×等签订的租赁合同，证明涉案房屋不同部分空置8个月及13个月零20天，产生空置损失1396313元，沈之翀对此不予认可。经本院询问，沈之翀明确表示涉案房屋不存在无法办理营业执照的行政管理限制，无法办理营业执照的原因系杨春梅不配合办理营业执照所致。双方均认可系沈之翀主动要求解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》、《北京市规划委员会规划意见复函》、《北京市工商行政管理局丰台分局登记驳回通知书》、《关于沈之翀请求明确不予登记理由的回函》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：双方均同意解除于2013年9月23日签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，本院对此不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为双方当事人签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》解除的原因及责任承担问题。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定，如沈之翀申请工商营业执照，应在签约后一个月内证实房屋符合商业经营用途，并将注册后营业执照及其他公司证照复印件交杨春梅备案。由此可见双方在租赁合同中约定的办理营业执照的义务在于承租人沈之翀。杨春梅提交涉案房屋新的承租人办理的营业执照证明涉案房屋可以办理营业执照，且沈之翀亦认可涉案房屋不存在办理营业执照的行政管理限制，因此双方主要争议在于杨春梅是否存在不配合沈之翀办理营业执照的情形。杨春梅陈述已将规划复函及房屋产权证交付沈之翀办理营业执照，履行了协助办理营业执照的义务，沈之翀认为除了规划复函及房屋产权证外还欠缺办理营业执照的其他必要材料，杨春梅不协助提交这些材料导致最终还是无法办理营业执照。因沈之翀未能提供证据证明曾向杨春梅交涉办理营业执照事宜及杨春梅不配合沈之翀提交办理营业执照所需相关材料，本院对其所述的主张难以采信。因双方租赁合同明确约定办理营业执照的主要义务在沈之翀，沈之翀在认可涉案房屋不存在行政管理限制的情况下亦未能提供证据证明杨春梅存在不配合其办理营业执照的情形，另结合涉案房屋的新承租人亦办理了营业执照等证据，沈之翀应承担主动要求解除租赁合同导致双方租赁合同关系解除的后果。综上，在没有证据能够证明杨春梅不配合其办理营业执照的情况下，沈之翀应对其擅自解除租赁合同的行为承担违约责任。双方租赁合同明确约定，如沈之翀在合同签署后一个月内提出解除合同，租金按实际天数计算，不返还押金，应赔偿杨春梅相当于三个月租金的违约金，双方租赁合同自动终止。因沈之翀在承租后一个月内主动要求解除租赁合同，且杨春梅就涉案房屋空置损失提供了相应证据予以证明，故原审法院依照双方租赁合同约定判决沈之翀向杨春梅支付违约金330000元且杨春梅收取沈之翀的押金不再退还并无不当。沈之翀上诉要求杨春梅返还押金、不同意支付违约金并要求杨春梅支付违约金330000元，均缺乏依据，本院对其上诉请求均难以支持。双方均确认于2013年10月20日办理了涉案房屋交接手续，杨春梅于当日接收了房屋，原审法院将合同起租日始至涉案房屋交接之日止沈之翀占用房屋期间的租金扣减后，判决杨春梅返还沈之翀租金558740元并无不当。沈之翀上诉主张退还其所交全部租金660000元，缺乏依据，本院对其此项上诉请求亦不予支持。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费16680元，由沈之翀负担9620元（已交纳8340元，剩余部分于本判决书生效之日起7日内交至原审法院），由杨春梅负担7060元（已交纳5988.5元，剩余部分于本判决书生效之日起7日内交至原审法院）；一审反诉案件受理费5200元，由沈之翀负担（于本判决书生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费16680元，由沈之翀负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孟 龙代理审判员 赵 振代理审判员 胡珊珊二〇一五年四月九日书 记 员 杨春雪 来自：