（2015）呼民一终字第00451号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-10-28
案件名称
郭亚宁与内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭亚宁,内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民一终字第00451号上诉人（原审原告）郭亚宁，男，1970年4月14日出生，汉族，无固定定职业，住乌兰察布市集宁区。委托代理人张顺，慧聪律师事务所律师。委托代理人马波，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司。住所地呼和浩特市玉泉区。法定代表人王岗，该公司董事长。委托代理人闫杰慧，恒信长城律师事务所律师。委托代理人何虹枚，恒信长城律师事务所律师。上诉人郭亚宁因与被上诉人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2014）玉民一初字第00438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人郭亚宁的委托代理人张顺、马波，被上诉人蒙拓公司的委托代理人闫杰慧、何虹枚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，郭亚宁于2012年4月2日与蒙拓公司分别签订六份《内部认购协议》（编号N0231、编号N0234、编号N0235、编号N0236、编号N0237、编号N0238）。约定郭亚宁向蒙拓公司认购蒙拓公司开发的座落于呼和浩特市锡林南路与滨河路交汇处西南角的内大翡翠城房屋六套，房号分别为：内大翡翠城九号楼912室、913室、1411室、1412室、1413室、1414室，建筑面积均为81.46平方米。九号楼912室房屋的认购单价是每平方米7355.37元，总金额为599168元；付款方式为分期付款，郭亚宁应于2012年4月2日向蒙拓公司支付房款299584元，待房屋主体封顶时，再付房款239667元。余款59917元于房屋交付时一次付清；九号楼913室房屋的认购单价每平方米7355.37元，总金额为599168元；付款方式为分期付款，郭亚宁应于2012年4月2日向蒙拓公司支付房款299584元，待房屋主体封顶时，再付房款239667元。余款59917元于房屋交付时一次付清；九号楼1411室房屋的认购单价是每平方米7773.88元，总金额为633260元；付款方式为分期付款，郭亚宁应于2012年4月2日向蒙拓公司支付房款316630元，待房屋主体封顶时，再付房款253304元。余款63326元于房屋交付时一次付清；九号楼1412室房屋的认购单价是每平方米7587.87元，总金额为618108元；付款方式为分期付款，郭亚宁应于2012年4月2日向蒙拓公司支付房款309054元，待房屋主体封顶时，再付房款247244元。余款61810元于房屋交付时一次付清；九号楼1413室房屋的认购单价每平方米7587.87元，总金额为618108元；付款方式为分期付款，郭亚宁应于2012年4月2日向蒙拓公司支付房款309054元，待房屋主体封顶时，再付房款247243元。余款61811元于房屋交付时一次付清；九号楼1414室房屋的认购单价每平方米7494.87元，总金额为610532元；付款方式为分期付款，郭亚宁应于2012年4月2日向蒙拓公司支付房款305266元，待房屋主体封顶时，再付房款244213元。余款61053元于房屋交付时一次付清。郭亚宁于2012年3月25日支付六套房屋的定金600000元（每套100000元），同年4月2日支付六套房屋的购房首付款1239172元（其中912室199584元、913室199584元、1411室216630元、1412室209054元、1413室209054元、1414室205266元），六套房屋的首付房款共计是1839172元。截止到一审开庭时，蒙拓公司仍未取得商品房预售许可证，该房屋至今未交付。郭亚宁诉至法院，请求确认六份《内部认购协议》无效，并判令蒙拓公司退还郭亚宁已支付的房款1839172元，损失赔偿金1839172元，共计3678344元。原审法院认为，郭亚宁、蒙拓公司双方签订的是《内部认购协议》，且蒙拓公司已经按照约定收受了郭亚宁的购房首付款1839172元，故该协议书系双方真实意思表示，但是由于蒙拓公司至今未取得商品房预售许可证，因此双方签订的协议书因违反法律强制性规定而无效。故对郭亚宁要求蒙拓公司返还已付购房款1839172元的主张，予以支持。郭亚宁主张的要求蒙拓公司承担已付购房款一倍的赔偿金1839172元的请求，缺乏相应的事实及法律依据，不予支持。理由是郭亚宁无证据证明蒙拓公司存在隐瞒未取得商品房预售许可证这一事实的主观故意。若存在故意隐瞒该事实的情节，双方签订的就应是《商品房买卖（预售）合同》，而非本案所涉及的《内部认购协议》，对此双方均存在过错。本案中蒙拓公司对郭亚宁已经支付的购房款1839172元的合理利息部分承担赔偿责任，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率承担上述款项自支付之日起至审理之日期间的利息297552元（2012年4月2日至2014年9月10日，天数为888天，利率为6.65%，利息为297552元）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告郭亚宁与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司之间于2012年4月2日签订的《内部认购协议》（编号N0231、编号N0234、编号N0235、编号N0236、编号N0237、编号N0238）无效；二、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内返还原告郭亚宁已支付的购房款1839172元及利息297552元，上述费用共计2136724元；三、驳回原告郭亚宁的其他诉讼请求。案件受理费18113元，由原告郭亚宁负担7591元，由被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担10522元。郭亚宁不服一审判决，向本院提出上诉称，一、一审法院认定事实不清。蒙拓公司在2012年1月开始开盘销售在建楼盘，并通过各种宣传途径推销其在建楼盘，蒙拓公司未取得《商品房预售许可证》就进行销售，其行为已经表明其具有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的故意。正是由于蒙拓公司未取得商品房预售许可证，为了掩盖事实，蒙拓公司用《内部认购协议》来替换《商品房买卖（预售）合同》。二、一审法院错误的确定举证责任。商品房出卖人是否存在故意隐瞒的事实，应当由出卖人举证证明其是否向买受人出示了商品房预售许可证，而不是由买受人承担此项举证责任。郭亚宁诉请二审法院：1.撤销一审民事判决，依法改判蒙拓公司双倍返还郭亚宁购房款；2.一审、二审诉讼费用全部由蒙拓公司负担。蒙拓公司答辩称，郭亚宁与蒙拓公司签订《内部认购协议》是双方在平等自愿的情况下签订的，是双方真实意思表示。买房时郭亚宁就知道房屋的状况，且郭亚宁可以对预售许可证进行查询，故蒙拓公司不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。因此本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审审理过程中，双方当事人均没有提交新的证据，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：郭亚宁要求双倍返还购房款是否有事实及法律依据。双方签订的《内部认购协议》因为违反了法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，作为蒙拓公司应在取得《商品房预售许可证》后再对外出售房屋，在销售房屋的过程中应向买受人就是否有商品房预售许可证尽到合理的提示义务，应在公开场所悬挂《商品房预售许可证》。蒙拓公司对合同无效存在过错，应承担相应的过错责任。其次，双方签订《内部认购协议》时，作为买受人郭亚宁有谨慎的注意义务，审查出卖人是否具有出售房屋的相关手续，郭亚宁对合同的无效也存在一定的过错。郭亚宁引用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，要求蒙拓公司双倍返还已付购房款，其应举证证明蒙拓公司存在故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的故意。郭亚宁无充分证据证明蒙拓公司存在故意隐瞒的行为，且郭亚宁也未尽到相应的注意义务，故郭亚宁请求引用该条款诉请支持双倍返还已付购房款无依据。退一步讲，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所规定的内容是“可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任”，而不是必须承担一倍赔偿责任。民法的基本宗旨是利益衡平和利益填平原则，考虑到呼和浩特地区现在的房地产市场行情及双方的过错程度，支持郭亚宁本金及相应的银行贷款利息能够弥补郭亚宁的损失，故本院对郭亚宁请求双倍返还购房款的诉求不予支持。综上所述，本院认为原审法院认定事实清楚，但在利息的计算上应计算至实际给付之日，本院予以更正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2014）玉民一初字第00438号民事判决第一项，第三项，即“确认原告郭亚宁与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司之间于2012年4月2日签订的《内部认购协议》（编号N0231、编号N0234、编号N0235、编号N0236、编号N0237、编号N0238）无效；驳回原告郭亚宁的其他诉讼请求”；二、变更呼和浩特市玉泉区人民法院（2014）玉民一初字第00438号民事判决第二项，即“被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内返还原告郭亚宁已支付的购房款1839172元及利息297552元，上述费用共计2136724元”为“内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内返还郭亚宁已支付的购房款1839172元及利息（从2012年4月2日至给付之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费共计15182元，郭亚宁负担14422元，内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担760元。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英代理审判员 王 晶代理审判员 韩东妹二〇一五年四月九日书 记 员 于文硕 关注公众号“”