（2014）珠香法民三初字第1591号

裁判日期: 2015-04-09

公开日期: 2015-11-19

案件名称

珠海和泰物业管理有限公司与侯春正、陈雪芬物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市香州区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2014）珠香法民三初字第1591号原告：珠海和泰物业管理有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：吴怡财，总经理。委托代理人：李百胜，系该××员工。委托代理人：梁继洪，系该××员工。被告：侯春正，男，住广东省肇庆市端州区，身份证号码：×××4013。被告：陈雪芬，女，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××5627。被告：侯晓燕，女，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××4109。上述被告共同委托代理人：张亚康，男，汉族，××年××月××日出生，住址：广东省珠海市香洲区，现住址：珠海市香洲区，身份证号码：×××005X，系被告三的丈夫。上述被告共同委托代理人：邓帆，广东××律师事务所律师。原告珠海和泰物业管理有限公司诉被告侯春正、陈雪芬、侯晓燕物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠海和泰物业管理有限公司（以下简称“和泰物业公司”）的委托代理人李百胜、梁继洪、三位被告的共同委托代理人张亚康、邓帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和泰物业公司诉称：原告从2011年4月17日为珠海市香洲区翠民路58号（优仕雅苑）提供物业管理服务，并同该小区的“珠海市香洲区优仕雅苑业主委员会”在2011年4月17日签定了《物业管理服务合同》，合同期限为2011年4月17日起至2016年4月17日止，在合同履行期间，原告派驻优仕雅苑物业服务中心按照合同约定为优仕雅苑小区全体业主提供正常的、优质的物业管理服务工作，管理服务质量得到广大业主肯定和支持，同时原告按照合同约定收取物业管理服务费其它代收代缴费用。被告系该小区的××栋××单元××房产权所有者，并于2009年6月24日与小区开发商签订商品房买卖合同（合同编号：××），被告自签订商品房买卖合同后，其物业的保值增值就受益于原告的劳动，按《广东省物业管理条例》等相关法律法规之规定，当按时向原告缴纳物业管理服务费，原告遂于2012年12月5日、2013年2月4日、2013年12月7日、2014年4月16日、2014年5月14日、2014年7月18日登门发《缴费提示》给被告，原告并于2014年8月16日以书面形式《珠海和泰物业管理有限公司住户费用欠款最后通知函》发函给被告，要求交纳欠费，被告仍然没有缴纳物业管理服务费，后原告于2014年9月1日以信函形式寄信给被告侯晓燕所在单位，要求被告能够缴纳所欠相关管理服务费用，被告未作出答复；两被告无视《中华人民共和国物权法》、《广东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》及《物业管理服务合同》的约束，享受了原告提供的正常服务，拒不承担义务。以莫须有的理由拒不缴纳所欠管理费用和代垫代付费用（如电梯分摊电费等），并且唆使本小区住户张亚康携带非小区住户，非业主使用人的两名彪形大汉社会人到小区服务中心打闹，严重干扰原告的正常工作秩序，威胁原告工作人员（在××派出所留有案底），企图使用暴力手段达到拒绝缴费的目的。原告为保护自己的合法权益，根据《广东省物业管理条例》第四十条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零九条之规定以及其他相关法律法规之规定，提起本案诉讼，请求人民法院判令：一、被告支付从2012年7月1日始至2014年8月31日，拖欠珠海和泰物业管理有限公司优仕雅苑管理处管理费3952元，公用电、电梯分摊费754元、其他分摊费用149.6元，合计4855.6元；二、被告缴清所欠管理费用逾期所产生的滞纳金4420元（按物业合同规定每天3‰累计）；三、被告承担本案全部诉讼费用。原告和泰物业公司提交了以下证据1、珠海和泰物业管理有限公司营业执照、资质证书、组织机构代码证等；2、《物业管理服务合同》；3、《珠海市商品房买卖合同》；4、《缴费提示》六例；5、《住户费用欠费最后通知函》；6、《给校领导的信函》；7、欠费明细表，证明被告从2012年7月至12月31日欠缴的费用；8、××雅苑××栋××单元××2014年6月-9月管理费发票；9、珠海市香洲区建设管理局和珠海市建设局备案确认书；10、被告代理人以小字报的形式在小区内散发的资料；11、网络聊天记录。被告答辩称：原告所诉与事实不符，不存在物业服务合同关系。被告没有与原告建立委托服务合同关系，自购买××雅苑××栋××单元××后，作为本业主并没有与开发商签订的前期物业管理协议，小区业主没有半数以上同意原告为本小区提供物业管理服务，即使××雅苑业委会成立后，业主委员会也从未召集业主开会商讨用哪家物业管理公司，没有经过招投标或者小区公示7天，即与业委会签订物业委托协议应属于无效协议，因此，被告不存在与原告存在物业服务合同关系。自2012年7月28日之日前，即使绝大多数业主不满意物业管理服务，被告为减少矛盾、人道主义精神，无奈仍依旧缴纳物业管理费，缴费时多次索要发票，原告一直说没有发票。被告认为原告违法强行进驻××雅苑小区，强行霸占小区资源，由于服务存在严重问题，有明显过失，造成被告财产多次损失，被告不应该缴纳物业管理费有明确事实和理由。由于2012年7月28日、2013年、2014年被告财物三次被盗，损失金额摩托车净车价7500元、自行车2489元和古币8000余元，共计17998元，原告有不可推卸的责任，多次与原告交涉，未果，被告不应该继续缴纳物业管理费。被告提交证据：1、报警回执，证明被告被盗的事实发生在小区；2、机动车销售发票、机动车行驶证、车辆购置税完税证明；3、网络聊天记录、业主签名确认表；4、小区照片。经审理查明，原告珠海和泰物业管理有限公司成立于2010年6月4日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。2011年4月17日，珠海市香洲区××雅苑业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了一份《物业管理服务合同》，约定甲方将座落珠海市新香洲××号委托给乙方实行物业管理，合同的起止时间为2011年4月17日至2016年4月17日，该合同主要内容有：双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等。同日，双方签订《物业合同附件》，约定乙方按以下标准收取物业服务费：住宅管理费用月1.3元／㎡；商业管理费用3.9元／㎡；车辆停放服务费按照物价局核发标准执行；维修基金：住宅：0.1元／㎡／月；商业：0.2元／㎡／月；电梯电费（代收）以6楼为基准18元／月，每高一层加1元，低一层减1元；1栋1单元以9楼为基准，每高一层加1元，低一层减1元。公用电费（不包括地下车库电费）户6月／月；智能维护费以单元为基准一事一筹。三被告系珠海市香洲区××雅苑小区××栋××单元××房的业主，该房屋建筑面积117.05平方米，用途为住宅。原告主张被告从2012年7月1日始至2014年8月31日拖欠物业管理费3952元，公用电、电梯分摊费754元、其他分摊费用149.6元，以及所欠管理费用逾期所产生的滞纳金4420元（按物业合同规定每天10‰累计），合计9275.6元。为此，原告曾多次向被告发《缴费提示》，并于2014年8月16日向被告发送《珠海和泰物业管理有限公司住户费用用欠费最后通知函》，于2014年9月1日寄信至被告侯晓燕单位，要求被告缴纳拖欠的相关费用。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业三级资质证书，其具有从事物业管理活动的资格。珠海市香洲区××雅苑业主委员会成立于2010年10月25日，并于2011年2月21日经珠海市香洲区建设局和珠海市香洲区城市管理监督局备案确认。2011年4月17日，原告与珠海市香洲区××雅苑业主委员会签订《物业管理服务合同》，该合同系签订双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。虽然被告以“××雅苑业主委员会选聘原告时未经专有部分占建筑面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意”为由主张原告与被告不存在物业服务合同关系，但被告未能提供相应的证据予以作证，且被告在庭审中亦认可原告自2011年4月17日起至今一直在××雅苑进行物业事实管理，故对被告提出的上述抗辩理由，本院不予采信。原告与珠海市香洲区××雅苑业主委员会签订的合同对原告和××雅苑业主及物业使用人均具有法律约束力。三位被告所共有的珠海市新香洲××号××栋××单元××房在上述物业服务范围内，被告作为业主已享用了原告提供的物业管理服务，应向原告支付相应的管理服务费用。关于物业管理费的收费标准，合同附件约定：住宅管理费每月1.3元／㎡；电梯电费：以6楼为基准18元／月，每高一层加1元；公用电费户6元／月；故被告每月应缴纳的物业管理费为152元（117.05㎡×1.3元／㎡），电梯电费为21元／月；公用电费为6元／月。原、被告双方均确认欠费的时间为2012年7月1日至2014年8月31日，故被告应当向被告缴纳物业管理费3952元（152元×26个月），电梯电费和公用电费共702元（27元×26个月）。至于其他分摊费用，由于原告仅提供了2012年8月份因维修门禁系统和修好锁头的费用的票据和通知证明，而对其他月份主张的分摊费用未提供相应的证明予以证实具体数额，故对原告主张的分摊费用，本院予以部分支持，即被告应向原告支付2012年8月份的分摊费用20元。虽然原告提交的《物业服务合同》约定了逾期交纳物业管理费应按每天10‰的标准交纳滞纳金，但结合被告提交的证据以及庭审查明情况来看，原、被告双方一致确认被告在××雅苑小区居住期间确实遭遇过财产被盗的事实。虽然《物业管理合同》约定“乙方（原告）不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务”，但同时在第四条安全条款中约定：乙方每天24小时实行安全监控与巡逻。从被告方的财产在小区内被盗的事实来看，原告在为该小区提供管理服务的过程中存在一定的疏忽和瑕疵，可见，被告没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费。因此，原告请求被告支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告侯春正、陈雪芬、侯晓燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市和泰物业管理有限公司支付2012年7月1日至2014年8月31日期间的物业管理费3952元、电梯电费和公用电费702元、智能维护费20元，以上合计4674元；二、驳回原告珠海市和泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告侯春正、陈雪芬、侯晓燕负担25元，由原告珠海市和泰物业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审　判　长　　苏英伟代理审判员　　赖国清代理审判员　　张　璇二〇一五年四月九日书　记　员　　李茵儿微信公众号“”