（2015）锡法港商初字第0085号
裁判日期: 2015-04-09
公开日期: 2015-06-24
案件名称
无锡市锡山区东港镇湖塘桥社区居民委员会与无锡市恒翔电子材料有限公司、徐晓平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2015）锡法港商初字第0085号原告无锡市锡山区东港镇湖塘桥社区居民委员会，住所地无锡市锡山区东港镇湖塘桥村。法定代表人朱晓明，该居民委员会主任。委托代理人秦晓锋、戴良保，无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。被告无锡市恒翔电子材料有限公司，住所地无锡市锡山区东港镇湖塘桥村。法定代表人徐晓平，该公司董事长。被告徐晓平。原告无锡市锡山区东港镇湖塘桥社区居民委员会（以下简称湖塘桥居委）与被告无锡市恒翔电子材料有限公司（以下简称电子公司）、被告徐晓平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月3日立案受理后，依法由审判员杨琦东独任审判，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告湖塘桥居委的委托代理人戴良保，被告徐晓平本人及代表被告电子公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖塘桥居委诉称：被告电子公司由被告徐晓平与他人投资开办，该公司成立后由徐晓平与湖塘桥居委签订房屋租赁协议作为被告电子公司的经营用房。最后签订租赁协议约定徐晓平承租房屋的租期为2013年1月1日起至2013年12月31日止，租赁期满后双方未签订续租合同，但电子公司和徐晓平仍然占用使用该租赁房屋，并拖欠租金。现电子公司尚结欠湖塘桥居委截止2015年1月底的租金228164元和湖塘桥居委垫付的电费35649元，为此湖塘桥居委向电子公司及徐晓平催交，徐晓平也二次书面承诺清偿，但被告违反承诺至今未予清偿。现湖塘桥居委要求收回出租房屋，不再出租，故诉至法院要求电子公司迁离租赁合同中约定的承租房屋，并清偿其截止2015年1月的租金228164元及垫付电费35649元，要求徐晓平对电子公司的清偿欠款义务承担连带责任。被告电子公司辩称：向原告湖塘桥居委租赁房屋属实，截止2015年1月尚欠其租金228164元及垫付电费也是事实，但其进驻租赁房屋时，为开展正常经营活动，对房屋进行了水、电等设施装修，花费6万余元，另外湖塘桥居委答应其公司的用电由其负责开具17%税率的增值税发票，金额为50万元，但现在只开了12万元，尚余38万元未开具，该发票其电子公司可以抵扣税额，湖塘桥居委的行为导致其抵扣税损失，要求一并处理。综上，请求法院依法处理。被告徐晓平辩称：其本人不是房屋承租人，房屋租赁协议虽然由其签署，但因其是被告电子公司的法定代表人，应当属于公司行为，其代表的是电子公司。而且，最早签订租赁合同时电子公司尚未设立，湖塘桥居委称公司设立后其签订租赁协议与事实不符，其最初与湖塘桥居委签订房屋租赁合同的目的系为设立后的电子公司准备生产用房，是电子公司筹备的一部分，事实上，电子公司设立后均由电子公司使用租赁房屋，这一点湖塘桥居委是清楚的，故其本人不是房屋承租人，在本案中不应承担责任。综上，请求法院驳回湖塘桥居委对其本人的诉讼请求。经审理查明：2009年6月30日，原告湖塘桥居委与被告徐晓平协商签订租赁协议一份，约定由湖塘桥居委提供位于新昌外居区的生产用房共徐晓平承租使用，租赁期限自2009年11月1日至2014年10月30日止，租金价格为每平方米55元，协议还约定有其他条款。2013年1月1日，湖塘桥居委与徐晓平又签订租赁协议一份，双方在协议中进一步明确承租房屋的面积为711平方米，年租金为56880元，折合每月租金为4740元，该租金为不含税价，租金的税费由电子公司负担，租赁期限为2013年1月1日到2013年12月31日。后因徐晓平及电子公司均未完全清偿湖塘桥居委租金，湖塘桥居委遂向徐晓平主张债权，因湖塘桥居委垫付了电子公司部分电费，2015年徐晓平向湖塘桥居委出具承诺书，明确截止2014年9月电子公司结欠湖塘桥居委房屋租金209204元及电费35649元，徐晓平承诺保证于2015年2月8日前处理完毕。此后，因徐晓平、电子公司仍对欠款分文未付，湖塘桥居委遂诉至本院。另查明：电子公司于2009年8月10日成立开始开展经营活动，于2010年11月22日核准设立，徐晓平为电子公司法定代表人。湖塘桥居委为主张清偿租金及垫付电费，曾向东港镇司法所请求解决，2014年10月17日，东港镇司法所向徐晓平了解情况并制作笔录，笔录反映徐晓平承认结欠湖塘桥居委租金及电费，承认其本人承租了湖塘桥居委的房屋。上述事实，由租赁协议二份、徐晓平的承诺书一份、东港司法所对徐晓平的谈话笔录一份，电子公司的营业执照、验资证明等及双方当事人陈述在案证明。本院认为：原告湖塘桥居委与被告徐晓平签署的房屋租赁合同二份，系双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效民事合同。其中第二份合同系对第一份合同的补充和变更。徐晓平称其系被告电子公司的法定代表人，其签署的行为属于代表电子公司而不代表其个人的抗辩缺乏依据，因为所有合同均记载承租方为徐晓平而未记载是电子公司，签字也是徐晓平个人签字，故徐晓平的该项抗辩意见本院不予采纳。徐晓平与湖塘桥居委成立房屋租赁合同关系后，租赁房屋的实际使用人为电子公司属实，双方对此均无异议，本院予以确认。从电子公司实际使用租赁房屋又未与徐晓平签订转租合同也未成立转租关系的事实，可以认定徐晓平与电子公司之间不存在转租合同关系的事实。基于电子公司是湖塘桥居委出租房屋的实际使用人，徐晓平在其出具湖塘桥居委的承诺书中也承认是电子公司结欠湖塘桥居委房屋租金及垫付电费的事实，本院认定租赁合同在具体履行过程中，电子公司虽然未与湖塘桥居委另行签订租赁合同，但其行为表明其与徐晓平共同完成了对出租房屋的租赁使用。该行为构成电子公司与湖塘桥居委的房屋租赁合同关系。2014年10月17日东港镇司法所对徐晓平的谈话笔录也证实徐晓平个人承认结欠湖塘桥居委房屋租金及垫付电费，该事实也能印证徐晓平与电子公司共同结欠湖塘桥居委租金及电费，进一步证明系徐晓平与电子公司共同在租赁使用出租房屋。故徐晓平主张其不是出租房屋的租赁使用人的意见，本院不予采纳。根据徐晓平与湖塘桥居委的合同书内容以及徐晓平出具的承诺书和对徐晓平的谈话记录，可以证明截止2014年9月30日，徐晓平、电子公司共同结欠湖塘桥居委租金209204元及垫付电费35649元。由于徐晓平、电子公司在2014年9月30日后未与湖塘桥居委解除合同，且在期满后未签订续租合同而继续占有使用租赁房屋，该行为依法应当认定为徐晓平、电子公司的续租行为，但属于不定期租赁，不定期租赁的出租人可以随时解除合同，现湖塘桥居委诉求徐晓平、电子公司迁出出租房屋，意为解除双方租赁合同，符合法律规定本院予以支持，但应当给徐晓平、电子公司必要的准备时间。关于欠款的认定，本院认为徐晓平的承诺书及笔录已经证明，截止2014年9月30日，徐晓平、电子公司结欠湖塘桥居委租金209204元及垫付电费35649元的事实，另依据双方最近的合同约定，容易推算每月的租金为4740元，现湖塘桥居委主张到2015年1月的租金为228164元并连同垫付电费要求电子公司清偿，符合合同约定及承诺书的承诺，本院予以支持。因徐晓平与电子公司系共同租赁，故湖塘桥居委要求徐晓平对电子公司的清偿义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。徐晓平、电子公司抗辩其承租期间对房屋实施了水电等设施的添附要求在租金中扣算，因没有合同依据又未提供证据证明，对其意见本院不予支持。关于电子公司抗辩要求湖塘桥居委负责开具其38万元电费17%增值税发票意见，因其未提供证据证明支持其主张，又未获湖塘桥居委承认，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告电子公司、被告徐晓平于本判决生效后三个月内完成其承租房屋清让并交付给原告湖塘桥居委。二、电子公司结欠湖塘桥居委截止2015年1月的租金228164元、垫付电费35649元，合计263813元，于本判决生效后十日内清偿。三、徐晓平对电子公司的付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，减半收取2630元，财产保全费2020元，合计4650元，由被告电子公司、被告徐晓平共同负担（湖塘桥居委同意其预交的上述费用，由电子公司、徐晓平于本判决生效后向其直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。审判员 杨琦东二〇一五年四月九日书记员 骆文文本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”