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(2015)金牛民初字第1562号

裁判日期: 2015-04-08

公开日期: 2015-12-30

案件名称

四川广播电视大学与李某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市金牛区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

四川广播电视大学,李某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书(2015)金牛民初字第1562号原告四川广播电视大学,住所地:成都市。法定代表人罗大玉,校长。委托代理人李华东,四川华敏律师事务所律师。委托代理人李晓妍,四川华敏律师事务所律师。被告李某某,女,汉族,1968年5月14日出生,住四川省彭州市。原告四川广播电视大学与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,由审判员杨实担任独任审判,于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告四川广播电视大学的委托代理人李华东、李晓妍和被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2013年12月30日,原告与被告签订《房屋租赁协议书》,约定原告将其位于成都市一环路西三段*号附*号的临街铺面租赁给被告经营使用,租赁期限为2014年1月1日至2014年9月30日,每月租金5300元。同时约定了付款方式为每三个月(一季度)支付一次,以后租金应在上次租金季度期满前30日内支付,否则按被告违约处理,并约定了被告向原告交纳11600元的履约保证金等相关内容。协议签订后,被告按约定交纳了租金和履约保证金。租期届满后,原告要求按照周边铺面租金及市场价格适当提高房屋租金至每月6000元,被告认为过高而不续签租赁协议,并拒绝搬离租赁房屋且一直强占使用至今,致使原告无法再行对外出租,给原告造成了相应的损失,被告的行为侵犯了原告的合法权益。原告请求依法判令被告立即腾退其占用原告位于成都市一环路西三段*号附*号房屋;判令被告以其缴纳的履约保证金11600元作为违约金支付给原告;判令被告从2014年10月1日起按每月6000元的价格支付其非法占用原告房屋而对原告造成的租金损失,至被告腾退房屋并交付给原告之日止(暂计算至2014年12月31日,租金损失为18000元);本案诉讼费由被告承担。被告辩称,原告没有在2014年9月租赁期限届满时提出要涨租金,当时原告单位的胡小明告诉被告租金是涨是跌还没有定,直到2014年11月底、12月初才提出要将月租金涨至6000元。被告认为过高,不续签租赁合同,提出需要时间处理剩余的货物,胡小明没有给予答复,被告认为对方予以默认,所以才使用到2015年1月15日。被告没有违约行为,请求法院依法查明事实,作出判决。经审理查明,位于成都市一环路西三段3号营业用房系四川省教育学术交流中心修建的临时建筑,取得了修建临时用房的相关手续。2004年四川省教育学术交流中心并入四川广播电视大学,上述房屋也划转至四川广播电视大学名下。李某某租赁四川广播电视大学上述房屋中附2号临街营业用房,建筑面积26.4平方米。2013年12月30日四川广播电视大学(甲方)与李某某(乙方)签订的《房屋租赁协议书》约定,租赁期限为九个月即从2014年1月1日至2014年9月30日止,房屋租赁期限届满乙方应无条件将所承租的房屋归还甲方,甲方收回重新进行招租,同等条件下乙方有优先租赁权;每月租金5300元,乙方每三个月(季度)向甲方支付一次租金,签订协议时支付15900元,第二次租金支付应在上次季度租金期满前30日支付,否则按乙方违约行为处理;履约保证金由房屋租金保证金10600元和水电保证金1000元组成,乙方在签订协议时一并缴纳;承租期满后,经甲方验收,若乙方承租的房屋无损坏,且无其它欠款发生,在乙方办理退房手续时凭据退还(不计息),若因乙方违约行为导致协议提前解除或终止,履约保证金不予退还;乙方有按时向甲方缴纳房屋租金、水、电费的义务,逾期15个工作日未缴,视为乙方根本性违约行为。协议对违约责任的约定为:乙方违背本协议的任何约定,除向甲方支付合同履约保证金作为违约金外,并承担因违约给甲方造成的损失。合同还对双方的其他权利义务进行约定。上述协议签订后,李某某按约定交纳了房屋租金和履约保证金。2014年9月30日协议到期后,双方未再签订协议,李某某仍继续使用租赁房屋,但未再交纳房屋租金。此后,四川广播电视大学提出房屋租金增加至每月6000元,李某某认为过高不同意续租,于2015年1月16日交出房屋钥匙,并于2015年1月20日通知四川广播电视大学工作人员,四川广播电视大学于2015年1月21日收到房屋。上述事实有当事人的身份信息、房屋租赁协议书、房租发票、国土使用证、《关于省教育学术交流中心并入四川广播电视大学的批复》、《国有资产划转的函》、《成都市临时建设工程规划许可证》、照片、情况说明及庭审笔录等证据在案佐证,本院予以认定。本院认为,原、被告于2013年12月30日签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思的表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方具有约束力,原、被告应当按协议履行。该合同于2014年9月30日到期后,双方就租金标准进行协商未能达成一致,被告不愿继续承租该房,双方租赁合同关系终止,被告应当将租赁房屋退还给原告。原告已于2015年1月21日实际收到房屋,故原告要求判令被告立即腾退占用租赁房屋的诉讼请求,已经处理完毕。被告在租赁合同到期后仍在继续使用房屋,原告要求被告支付占用房屋给其造成的租金损失的诉讼请求,本院应予支持。但因原告没有举证证明其在租赁合同到期后要求被告搬迁而被告拒绝搬迁,也未就被告占用房屋期间的使用费与被告达成一致,现原告要求按照其单方提出的每月6000元的价格进行主张没有法律依据。故本院认为被告仍应按照原租赁合同约定的租金标准向原告支付2014年10月1日至2015年1月20日期间房屋使用费较为适宜,房屋使用费合计应为19433元(5300元×3个月+5300元÷30天×20天)。被告在租赁合同期内并无违约行为,原告要求被告承担违约责任,将缴纳的履约保证金作为违约金支付给原告的诉讼请求不能成立。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、李某某应于本判决生效之日起十日内支付四川广播电视大学2014年10月1日至2015年1月20日期间房屋使用费19433元;二、驳回四川广播电视大学的其他诉讼请求。李某某如果未按照本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元(简易程序减半收取),由李某某负担200元,四川广播电视大学负担120元。李某某应于本判决生效之日起十日内履行。如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 杨 实二〇一五年四月八日书记员 冯施语 关注公众号“”