（2014）松民三（民）初字第3998号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-05-11

案件名称

庄燕萍与上海实博房产经纪事务所、叶彩丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

庄燕萍,叶彩丽,上海实博房产经纪事务所

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第3998号原告（反诉被告）庄燕萍。委托代理人张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。被告（反诉原告）叶彩丽。委托代理人焦伟云，上海焦伟云律师事务所律师。委托代理人唐瑾霞，上海焦伟云律师事务所律师。被告上海实博房产经纪事务所。投资人叶彩丽。委托代理人焦伟云，上海焦伟云律师事务所律师。委托代理人唐瑾霞，上海焦伟云律师事务所律师。原告庄燕萍与被告叶彩丽、上海实博房产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员惠蕙独任审理。后被告叶彩丽向本院提起反诉，本院受理后予以合并审理。本案于2015年2月3日公开开庭进行了审理，原告庄燕萍及其委托代理人张艳玲、被告叶彩丽并作为被告上海实博房产经纪事务所的投资人、两被告共同委托代理人唐瑾霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄燕萍诉称：2014年3月22日，原被告签订《居间合同》一份，约定原告向被告叶彩丽购买位于松江区方塔东一村XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），房屋转让价款为56万元，具体支付方式为：2014年3月22日支付定金2万元，2014年4月10日支付20万元，2014年6月10日支付33万元，交接钥匙的同时支付1万元，房东要求2个月后必须过户，原告必须过户。合同签订后，原告按约履行，支付给被告叶彩丽房款22万元，并多次催促被告叶彩丽签订房地产买卖合同，但被告叶彩丽一直以各种借口拖延，原告遂产生怀疑，2014年7月17日，原告就系争房屋进行信息查询发现产权并非被告叶彩丽所有，权利人为案外人张某某。2014年8月9日，原告以书面形式发函给被告叶彩丽，要求尽快签订房地产买卖合同并办理过户手续，但被告叶彩丽不予理睬。2014年10月14日，原告再次对系争房屋进行查询，发现系争房屋产权已转移至他人名下。被告叶彩丽的行为构成严重违约，被告上海实博房产经纪事务所作为居间方，在居间过程中未审核房屋产权人信息导致本案交易无法继续进行，其行为违反了房地产经纪管理办法第二十五条的规定，应当承担连带责任。故原告诉至法院请求判令：1、解除原告与被告叶彩丽于2014年3月22日签订的《居间合同（买卖）》中的买卖合同部分；2、被告叶彩丽返还原告购房款22万元；3、被告叶彩丽支付原告违约金5.6万元；4、被告上海实博房产经纪事务所就第3项诉请承担连带责任。被告叶彩丽辩称：同意解除原告与被告叶彩丽于2014年3月22日签订的《居间合同（买卖）》中的买卖合同部分，但是违约是原告方，其不存在违约行为，在扣除违约金5.6万元的基础上其同意向原告返还剩余购房款16.4万元。被告上海实博房产经纪事务所辩称：不同意就支付违约金承担连带责任，违约方系原告。被告叶彩丽同时反诉称：2013年11月22日，其与案外人张某某签订《居间合同》，以48.5万元的价格购买系争房屋，截至2014年1月11日其共向案外人张某某支付47.5万元，并约定剩余1万元待过户后付清。2014年3月22日，其因觉得系争房屋面积太小便转卖给原告并告知了其房屋产权情况，原告为了避税要求过户时直接由案外人张某某过户至其名下，在征得案外人张某某的同意后，被告叶彩丽与原告签订了《居间合同（买卖）》。合同约定的房屋转让价为56万元，房款支付方式为：2014年3月22日支付2万元、4月10日支付20万元、6月10日支付33万元、交接钥匙时支付1万元尾款，2个月后过户。合同同时约定双方中有任何一方违约的应向对方支付总房价10%的违约金。上述合同签订后，其为了保证在2个月内系争房屋能直接从案外人张某某名下过户至原告名下，在其要求下案外人张某某出具了承诺书，承诺无条件协助其办理房屋过户手续且同意按其要求过户至任何人名下。但截至目前原告仅支付了22万元购房款，本应于2014年6月10日支付的33万元至今未付，其多次催促原告付款并办理过户手续，但原告以其未找到下家买房为由拒绝办理过户手续。原告为了拒绝签订正式房地产买卖合同，还联合案外人上海天驰房产经纪事务所和案外人钟某某通过网上备案系统恶意进行合同备案，导致其与原告无法签署正式房地产买卖合同。原告行为已经构成违约。故被告叶彩丽反诉要求：原告支付违约金5.6万元。经审理查明：2014年3月22日，被告叶彩丽作为出卖人、甲方，原告作为买受人、乙方，被告上海实博房产经纪事务所作为居间方、丙方，签订一份《居间合同（买卖）》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价格为56万元。合同第七条约定，三方有下列情形之一的应当承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、未能提供必要的文件和配合，造成某方无法履行合同的；3、与他人私下串通，损害他方利益的；4、其他过失影响甲乙双方交易或造成丙方无法完成委托事项的。三方商定，发生上述违约行为的，由其承担违约金……甲方或乙方按照合同约定房款总额的10%，计人民币总房价10%及国家规定的中介费，计人民币总房价10%，作为违约金支付给各守约方，违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。第八条约定：甲乙两方经协商一致，同意付款方式如下：于2014年3月22日支付定金2万元，于2014年4月10日支付20万元，于2014年6月10日支付33万元，交接钥匙时支付1万元尾款。房东要求2个月后必须过户，乙方必须过户。该合同另对其他买卖、居间事宜作了约定。2014年3月22日，原告向被告叶彩丽支付2万元。2014年4月28日，案外人钟某某向被告叶彩丽支付20万元。2014年7月17日，系争房屋尚登记在案外人张某某名下。2014年7月25日，被告叶彩丽向原告发送一份告知书，告知其系争房屋应于2014年6月10日支付房款并要求其产权证过户，其曾多次电话催告付款和过户均遭拒绝，故现在告知原告因原告未履行合同约定，已超期违约，故要求按照房屋总价款的10%赔偿违约金。原告确认收到过该份告知书。2014年8月9日，原告向被告叶彩丽发送一份催告函，催促其在2014年8月19日前与原告签订房地产买卖合同并至交易中心办理过户手续。被告叶彩丽确认收到过该份催告函。2014年9月9日起，系争房屋登记在案外人叶某名下。庭审中，被告叶彩丽确认共收到原告房款22万元，并陈述从2014年4月28日的收据来看，案外人钟某某代原告支付房款，原告与案外人钟某某是认识的。另查明：案外人张某某作为甲方、出售方，被告叶彩丽作为乙方、买入方，曾签订一份《居间合同》（出售），约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价款为485，000元。对于过户时间，案外人张某某在该份合同上的手写内容载明过户时间推迟至2014年8月底。该合同另对其他房屋买卖事宜作了约定。截止至2014年8月29日，案外人张某某确认485000元房款已全部收到。2014年1月11日和2014年5月1日，案外人张某某分别出具两份承诺书，承诺无条件配合被告叶彩丽办理系争房屋所有权转移登记手续等事宜，并同意配合签字，此房价卖多卖少均与其无关，被告叶彩丽过户到任何人名下与其无关。再查明：2014年6月16日，经案外人上海天驰房地产经纪事务所居间，卖售人钟某某与买受人庄燕萍就系争房屋进行了网上合同备案登记。2014年7月12日，该份网签合同信息的卖售人更改为张某某。网上合同信息撤销日期为2014年7月17日。对此，原告解释称其通过查询得知系争房屋产权人并非被告，故产生合理怀疑，但其已经支付了22万元房款，出于安全考虑其签订了网签合同。上海天驰房地产经纪事务所为个人独资企业，投资人为案外人钟某某。2015年3月18日，案外人张某某到庭陈述：其从未跟庄燕萍签过合同，也不认识庄燕萍，其未在网上签订由上海天驰房地产经纪事务所居间的任何网上买卖合同，其也不认识钟某某。在7月12日网签合同的卖售人更改为其后，其去了一趟交易中心说明情况，后在7月17日撤销了该网上备案信息。以上事实，有居间合同、收条、上海市房地产登记簿、告知书、催告函、承诺书、合同备案信息查阅结果、企业工商公示信息以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《居间合同（买卖）》合法有效，双方均应按约履行。现原告诉请要求解除《居间合同（买卖）》中的买卖合同部分，被告亦同意，系双方合意解除合同，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案房屋买卖合同解除后，被告叶彩丽应当将其收取的22万元购房款返还给原告。对于原告以其多次催促被告叶彩丽签订房地产买卖合同但被告一直拖延、系争房屋原系案外人张某某所有被告叶彩丽并非权利人、现系争房屋已经过户至他人名下为由要求被告叶彩丽支付违约金以及要求上海实博房产经纪事务所承担连带责任，本院不予支持，理由在于：从《居间合同（买卖）》的约定来看，“房东要求2个月后必须过户”的约定并未对过户时间作出明确约定，但明确约定了第三笔房款33万元于2014年6月10日支付，而原告并没有支付；即便如原告所述，其不知晓系争房屋在过户至案外人叶某名下之前系案外人张某某所有，亦不影响网签合同的签订以及双方买卖交易的继续履行；原告现有证据并不能证明双方买卖交易未能继续履行的原因在于被告叶彩丽。对于被告叶彩丽依据《居间合同（买卖）》第七条第2项的规定要求原告支付违约金，本院亦不予支持。本案争议系因双方对何时签订上海市房地产买卖合同以及对过户时间的约定不明确而引发，被告叶彩丽现有证据不能证明双方交易未能继续履行的原因在于原告。原告虽未按约履行2014年6月10日支付33万元购房款的义务，但鉴于被告未能提供证据证明在2014年7月25日前催告过原告履行付款义务而原告拒绝履行，在2014年7月17日系争房屋仍登记在案外人张某某名下，原告存在合理怀疑也属正常，且双方均未就何时签订上海市房地产买卖合同另行达成合意。此外，即便原告联合案外人就系争房屋另行做过网上合同备案，该事由也在2014年7月17日消失，也并非系争房屋交易不能继续履行的原因。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）庄燕萍与被告（反诉原告）叶彩丽于2014年3月22日签订的《居间合同（买卖）》中的买卖合同部分；二、被告（反诉原告）叶彩丽于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）庄燕萍购房款22万元；三、驳回原告（反诉被告）庄燕萍的其余本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）叶彩丽的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5，520元，减半收取2，760元，反诉案件受理费600元，诉讼费合计3，360元，由原告（反诉被告）庄燕萍负担460元（已付），由被告（反诉原告）叶彩丽负担2，900元（已付600元，余款2，300元于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　惠　蕙二〇一五年四月七日书记员　万小兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 微信公众号“”