（2015）渝一中法民终字第00461号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-31
案件名称
况建兰与杨成强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
况建兰,杨成强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第00461号上诉人（原审被告）况建兰，女，1972年6月16日出生，汉族委托代理人刘云川，男，1969年2月2日出生，汉族。被上诉人（原审原告）杨成强，男，1969年4月29日出生，汉族。委托代理人蒋小猛，上海锦天成（重庆）律师事务所律师。上诉人况建兰与被上诉人杨成强房屋租赁合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2014年11月3日作出（2014）长法民初字第04480号民事判决，上诉人况建兰对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，于2015年3月10日对本案进行了询问，上诉人况建兰及其委托代理人刘云川、被上诉人杨成强的委托代理人蒋小猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2013年3月21日，原告杨成强与案外人聂利容签订了转让协议一份，该协议约定聂利容将经营中的风味居餐馆门面转让给原告，转让费80000元，其中门面装修40000元，两个月门面租金8333元，锅碗、灶具、餐桌、餐椅、空调等，其它费用10000元；并注捌万元转让金房东况建兰收取了30000元。该转让协议有聂利容和原告的签字，没有被告况建兰的签字。庭审中被告表示没有收到过聂利容交的转让费。2013年5月1日，原告杨成强与被告况建兰签订了《商铺租赁合同》，约定被告将其所有的位于重庆市长寿区晏家街道商贸街A幢1-18号门面出租给原告使用，租期五年即2013年5月1日至2018年5月1日，第一年租金为50000元，分两期支付，其余几年租金随行就市；该合同第四条约定“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的商铺后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。”租赁期间，原告缴纳了2013年5月1日至11月1日的租金25000元。此后，原告又缴纳了两个月的租金8666元，将租金缴至2014年1月8日。该门面的建筑面积为36.71平方米，原告租用该门面用于经营餐饮小吃。2014年9月16日，原告将该门面的钥匙交给一审法院，一审法院于当日将该门面钥匙转交给重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室。同时查明，2013年10月24日，重庆市长寿区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定公告》，该租赁商业用房属于征收范围内。2014年4月9日，被告况建兰和重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室签订了《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，就该租赁房屋的征收补偿达成了协议，该协议第三条约定“本协议签订时，乙方（原告）应将被征收房屋所有权证和国有土地使用权证等相关证件交给甲方，由甲方送交有关部门注销”。目前，重庆市长寿区土地房屋征收安置办公室已经向被告况建兰支付了征收补偿款867620.67元，该补偿款包含有被告征收房屋补偿费778252元、水表户头费1250元、电表户头费722元、天然气表户头费（非住宅）10000元、闭路户头费450元／户、分体空调移装费（2台）400元、柜式空调移装费（1台）300元、装饰装修补偿费28633.80元（36.71平方米×780元／平方米）、搬迁费（1次）917.75元、非住宅停产停业损失补偿费46695.12元（778252元×6%）。在审理过程中，原告将其诉讼请求中的装修费的金额变更为28633.80元，停产停业损失的金额变更为46695.12元。另查明，2014年7月3日，一审法院作出（2014）长法民初字第02879号民事判决书，判决况建兰与杨成强于2013年5月1日签订的关于重庆市长寿区晏家商贸街A幢1-18号房屋的商铺租赁合同自该判决生效之日起解除；杨成强于该判决生效之日起五日内搬离晏家商贸街A幢1-18号房屋。该判决生效后，被告向一审法院申请强制执行，一审法院于2014年9月29日作出（2014）长法民执字第00998号结案通知书，通知（2014）长法民初字第02879号民事判决书的内容执行完毕，于2014年9月29日结案。原告杨成强诉称，在2013年5月1日，原告与被告签订了《商铺租赁协议》，约定被告将其位于重庆市长寿区晏家街道商贸A幢1-18号门面出租给原告，约定租期为五年即2013年5月1日至2018年5月1日，第一年租金5万元，分二期缴纳。原告租赁的该门面是从聂利容处转租而来，并向其支付了8万元的转租费，其中有3万元是聂利容支付给了被告。2013年10月24日，长寿区人民政府发布了《重庆市长寿区人民政府国有土地上房屋征收决定公告》，原告所承租的门面属于征收拆迁范围。由于征收开始后，该门面所在区域人流量锐减，致使该门面已无使用价值。原告向被告缴纳了第一期租金25000元后，又缴纳了8666元。在2014年6月，被告向重庆市长寿区人民法院提起诉讼，请求解除双方所签订的《商铺租赁协议》并归还门面，其诉请已经得到法院的支持，原告也将该门面交还。现被告已经与征收人签订了征收拆迁补偿协议，并领取了征收补偿款项，但是被告拒绝向原告支付相关补偿费用，特诉讼来院，请求人民法院依法判令被告支付重庆市长寿区晏家街道商贸街A幢1-18号门面的搬迁费917.75元、房屋装饰装修补偿费40000元、停产停业损失47576.16元，共计88493.91元；本案诉讼费由被告承担。被告况建兰辩称，关于门面搬迁费，在门面产权转移变更之前原告并未搬离，产权转移后原告搬离门面所产生的费用与被告无关。原告与他人的转让协议，被告并没有参与，也没有收到过转让费30000元。原告称门面出租时系毛坯房不是事实，出租的门面是由被告装修的，原告所诉的40000元装修费不能成立。关于停产停业费，在法院判决解除双方的租赁合同之前，原告并未搬离门面，而是继续正常经营。在合同有效期内，原告并未主动要求解除合同，也不是被告阻止原告正常营业，被告没有过错，不承担任何责任。被告与征收人签订了征收拆迁补偿协议，也与原告没有关系，原告无权向被告索要停产停业损失。一审法院认为，经该院作出的（2014）长法民初字第02879号民事判决书，该判决生效后原被告之间所签订的《商铺租赁合同》已经解除，但该合同的解除是基于政府的征收行为，而在租赁期限未到的情况下该合同的解除实际上给承租人带来了一定程度上的停产停业等相关损失，在产权人向征收人领取了相关征收补偿费用后，原告可以依据《长寿经开区生态防护屏障建设项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》向产权人主张停产停业等相关补偿费用。关于停产停业补偿费用问题，停产停业损失补偿系政府基于征收拆迁非住宅房屋，给经营造成停产停业损失的补偿。征收拆迁行为不仅给承租人在租赁期限内对外经营活动造成了营业损失，同时也包含房屋产权人对其所有商业用房的未来预期收益造成损失。停产停业损失补偿费应当由出租人和承租人参照相关因素共同进行分配。以公平原则为基础综合考虑原告租赁门面的时间、经营范围、经营投入等相关情况，酌情对停业损失补偿费进行分配，原告所分配的停业损失补偿费金额为24000元。关于原告所主张的装修补偿费28633.80元的问题，原告从聂利容处转得租赁门面，虽然约定了转让费中有40000元是装修费，但转让费并不是实际所产生的装修费用，因聂利容在被告况建兰处租赁该门面时，该门面已经进行了主要装修，据聂利容陈述其仅对该门面进行了补充修整。原告在被告租赁门面后立即投入了经营，其没有提供相应的证据证明其对该租赁门面的装修进行了实际投入。原告所称的转让费应当是其经营投入的商业成本，应当属于商业风险的承担范围，且原告与聂利容所签订的转让协议并没有被告况建兰的签字，也没有提供相关证据证明该转让协议中约定的30000元转让费系被告收取，因此，原告诉讼请求装修补偿费28633.80元，没有事实依据，不予支持。关于搬迁费用问题，原告杨成强已经将门面钥匙交给一审法院，一审法院也将该钥匙转交征收人，被告系实际搬迁人，征收人所补偿的搬迁费用917.75元应当由原告所得，被告辩称原告在该租赁门面产权转移之后才搬迁，搬迁费用不应支付的理由不能成立，不予采纳，对原告所主张的该项费用有事实依据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告况建兰在本判决生效之日起五日内向原告杨成强支付停产停业补偿24000元、搬迁费用917.75元，共计24917.75元；二、驳回原告杨成强的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2012元，减半收取1006元，由原告杨成强负担754元，被告况建兰负担252元（原告已预交，由被告在履行上述付款义务时迳付原告）。一审宣判后，况建兰不服一审判决，向本院提起上诉称：1、根据《重庆市国有土地房屋征收停产停业损失补偿办法》规定，停产停业补偿的对象须具有合法的营业执照、税务登记证，但本案被上诉人并未提供营业执照、税务登记证，且在合同有效期内被上诉人多次向承租人催缴房租，但被上诉人一直不予支付，其坚持营业，没有受到任何损失。2、被上诉人杨成强还拖欠我七个月的商铺租金及相应的滞纳金。综上，请求二审法院改判上诉人不需要支付被上诉人停产停业补偿费及搬迁费，判令被上诉人支付应拖欠上诉人的7个月商铺租金和滞纳金，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人杨成强答辩称：1、拆迁补偿中搬迁费是对搬迁人的补偿，而非对房屋所有权人的补偿。2、征收公告发布后，门面房所在区域的人流量锐减，我被迫停止营业，导致大额转让费不能摊销，预期利润不能实现，故我主张停产停业损失费是有事实依据的。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。二审中，况建兰陈述其因要求杨成强支付租金和滞纳金已向长寿区人民法院提起诉讼。本院认为，本案二审的主要争议焦点在于停产停业损失费及搬迁费的分配问题。现依据本案查明的事实，结合相关法律规定，对上述争议焦点评析如下：停产停业损失补偿系政府基于征收拆迁非住宅房屋，给经营者造成停产停业的一种补偿。本案中，政府的征收行为发生在租赁期内，该征收行为给承租人杨成强在租赁期限内的经营活动造成了损失，同时也对房屋产权所有人对未来的预期利益造成了损失。一审法院根据公平原则综合考虑杨成强租赁门面的时间、经营范围、经营投入等相关情况，酌情确定由杨成强获得46695.12元停业损失补偿费中的24000元符合法律规定，本院予以确认。搬迁费用是对征收房屋的搬迁人给予的一种补偿。杨成强在（2014）长法民初字第02879号民事判决书生效后，已按照该生效法律文书确定的内容搬离涉讼房屋并将钥匙移交给一审法院。因杨成强系被征收房屋的实际搬迁人，一审法院确定由其享有搬迁费917.75元符合法律规定，本院亦予以确认。关于上诉人况建兰要求杨成强支付其租金及滞纳金的请求。本院认为，该请求系况建兰二审中所提出的反诉，在本案二审中双方无法达成调解，且况建兰就此已向长寿区人民法院另行提起诉讼，故本院对此诉请不予审理。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费422元，由上诉人况建兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗登文代理审判员 王 兵代理审判员 刘 静二〇一五年四月七日书 记 员 梁 麟 来自：