（2015）菏民一终字第166号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-04-28
案件名称
侯士鹏与张丁起房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省菏泽市中级人民法院
所属地区
山东省菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）菏民一终字第166号上诉人（原审被告）：张丁起。委托代理人：丁平，山东曹州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯士鹏，农民。上诉人张丁起因与被上诉人侯士鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省郓城县人民法院（2014）郓民初字第2835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。原审原告侯士鹏诉称，2014年11月初，原告与双星专卖店的店主张丁起签订楼房租赁合同，双方约定租赁期间为2014年11月11日至2015年9月30日，被告收取原告48920元租金。在协商期间，原告将开饭店的事宜告诉被告，被告允许进行饭店经营。在准备清理房屋时，房屋的所有权人突然要求停止施工，原告多次与该房屋的所有权人协商，该房屋的所有权人坚决不同意，被告在将房屋租赁给原告时，明知道自己不是该房屋的所有权人，没有权利将该房屋进行转租，却不履行如实告知义务，导致原告无法继续经营，租赁合同的目的无法实现。原告多次要求被告将租金退还，被告一直拒绝。为维护原告的合法权益，要求解除原、被告之间的楼房租赁合同；被告返还原告租金48920元及利息；诉讼费由被告承担。原审被告张丁起辩称，被告租赁郓城县东门街南段楼房多年，用于经营双星专卖店。因近几年生意不好，经征求房主同意，将租赁的一部分房屋对外转租，而且在原告租用该房屋时，被告已将该房屋对外转租2年。2014年9月份转租到期后，被告在门口贴出了房屋转租信息，原告看到信息后，要求租赁该房屋。当时原告说他经营的生意虽然是餐饮业，但无厨房化餐厅，不用厨师，不用锅灶，用几个煤气罐将一些熟食简单加工后就能营业。被告听了原告的叙述，找房东说明原告的租房用途，房东表示只要对房屋质量没有影响，转租没问题。后来，被告又带着原告与房东见面，一切谈妥后，双方才签订了租用合同，原告对房屋原来的装修也进行了损坏。可见，如果房东不同意转租，原告也不可能与被告签订租赁合同，更不可能交付房屋租金。原告之所以不愿租赁该房屋，是因为其看到所选择的行业效益不好，才要求退房的，并不是被告无转租权。综上所述，是原告违约在先，被告没有任何违约和不当之处，不应退还房屋租金。请求依法驳回原告的诉讼请求。另因原告的起诉，被告为了应诉支付了2000元律师代理费，应当由原告承担。原审法院审理查明，自2009年被告张丁起开始租赁位于郓城县东门街南段师范斜对面李某某的营业门市楼一楼门头三间，二楼四间。2014年11月11日，经房屋所有权人李某某同意，被告将其承租的一楼门头一间，二楼四间转租给原告侯士鹏，用于经营自助火锅，双方签订了楼房租赁合同，约定租赁期限为：2014年11月11日至2015年9月30日，租金48920元。合同签订当天，原告支付被告房租费48920元，被告将该楼房交付给原告。原告在准备装修时，因房主李某某对原告说装修不能损毁房屋主体及地面，原告停止施工。原审法院认为，原告侯士鹏与被告张丁起签订的房屋租赁合同，系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，也不损害国家集体或他人的利益，房屋所有人亦表示同意，应为有效合同。原、被告在履行合同过程中，因房东称原告的装修不能毁损房屋主体及地面，原告装修停止，原、被告签订的合同没有继续履行。因原、被告在租赁合同中未详细载明具体使用办法及承租用途，属于对租赁合同的约定不明，现双方不能继续履行合同，该合同应予解除。因原、被告均存有一定责任，被告应酌情返还原告租金，以返还40000元为宜。对于原告诉请的租金利息，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告侯士鹏与被告张丁起的房屋租赁合同；二、被告张丁起于判决生效后10日内返还原告侯士鹏租金40000元；三、驳回原告侯士鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1023元，原告侯士鹏承担223元，被告张丁起承担800元。上诉人张丁起不服原审法院上述判决上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，判决结果错误。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，虽然没有详细载明具体使用办法和承租用途，但双方已经对房屋的使用办法和承租用途进行了口头的具体约定。上诉人对合同中所述房屋具有转租权，而且在合同履行过程中没有违反双方的约定，不存在任何违法和不当之处。导致房屋租赁合同不能继续履行的原因，完全是因为被上诉人看到生意不好做，怕赔钱，加之家庭的阻拦，才不愿意继续履行房屋租赁合同的，与上诉人没有任何关系。而且，被上诉人在决定不做火锅生意后，曾给上诉人说，他自己在网上对外转租房屋，不用上诉人操心。可见，上诉人在本次合同履行过程中没有任何过错和不当之处，不应承担任何责任。原审法院不顾事实真相，错误的判令解除双方的房屋租赁合同，由上诉人退还给被上诉人房屋租赁费40000元，缺乏事实根据，判决错误，依法应当纠正。现提出上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人侯士鹏答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。本院经审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，也不损害国家集体或他人的利益，应为有效合同。因在租赁合同中未详细载明具体使用办法及承租用途，以至于被上诉人侯士鹏在对租赁房屋进行装修时，因房东称装修不能毁损房屋主体及地面，侯士鹏只得停止装修，不能按照租赁房屋的目的使用租赁房屋，导致房屋租赁合同不能继续履行。由于对租赁合同的约定不明，现双方不能继续履行合同，该合同应予解除。因双方对房屋租赁合同不能继续履行均存有一定过错，原审法院酌定由上诉人返还被上诉人40000元租金，公平合理，本院亦予以支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果应予维持。上诉人上诉理由不能成立，上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人张丁起负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴树峰代理审判员 张宪明代理审判员 李 兴二〇一五年四月七日书 记 员 韩 蕊 微信公众号“”