（2015）姑苏民五初字第00137号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-08-12
案件名称
陈建成与陈军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈建成,陈军,苏州鼎畅旅游服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第二百一十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2015）姑苏民五初字第00137号原告陈建成。委托代理人刘映婷，江苏公大律师事务所律师。被告陈军。第三人苏州鼎畅旅游服务有限公司，住所地江苏省苏州市北环东路＊＊＊号。法定代表人杨进栋。原告陈建成与被告陈军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法追加苏州鼎畅旅游服务有限公司（以下简称鼎畅公司）为本案第三人参加诉讼，由代理审判员李尧独任审理，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告陈建成及其委托代理人刘映婷到庭参加诉讼，被告陈军及第三人鼎畅公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陈建成诉称，2014年10月23日，原、被告签订租赁合同一份，约定被告向原告承租本市北环东路＊＊＊号房屋，租期自2014年11月25日起至2015年11月24日止，年租金7万元，被告应于2014年10月24日及2015年4月24日前支付半年度租金。然被告在履行合同期间，以各种理由拒付租金，故原告依约于2015年2月12日委托律师函告被告解除租赁合同。因被告未履行腾房及结清租金义务，故原告诉来法院，请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告腾空、交还北环东路＊＊＊号房屋；3、被告支付租金20804元（自2014年11月25日起至2015年2月12日）及违约金10500元；4、被告支付房屋使用费至实际搬离之日；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第1项诉请为确认原、被告签订的房屋租赁合同于2015年2月14日解除；第2项诉请要求被告及第三人共同承担；第3项诉请租金计算至2015年2月14日；第4项诉请房屋使用费起算日期为2015年2月15日，并撤回违约金10500元的诉讼请求。被告陈军未作答辩。第三人鼎畅公司未作陈述。经审理查明：本市北环东路＊＊＊号一至三层房屋（建筑面积141.09平方米，另有阁楼70.30平方米）产权人为原告，上述房屋公安门牌编号现变更为北环东路＊＊＊号。2014年10月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租北环东路＊＊＊号房屋，经营票务，租期1年，自2014年11月25日至2015年11月24日止，租金7万元，乙方应于2014年10月24日及2015年4月24日前支付半年度租金。如乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除合同。合同签订后，原告向被告交付上述房屋，然被告未按约支付半年租金3.5万元，仅支付1万元。2015年2月12日，原告委托律师函告被告，称被告拖欠租金构成根本违约，现通知解除双方签订的租赁合同，并要求被告接函三日内支付实际使用房屋（2014年11月25日起至2015年2月12日）期间租金20804元，违约金10500元，保证金2500元不予退还。该函件于2015年2月14日邮寄送达。另查明：本市北环东路＊＊＊号房屋现由第三人鼎畅公司实际占用、经营。审理中，本院于2015年3月19日至涉案房屋现场调查。鼎畅公司工作人员认可房屋系被告承租，但拒不出具鼎畅公司营业证照、拒不配合联系鼎畅公司负责人及被告。本院后在现场张贴告知书，要求相关承租人、次承租人在七个工作日内向本院申报权利，参加诉讼。然截止上述期间届满，无人向本院申报权利。审理中，原告表示已收取被告支付的租赁保证金2500元，但因被告现未履行腾房义务，故上述保证金可在被告腾房结清水电费后据实结算，不要求在本案中进行处理。以上事实，有原告提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、律师函、邮寄凭证，本院拍摄的现场照片、调取的鼎畅公司业务名片及原告庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。现因被告未按约支付租金，且经原告催交后仍拒不支付，故原告有权依据合同约定，行使合同解除权。鉴于原告已在2015年2月12日书面通知被告解除租赁合同，函件已于2015年2月14日送达，故本院确认原、被告就涉案房屋订立的租赁合同于2015年2月14日解除。合同解除后，被告应向原告腾让房屋；第三人作为涉案房屋实际占用人，亦负有腾让房屋的义务，故对原告要求被告、第三人腾让房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及房屋使用费。原告要求被告支付2014年11月25日起至2015年2月14日期间租金的诉求，于法有据，本院予以支持。依据双方合同约定的租金标准计算，上述期间租金应为15575元，故原告主张金额计算有误，本院予以纠正。因被告已付租金1万元，故欠付租金5575元应向原告支付。2015年2月15日租赁合同解除后，被告及第三人未履行腾让房屋义务，给原告造成租金损失，故对原告主张要求被告支付2015年2月15日至实际腾让房屋之日止房屋使用费的诉请，本院亦予支持，房屋使用费按租金标准即7万元／年计算。原告在审理中自愿撤回违约金的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，本院照准。被告及第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、确认原告陈建成与被告陈军就本市北环东路＊＊＊号房屋于2014年10月23日签订的房屋租赁合同于2015年2月14日解除。二、被告陈军、第三人苏州鼎畅旅游服务有限公司于本判决生效之日起15日内将本市北环东路＊＊＊号一至三层房屋腾空、交还原告陈建成。三、被告陈军于本判决生效之日起15日内向原告陈建成支付租金5575元、房屋使用费（按7万元／年，自2015年2月15日计算至实际腾让房屋之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，减半收取291元，由原告陈建成负担150元，被告陈军负担101元，第三人苏州鼎畅旅游服务有限公司负担40元。被告及第三人负担部分于本判决生效之日起15日内直接向原告履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农行园区支行，账号：10×××99（代码207401021）。代理审判员 李尧二〇一五年四月七日书 记 员 陈辰 微信公众号“”