（2015）宁民终字第435号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-04-23
案件名称
上诉人张传友与被上诉人南京发启建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张传友,南京发启建材有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第435号上诉人（原审被告）张传友，男，1967年10月9日生，汉族，无业。委托代理人颜景泉，江苏和忠律师事务所律师。委托代理人曹孝顺，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京发启建材有限公司，组织机构代码69042490-X，住所地在南京市浦口区永宁街道浦泗路288号。法定代表人吴斌，该公司董事长。委托代理人柯晓松，江苏德善律师事务所律师。委托代理人张磊，江苏德善律师事务所律师。上诉人张传友因与被上诉人南京发启建材有限公司（以下简称发启公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦永民初字第72号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人张传友的委托代理人颜景泉、曹孝顺，被上诉人发启公司的委托代理人柯晓松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。发启公司原审诉称，2010年11月17日，双方签订《市场商铺租赁合同》。但张传友至今尚未交纳所有的费用，经发启公司多次催交，张传友仍不履行。发启公司为维护自己的合法权益，遂诉至法院要求：一、判令确认发启公司、张传友间的编号为：B区14栋二楼1号、2号、17号、18号、楼梯通道397平方米房屋《市场商铺租赁合同》为无效合同；二、判令张传友向发启公司交还商铺，支付2010年12月17日至实际交还之日的租金、地租和物业费，租金标准按每平方米10元计算并按照合同第8条第16项承担违约金；三、张传友承担本案全部诉讼费用。张传友原审辩称，1、对双方签订的市场商铺租赁合同的真实性认可；2、由于发启公司变更后的诉请与原先的诉请是两个完全不同的法律关系，发启公司要求解除合同的理由是没有给发启公司包租，留作自用，张传友自用该房屋并没有违反法律，因为发启公司经营能力的问题，没有将房屋包租出去，张传友只能自用，因此发启公司的诉请没有法律依据，况且根据双方结算单载明张传友在买房屋时已一次性付清所有的费用并不需要再支付租金。原审法院经审理查明，2010年12月17日，发启公司（合同中的甲方）与张传友（合同中的乙方）签订《市场商铺租赁合同》一份，合同约定发启公司将位于南京发启装饰城B区14栋二楼1号、2号、17号、18号以及楼梯通道，面积为397平方米的商铺出租给张传友；租赁期限和发启公司与部队所签合同一致；租金为每平方米1000元，共计397000元。合同中还约定“乙方在承租期内仅能将此房作为办公室使用，乙方在承租期内承担按公摊系数计算出的公摊费用及物业管理费用。租赁期满后乙方需支付相应的租金及管理费给甲方。乙方每年按甲方和部队的价格支付地租（公摊），除此外不支付其他费用”。以上事实有发启公司、张传友在法庭上的陈述，发启公司提供的租赁协议等证据证实。原审法院认为，无效的合同自始没有法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。发启公司与张传友签订的《市场商铺租赁合同》应定性为土地和房屋的使用权转让，因发启公司对房屋和土地并未办理任何批准登记手续，违背了法律禁止性规定，依法应当认定无效。张传友依据该无效合同取得的财产予以返还，并应向发启公司支付租赁费。发启公司要求张传友按每月每平方米10的单价支付租金，并无不当，原审法院予以支持；因合同无效，对发启公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。至于张传友是否已支付397000元、如果已支付损失如何赔偿的问题，张传友可另行提起诉讼予以解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原审法院判决：一、确认南京发启建材有限公司与张传友于2010年12月17日签订的《市场商铺租赁合同》无效。二、张传友于判决生效后十日内将南京发启装饰城B区14栋二楼1号、2号、17号、18号及楼梯过道交还南京发启建材有限公司并支付从2010年12月17日起至上述房屋实际交还之日止按每月每平方米10元的单价以397平方米为基数计算的租金。三、驳回南京发启建材有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，由张传友负担。张传友不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、一审认定事实不清，对土地房屋租赁以及转让定性错误。土地开发、房屋租赁、转让等行为均已获得部队农副业基地的批准，土地属于部队所有，本案属于租赁关系，因而土地和房屋无需地方政府部门办理登记批准手续。发启公司将发启建材城的经营使用权已转让给刘曰青，并经江苏省高级人民法院判令发启公司将500亩场地经营使用权以及22000平方米的商铺房屋的经营使用权转让给刘曰青是合法的，自2013年9月30日，经营管理使用权已属于刘曰青，被上诉人起诉时其已没有市场的经营管理使用权，被上诉人已经没有诉讼主体资格。二、一审判决适用法律错误，综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。发启公司辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人提供南京市中级人民法院（2011）宁民初字第29号民事判决书和江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第0094号民事判决书各一份，欲证明发启公司已将500亩土地以及22000平方米的商铺的经营使用管理权转让给刘曰青是合法的，没有违反法律禁止性规定。发启公司认为，该判决与本案没有关联性。本院认为，无效的合同自始没有法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被上诉人发启公司与上诉人张传友签订的《市场商铺租赁合同》名为租赁实为土地和房屋的使用权转让，因涉案土地及房屋未办理任何批准登记手续，故上述合同违反法律，国家行政法规等禁止性规定，依法应当认定为无效合同。虽上诉人二审中提供了（2013）苏民终字第0094号的生效法律文书欲确认发启装饰城的部分土地及商铺的经营管理使用权转让未违反法律规定，但（2013）苏民终字第0094号案件与本案并非同一法律关系，故上诉人主张合同有效的理由，于法无据，本院不予支持。关于租金标准的问题，本院认为，合同无效后，被上诉人请求上诉人参照合同约定的标准支付其使用涉案房屋期间的使用费，应予支持。但原审以每月每平方为10元为基数计算租金欠妥，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2014）浦永民初字第72号民事判决一、三项；二、变更南京市浦口区人民法院（2014）浦永民初字第72号民事判决第二项为：张传友于本判决生效后十日内将南京发启装饰城B区14栋二楼1号、2号、17号、18号及楼梯过道交还南京发启建材有限公司并支付从2010年12月17日起至上述房屋实际交还之日止按每月1503元计算占有使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由张传友负担；二审案件受理费2300元，由张传友、南京发启建材有限公司各负担一半。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽代理审判员 涂 甫代理审判员 付 双二〇一五年四月七日书 记 员 罗程允 搜索“”