（2015）沈和民二初字第00688号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-06-17
案件名称
倪寿岗与潘瑜租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪寿岗,潘瑜,沈阳华坤物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百二十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第00688号原告：倪寿岗，男，汉族，系农民。委托代理人：徐秀娥，女，汉族，系原告儿媳。被告：潘瑜，女，汉族。委托代理人：滕丹丹，系辽宁显法律师事务所律师。第三人：沈阳华坤物业管理有限公司。法定代表人：程明强，系该公司总经理。委托代理人：王殿莹，女，汉族。原告倪寿岗诉被告潘瑜、第三人沈阳华坤物业管理有限公司（以下简称华坤物业）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘建东独任审判，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告倪寿岗及其委托代理人徐秀娥，被告潘瑜委托代理人滕丹丹，第三人华坤物业委托代理人王殿莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪寿岗诉称：被告潘瑜与本案第三人沈阳华坤物业管理有限公司曾签订租赁协议，约定被告承租位于沈阳市和平区中华路XXX号的朗勤商道B区1198号和1225号商铺，并交纳了相关费用。其后被告告我上述两个商铺为产权商铺，并且以12万元的价格出兑给我，与我签订了出兑协议。2014年6月11日我支付给被告人民币2万元作为定金，拿到了相关收条，2014年6月21日，我在邮政储蓄沈阳市民主路营业所提取了10万元并支付给了被告，但是并没有给我收条。2014年10月17日被告带我来到第三人的办公场所，让我办理完成商铺的更名手续，被告总共向第三人交纳的47，944元全部转到我的名下，并将我与其签订的出兑协议收走，在此期间，商铺从未投入使用，我与第三人签订的租赁合同一直没有履行。2014年年末。由于第三人华坤物业商业经营的调整，将包括我承租商铺在内的朗勤商道B区全部办理退铺手续，终止合同，使我无法真正的承租该商铺，也就是说我与被告之间签订了出兑协议也无法继续履行，另外就我与第三人公司招商经理沟通了解到，被告实际上是在我与其签订出兑协议之后才承租争议商铺，实际上我与被告签订协议的时候，被告并不具备出兑商铺的权利，实质上是被告对我的欺骗。由于商铺无法继续承租，第三人华坤物业承诺会给我退还所缴纳的47，944元的费用，但是我与被告多次沟通，要求被告返还我的兑费72，056元，被告一直躲闪，并且不再接听我的电话，故申请法院判令解除我与被告签订的出兑协议，并且要求被告返还我向其支付的出兑费共计72，056元，以维护我的合法权益。诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间承兑商铺协议；2、判令解除原告与第三人之间的租赁协议；3、要求判令被告返还店铺兑费72，056元；4、要求判令第三人返还店铺租金及押金47，944元；5、本案诉讼费由被告承担。被告潘瑜辩称：1、原、被告之间签订的出兑商铺协议，已经履行完毕。正如原告诉状中所述，双方于2014年6月11日就出兑商铺（即沈阳市和平区中华路XXX号的朗勤商道B区1198号和1225号商铺）一事达成协议，并交付定金2万元，被告于2014年6月21日交付了余下的商铺出兑费用10万元。被告于2014年10月17日带原告到第三人处办理了更名手续。即在这份出兑协议履行中，原告履行了交付承兑的费用，被告履行了将商铺出兑给原告办理更名手续的义务。至此，原、被告之间的出兑商铺协议已经履行完毕；2、原告以第三人的原因请求解除与被告之间的商铺出兑协议没有合理依据。原告在诉状中说，自被告将商铺出兑给原告之后，商铺从未投入使用。而商铺的使用与否，是与第三人的经营有关，与被告无关。原告与第三人之间的租赁合同是否能够履行，是由原告与第三人的情况决定的，被告作为第三方是无权干涉的，自然也无理由去承担合同履行相关的责任；3、关于“被告与原告签订协议时不具备出兑商铺的权利，欺骗了原告”这一说辞，只是原告单方想解除出兑协议的借口。被告于2014年7月23日取得了涉案商铺的承租权，于2014年10月17日将涉案商铺的承租权更名到原告名下，即被告在与原告办理更名手续前就已经取得了商铺的承租权。在被告与第三人签订协议时对此已经得到确认，欺骗无从谈起。而且在这一过程中，原告的权益并没有受到任何影响；4、要求被告返还72，056元出兑费用毫无合理依据。原告说第三人承诺会退还所缴纳的47，944元费用，这是原告与第三人之间协商的结果。不能因第三人承诺退还47，944元，就继而要求被告返还72，056元。因为原告与被告签订出兑协议时，双方是在平等自愿的基础上签订的，没有任何强迫和欺骗。现原告因为在履行与第三人的承租合同上出现了问题，再反过来要求被告承担责任，毫无道理；其次，原告在与第三人签订承租协议时应该预料到承租后经营的风险，这个风险只能自己承担，与他人毫无关系。综上所述，原告起诉要求解除原、被告之间的出兑协议及要求返还相应的出兑费用应该予以驳回。第三人华坤物业辩称：同意返还47，944元。原告倪寿岗在诉讼中提供了如下证据：证据一：朗勤商道经营管理合同两份（复印件）、收条、收款收据3张、银行账户明细，拟证明原告与被告之间存有诉争商铺的买卖关系，并支付被告12万元，被告于2014年7月23日才与第三人签订承租合同，与被告向原告主张的私有产权不符。证据二：电话录音记录，拟证明产权不属实，被告有欺骗行为。被告潘瑜对证据一的真实性均没有异议，关联性有异议，认为原告作为新的承租人承租诉争商铺是在自愿的基础上，有原告在申请表、三方协议及更名申请表上签字为证。对此相关权利义务，原告是明知的。即原告自愿作为新的承租人承租涉案商铺1198号和1225号，对于被告的出兑行为是认可的。原告在协议中也表明经营涉案商铺的权利义务以原告与第三人重新签订的《朗勤商道经营管理合同》为准。也由此证明原告自愿承担经营涉案商铺1198号和1225号的风险，与被告无关；对证据二关联性有异议，认为与被告无关。第三人华坤物业对证据一没有异议；对证据二的真实性没有异议，认为第三人与被告签订的是租赁协议，并非出售产权。被告潘瑜和第三人华坤物业在诉讼中未提供证据。经审理查明：2014年6月11日，原、被告签订出兑商铺协议一份，约定被告将位于沈阳市和平区中华路XXX号的朗勤商道B区1198号和1225号商铺出兑给原告，出兑费为120，000元。协议签订当日，原告给付被告定金20，000元，又于2014年6月21日给付剩余出兑费100，000元。2014年10月17日，原告（新承租人）与被告（申请人）向第三人提交书面申请二份，均要求解除被告于2014年7月23日与第三人签订的《朗勤商道经营管理合同》及相关协议，并由原告作为新的承租人与第三人重新签订合同。同日，原告（丙方）、被告（乙方）及第三人（甲方）针对本案诉争的1198号和1225号商铺分别签订了协议，均约定被告与第三人于2014年7月23日签订的原合同正式解除，被告按原合同交给第三人的综合费用、押金等所有费用一并均转让给原告，被告将相关费用的收据原件交还给第三人，由第三人向原告重新开具收据……。同日，原告又与第三人签订《朗勤商道经营管理合同》两份，约定由原告承租第三人负责经营管理的位于沈阳市和平区中华路XXX号的朗勤商道B区1198号和1225号商铺，租赁期限均为12个月……，两份合同约定的综合费用、押金等所有费用共计47，944元。另查明：由于第三人整体经营调整，原告与第三人签订的《朗勤商道经营管理合同》未实际履行。原告亦未实际占有使用诉争商铺。上述事实，有原告提供的《朗勤商道经营管理合同》、收条、收款收据、银行账户明细及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。本案中，原、被告签订了出兑商铺协议，原告按协议约定履行了支付出兑费的义务，现因第三人整体经营调整，原告已不能实际占有使用诉争商铺，故原、被告签订的《出兑商铺协议》和原、被告与第三人签订的《协议》及原告与第三人签订的《朗勤商道经营管理合同》的合同目的均已不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告主张解除其与被告及第三人分别签订的上述协议（合同），符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告返还商铺出兑费的诉讼请求。庭审中，原、被告对双方签订的协议性质存有异议，原告主张为所有权转让协议，被告抗辩为租赁协议，鉴于原、被告均未能向本院提供协议原件，双方亦无其他证据予以佐证，故本院对该协议的性质不予认定。但原、被告对签订的协议名称为“出兑商铺协议”均无异议，故本院对该协议的名称予以认定。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告签订的协议解除后，被告应返还原告支付的商铺出兑费，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。对于被告应返还出兑费的具体数额问题，被告共收取原告诉争商铺出兑费120，000元，虽原告在诉求中要求被告返还72，056元，但其是在第三人同意返还47，944元的基础上向被告主张的返还数额，不应视为其对自身权利的放弃。庭审中，经本院释明，原告也同意本院对其诉求72，056元以外的出兑费一并处理，故被告应返还原告出兑费的数额为120，000元。关于原告要求第三人返还店铺租金及押金47，944元的诉讼请求。虽原告与第三人签订了《朗勤商道经营管理合同》，但该合同未实际履行，原告亦未实际向第三人支付店铺租金及押金47，944元，故原告该诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。关于被告辩称原、被告之间签订的出兑商铺协议已履行完毕、原告以第三人的原因请求解除与被告之间的商铺出兑协议没有合理依据一节。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原、被告均应为其举证不能承担不利后果。庭审中，被告对原告支付其商铺出兑费120，000元并无异议，应视为原、被告之间形成了针对诉争商铺的合同关系，原告履行了给付金钱义务，无论是基于买卖或租赁关系，被告均应履行交付诉争商铺义务，现因第三人经营调整的原因，被告已实际不能履行交付义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告应向原告承担诉争商铺出兑协议履行不能的法律后果，故被告该抗辩，因无法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告倪寿岗与被告潘瑜于2014年6月11日签订的出兑商铺协议；二、解除原告倪寿岗与第三人沈阳华坤物业管理有限公司于2014年10月17日就位于沈阳市和平区中华路XXX号的朗勤商道B区1198号商铺签订的《朗勤商道经营管理合同》；三、解除原告倪寿岗与第三人沈阳华坤物业管理有限公司于2014年10月17日就位于沈阳市和平区中华路XXX号的朗勤商道B区1225号商铺签订的《朗勤商道经营管理合同》；四、本判决生效之日起十日内，被告潘瑜返还原告倪寿岗商铺出兑费120，000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2，900元，减半收取1，450元，由被告潘瑜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 刘建东二〇一五年四月七日书记员 程 慧本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”