（2011）莱民三初字第179号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-06-01

案件名称

原告姜建新与被告王成友房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

烟台市莱山区人民法院

所属地区

烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

姜建新,王成友

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

烟台市莱山区人民法院民事判决书（2011）莱民三初字第179号原告姜建新，男，1949年11月23日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托代理人盖素敏，山东信力源律师事务所律师。委托代理人于淑华，系原告姜建新之妻。被告王成友，男，1961年10月23日出生，汉族，暂住烟台市芝罘区。委托代理人姜厚光，山东环周律师事务所律师。原告姜建新与被告王成友房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜建新及其委托代理人盖素敏、于淑华，被告王成友及其委托代理人姜厚光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年4月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将其所有的位于烟台市莱山区晖光路43号内7号的部分房屋租给被告使用，约定租期为三年，租金为每年10000元。合同签订后，被告仅支付了一年的租金，剩余租金至今未付，已构成根本性违约。另外，被告在房屋租赁期间拖欠原告电费790元至今未付。2011年4月1日租房合同期间届满，被告在拖欠租金、电费的情形下，既不腾房又不续签合同，但继续占有原告的房屋。请求判令：1、被告支付拖欠房租20000元、电费790元，并支付违约金2000元；2、被告支付2011年4月2日至2011年6月3日期间的房屋使用费1726元（按租赁合同约定的租金计算，即10000元／365天×63天）；自2011年6月4日起至腾交房屋期间仍按此标准计付占用费；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回要求被告支付违约金2000元的诉讼请求，并增加诉讼请求，要求被告返还租赁房屋，并赔偿拖欠房屋租金20000元的利息损失（自起诉之日2011年6月3日起至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）。被告辩称，第一，被告从未与原告签订过房屋租赁合同，原告在诉状中称2008年4月1日与被告签订租赁合同，并非被告与原告签订。第二，被告从未租赁过原告的房屋，与原告无任何关系，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于烟台市莱山区前七夼晖光路43号内7号的房屋所有权人为原告，该房屋的所有权证载明房屋建筑面积97.49平方米。该房屋有附属沿街房一间，房屋所有权证所载房屋建筑面积不包含沿街房的面积。2008年4月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订的房屋租赁合同，载明：“甲方（出租方）姜建新、乙方（承租方）王成友一、房屋的坐落、面积、装修及设施、设备：前七夼晖光路43号右侧门头房，水电暖齐全。二、租赁期限：3年，即2008年4月1日至2011年4月1日。三、租金及交纳时间：租金一年壹万元，签订合同当日一次性付清第一年租金壹万元。四、租房押金：乙方应于签约同时付给甲方押金伍佰元，到期结算，多余归还。五、租赁期间的其他约定事项：1、…2、水、电使用费均由乙方承担，自合同签订之日起每壹个月交付一次给甲方，交付时间为最后一个月的对应日。入住日抄见：水度，电度，所有费用乙方应按时付清。3、房屋只限乙方经营机器修鞋使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。4、合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期间，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。5、6、…7、其他约定事项：在每年的3月25号前必须交清下一年的租房款壹万元。六、违约责任：甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为贰仟元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿”。合同第二页最后写有“2009年4月1日至2010年至2011年4月1日两年的租金未付”内容。关于房屋租赁合同中“王成友”签名的真实性问题。原告称，2008年4月1日原、被告签订的房屋租赁合同，合同第二页手写内容“2009年4月1日至2010年至2011年4月1日两年的租金未付”是签订合同当日被告写的。被告辩称该合同不是其本人所签，与其本人的笔迹不一致，被告名字上的手印也不是被告本人所盖，故被告申请对房屋租赁合同中的签字和手印进行鉴定。本院委托山东衡信司法鉴定中心进行鉴定，该中心作出衡信司鉴中心（2011）文鉴字第142号司法鉴定意见书，鉴定意见：检材中的两个“王成友”签名是同一人书写，不是王成友本人书写。山东衡信司法鉴定中心作出衡信司鉴中心（2011）痕鉴字第52号司法鉴定意见书，鉴定意见：检材中“王成友”签名处的指印，不是王成友的九指所留（右手食指失去鉴定条件，无法判断是否其指所留）。被告对上述两份鉴定意见均无异议。原告对上述两份鉴定意见均有异议。原告认为：1、（2011）痕鉴字第52号司法鉴定意见书中叙述到被告右手食指乳突线被破坏，在鉴定取指印时，鉴定人员问被告右手的食指的指印是怎么破坏的，被告回答说他也不知道。因此原告怀疑被告有意识破坏了自己右手食指的乳突线，破坏了司法鉴定必要的条件，法院应依法认定这个指印是被告的。2、（2011）文鉴字第142号司法鉴定意见书所附的检材不全，据原告所知，原告提交给法院比对材料包括从烟台市工商局芝罘分局调取的有关被告的几份材料，还有烟台市美迎商贸有限公司与被告签订的合同，鉴定部门都没有作为比对材料，仅仅根据被告书写的两张纸作出鉴定结论，原告认为样本不足。鉴定结论具有或然性，不能得出唯一结论。合同上的签名有可能是被告的，也有可能不是被告的。3、根据《司法鉴定程序通则》第13条的规定，原告认为被告没有提供完整的鉴定材料，被告提供的指纹不完整；根据第14条规定，原告认为被告提供的指纹不全，鉴定部门不应受理。而原告提供的比对材料，鉴定部门没有受理，未予采纳。根据第16条第2项的规定，原告认为被告指纹不真实、不完整，鉴定部门不应受理。根据第27条第2项的规定，原告认为被告不配合，无法做出指纹的鉴定，同时被告对原告提出的鉴定材料也不予认可，鉴定部门应中止鉴定。根据第29条第4项的规定，原告认为鉴定部门应重新鉴定。因此这两份鉴定结论不能作为定案的唯一依据，应结合其他的证据来定案。2011年12月31日，山东衡信司法鉴定中心针对原告提出的异议作出书面答复：1、你院委托我中心对姜建新诉王成友房屋租赁合同纠纷一案相关证据中的“王成友”签名及指印进行司法鉴定，其委托主体是烟台市莱山区人民法院，其委托事项未超出本中心的鉴定范围。2、指印鉴定是客观鉴定，提取王成友的十指指印样本时，虽然右食指指印条件不好，但未经详细检验，无法评断是否失去鉴定条件，即便是无法鉴定，在鉴定结论出具之前，不能排除是否其他九指所留，故本中心受理并无过错。至于推断是王成友右食指所留，不属本中心鉴定范围。3、关于王成友签名样本。本中心现场提取了王成友的签名样本，包括原告姜建新在现场指认的其他字迹和数字，本中心鉴定人认为根据现有样本足以评断检材中“王成友”签名是否为王成友本人所写，并不存在样本不足的问题。至于其他样本须由委托方经质证后提供，本中心无权受理采信任何单方提供的样本。4、本鉴定是对王成友的签名笔迹和指印进行的鉴定，按鉴定程序已完成。如需鉴定是否为其他人的笔迹和指印，不属重新鉴定范畴，应另行委托。2012年11月16日，原告申请要求对涉案合同上的签名“王成友”与王成友在烟台市工商行政管理局芝罘分局变更登记申请书上的签名及已实际履行合同上的签名是否一致进行鉴定，并申请本院到烟台市工商行政管理局芝罘分局调取了以下鉴定样本：1、标称时间“2009年3月5日”《个体工商户变更登记申请书》复印件一份一页、标称时间“2009.2.16”《房屋租赁合同》复印件一份两页。本院委托烟台富运司法鉴定中心进行鉴定，该中心作出烟富司鉴（2013）文检字第23号司法鉴定意见书，鉴定结论：检材上“王成友”签名与提供的《个体工商户变更登记申请书》及《房屋租赁合同》上的王成友样本签名一致。原告对上述鉴定意见没有异议，被告则提出异议，被告坚持认为本院到工商局调取的材料上王成友的签名均不是被告本人所签。原告为证实被告曾与原告订立过房屋租赁合同，申请本院到烟台广播电视台调取了该台报导万隆鞋店前七夼店关门的录相资料。原、被告对录相真实性均无异议，原告委托代理人于淑华对报导中称其有涉案房屋的钥匙不予认可，称不是其本人所述；被告则认为该录相资料不能证明是被告租赁原告的房屋。录相中，消费者反映在涉案房屋中仍有未取回的鞋等物品。关于合同签订和履行的经过。原告称，原告在自己的沿街房的门上张贴广告出租房屋，被告找到原告说要租赁原告的房屋开修鞋店，双方协商一致后，2008年4月在涉案房屋内签订了房屋租赁合同。签订合同当日，被告交了租金10000元，原告给被告出具了收条，但合同中约定的押金500元原告没有收。签订合同时房屋有防盗铁门，里面基本是空的，没有设施。当时签订合同时一共签了两份合同，原、被告各持一份。合同签订当日原告将房屋的钥匙交付给被告。被告第二天就进入租赁房屋收拾了，拉的修鞋机器，当时房屋内水电都有。被告一直在房屋内修鞋经营，不在内居住。2011年春节后，原告发现被告再未开业。2011年3月23日租期即将届满，原告通过特快专递给被告发了一份通知，征询被告的意见，问2011年4月1日租期到后是否继续租赁该房屋。该通知被告已经收到了，被告收到通知后一直没有回复，所以原告就起诉了。为证明被告已收到通知，原告提交通知及特快专递回执单、邮政局查收联各一份。通知载明：“王成友同志：你、我双方于2008年4月1日签订的《租房合同》到今年4月1日到期。按合同法的规定合同到期终止。现通知你，如欲续租，请即另行签订合同；如不续租，请准时交回房屋，逾期交付视为你违约，除应承担违约金2000元外并应按实际占用天数交纳租金。”被告认为，原告不应给被告发特快专递，因被告从未租赁原告的房屋，也从未在涉案房屋内经营。被告认可特快专递回执单、邮政局查收联的真实性，但记不清是否收到上述快递。庭审中，被告提出合同第五条第七项约定每年3月25日前必须交清后一年的房租，原告追索第二年（即2009年4月1日至2010年4月1日）的房租已过诉讼时效。关于2009年4月1日至2010年4月1日期间的房屋租金是否已过诉讼时效问题，原告称以口头形式追索过第二年的房租，2009年夏天被告在涉案房屋内告知原告其不宽裕，要求延期支付，最迟在第三年将房租一起交付。原告为证实其主张，提供证人孙某某、刘某某到庭作证。孙某某称，“2009年5、6月份，我到涉案房屋时，正好看到原告向被告索要水电费和房租。”刘某某称，“2008年4月份，我到原告的楼上看房，看到原、被告在涉案房屋内签订房屋租赁合同，并了解到被告租赁涉案房屋开修鞋店。2009年夏天，我到原告家，原告说被告不支付2009年的房租及水电费。”原告对两名证人的陈述没有异议，被告称两名证人的陈述均与事实不符，不予认可。关于原告主张的电费问题。原告为证实其主张，向本院提交了：1、2011年1月6日原告在租赁房屋内拍摄的电表照片一张，证明被告使用涉案房屋期间共用电790度。原告称，“我一共两个电表，其中一个被告使用，被告的电表数包括在我的另一个电表里，电费我已经交给了前七夼村委，我是按照一度电5角5分交费。我和被告口头约定按照一元钱一度电计算，共计790元。2、烟台市前七夼小区物业管理有限公司出具的证明及原告购电明细、购电收据。被告对原告提交的电表照片的真实性有异议，称被告没有租赁原告房屋，对原告所述不清楚，不应支付原告电费。对原告提交的第2组证据真实性没有异议，但被告认为不能证明原告的主张。原告提交的证据仅能证明原告购电的时间和数额，无法证实原告主张的涉案房屋用电量为790度。因为总用电量9280度包括楼上自用的电量和涉案房屋用电量两部分。庭审中，原告称涉案租赁房屋内仍存放有消费者的鞋等物品，且被告至今未与原告进行交接。本院到烟台市莱山区前七夼晖光路43号楼附属沿街房进行现场勘察，涉案租赁房屋大门处于锁闭状态，无法进入。上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、鉴定意见书、房屋所有权证等证据及调查笔录、庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。本院认为，根据烟台富运司法鉴定中心所作烟富司鉴（2013）文检字第23号司法鉴定意见书的鉴定结论，足以认定原告提交的2008年4月1日的房屋租赁合同系原、被告共同签订，该房屋租赁合同未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。被告主张其从未与原告签订过房屋租赁合同，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。房屋租赁合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告应当按照合同约定按期给付原告房屋租金。关于2009年4月1日至2010年4月1日期间的租金是否已过诉讼时效的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”因此，被告主张原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告支付2009年4月1日至2011年4月1日期间的租金20000元，并赔偿逾期支付房屋租金的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的电费。本院认为，被告租赁原告房屋经营期间用电必然产生相关费用，原告提供的其购电单据及其拍摄的电表照片，可以证实被告租赁原告房屋期间的用电量，且相应的电费已由原告代为缴纳。按照租赁合同的约定，被告租赁房屋期间的电费应由被告承担，但原告在其购电价格为每度0.55元的情况下要求被告按照每度1元支付电费，被告对此不予认可，原告亦无证据证实，故对原告主张的电费合理部分，本院予以支持。原告提交的通知书及快递可以证实租赁合同到期前，原告于2011年3月向被告发出延续租赁关系的要约，但被告未予回复，双方未就续租达成合意，故双方的租赁关系于2011年4月1日房屋租赁合同到期时终止。被告应于租赁关系到期终止后履行向原告返还租赁房屋的义务，但被告未与原告办理房屋交接手续，且占用租赁房屋至今。现原告要求被告返还租赁房屋，并要求被告支付占用租赁房屋期间的占有使用费，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王成友支付原告姜建新20**年4月1日至2011年4月1日期间的房屋租金20000元；二、被告王成友支付原告姜建新逾期支付租金的利息（以20000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率，自2011年6月3日起计算至本判决生效之日止）；三、被告王成友支付原告姜建新电费434.5元；四、被告王成友返还原告姜建新烟台市莱山区前七夼晖光路43号内7号房屋附属沿街房一间；五、上述第一至四项，被告王成友于本判决生效之日起十日内履行；六、被告王成友参照房屋租赁合同约定的10000元／年的租金标准支付原告姜建新20**年4月2日至实际返还之日期间的房屋占有使用费，于返还之日起十日内履行；七、驳回原告姜建新的其他诉讼请求。如果被告王成友未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，原告姜建新负担43元，被告王成友负担485元；鉴定费5000元，由被告王成友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审　判　长　　王　红审　判　员　　张纯山人民陪审员　　杨丽萍二〇一五年四月七日书　记　员　　贺彩云关注微信公众号“”