（2014）江阳民初字第2617号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-10-29
案件名称
胡杰与四川省泸州巨洋酒店集团泸州大酒店有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泸州市江阳区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡杰,四川巨洋酒店集团泸州大酒店有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）江阳民初字第2617号原告：胡杰，男，汉族，1970年11月2日出生，住重庆市渝中区。委托代理人：路海军，重庆青原律师事务所律师。被告：四川巨洋酒店集团泸州大酒店有限公司。地址：泸州市江阳北路。法定代表人：喻小春，董事长。委托代理人：唐正斌，四川神马律师事务所律师。委托代理人：夏益平，男，汉族，1980年12月6日出生，住四川省泸州市龙马潭区。原告胡杰诉被告四川巨洋酒店集团泸州大酒店有限公司（以下简称巨洋集团泸州大酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法由审判员姚静适用简易程序公开开庭进行了两次审理。原告胡杰的委托代理人路海军，被告巨洋集团泸州大酒店的委托代理人唐正斌、夏益平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡杰诉称：原被告于2009年2月23日签订了房屋租赁三方合同（房屋租赁合同、房屋租赁补充协议两份、房屋移交清单、户外墙面广告租赁合同）作为合同附件，至此原告与被告正式开始履行房屋租赁合同及法律保护的房屋租赁合同双方的权利、义务。但在2014年6月11日，被告突然向原告发出通知：要从2014年7月1日起停止供应水、电气等相关配套设施，原告收到通知后立即与被告交涉要求不能违反房屋租赁合同及法律的规定侵害原告的正常经营权及合法使用租赁物的权利，但被告拒不理会。从2014年7月1日起，被告违反法律的相关规定及房屋租赁合同的约定，停止向原告供应水、电、气等相关配套设施，造成了原告合法的经营活动全面停止的严重后果，虽经原告多次交涉被告却拒不改正其违法、违约行为，被告侵害原告合法承租权的行为给原告造成停业损失每天48600元（有停业损失清单及相关证据），根据房屋租赁合同第十条之约定，违反房屋租赁合同的一方应向守约方支付违约金50万元。原告自签订房屋租赁合同后严格履行合同义务，按时向被告交纳房屋租金及其它相关费用，从无违约行为发生，被告违反房屋租赁合同约定，停止向原告供应水、电、气，造成了原告合法经营活动全面停止的严重后果，故原告诉至法院请求判令：被告立即停止侵害行为，恢复向原告供电、供水保障原告正常的经营条件，并赔偿因其违反房屋租赁合同的侵权行为给原告造成的停业损失每天48600元，直至被告正常向原告供电、供水保障原告正常的经营条件为止，至2014年7月17日共计777600元。在本案第一次开庭审理过程中，原告胡杰当庭提起了对停业损失进行司法鉴定评估的申请。2014年9月2日，即本案审理期间，被告巨洋集团泸州大酒店从次承租人处收回了出租门市。鉴于原告诉请的事实已发生了根本性的改变，在被告巨洋集团泸州大酒店未表示异议的情况下，原告胡杰以被告巨洋集团泸州大酒店扣押次承租人财物，强行要求其搬离明显违背了合同约定为由，将其诉讼请求变更为：请求法院判令被告继续履行原被告双方签订的《房屋租赁合同》，并承担违约金50万元。被告巨洋集团泸州大酒店辩称：被告在停水停电之前多次告知原告胡杰及次承租人，有原告及次承租人的签字证明，并且停水停电是因为要对出租房屋进行消防整改，请求驳回对原告的诉请。针对原告变更后的诉讼请求，被告不同意继续履行合同，认为合同已经不具备继续履行的条件。被告为了消防整改收回了三个门市，没有强行要求次承租人搬离，也没造成次承租人的财物损失。根据原被告的合同约定，原告胡杰转租应向被告报备，否则应当承担不利的法律后果，而胡杰转租没有向被告报备，并且转租属实，违反了合同约定，所以被告有权解除合同。另一个原因是原告胡杰未缴纳广告费租金，时间长达一年以上，违反了合同约定，因此，被告巨洋集团没有违约行为，不应承担违约责任。经审理查明：位于泸州市江阳区江阳北路69号的房屋（即泸州市江阳区泸州大酒店底楼）属四川省巨洋酒店集团有限公司所有，被告巨洋集团泸州大酒店是四川省巨洋酒店集团有限公司的子公司，受其委托负责对以上门市房屋进行出租管理等。2008年3月14日，被告巨洋集团泸州大酒店与邓利珍签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于泸州市江阳区泸州大酒店底楼除酒店的营业大厅的全部门市房屋租赁给邓利珍，并约定“……第四条该出租房屋只能用于经营服装、鞋帽、化纤、五金、电器、副食、杂货、图书、招聘等对周围环境无污染的项目。乙（指邓利珍）方有下列情形之一的，属乙方违约，甲方（指被告巨洋集团泸州大酒店）有权解除合同，收回该租赁房屋，并追究乙方违约责任：……2、甲方允许乙方对外转租，但必须先报甲方备案。……第十条违约责任：甲乙双方任何一方违反本合同约定的，则构成违约（另有补充协议的除外）。违约方应支付对方违约金50万元，包括一方违约导致合同解除的情形。……第十三条甲、乙任何一方，因故提前解除本合同，必须提出充分理由，并提前六个月以书面形式通知对方，经双方达成一致后，方可解除。”2008年4月11日，被告巨洋集团泸州大酒店与邓利珍签订了第一个《房屋租赁补充协议》，2008年6月13日，被告巨洋集团泸州大酒店与邓利珍签订了第二个《房屋租赁补充协议》。合同约定租赁期限自2008年5月20日至2017年5月20日。2008年12月31日，被告巨洋集团泸州大酒店与邓利珍签订了《户外墙面广告位租赁合同》，约定被告将四川省泸州巨洋酒店集团泸州大酒店有限公司一楼靠中国银行小卖部与邓利珍租赁门面之间一户外墙面广告位租赁邓利珍使用。租赁期限从2009年1月1日起2009年12月30日止。2009年2月23日，被告巨洋集团泸州大酒店、原告胡杰与邓利珍签订《房屋租赁三方合同》，合同约定原告胡杰承接邓利珍在《房屋租赁合同》、两份《房屋租赁补充协议》、《户外墙面广告位租赁合同》中的所有权利义务。以上门市房屋分别于2008年转租给四川省真维斯服饰有限公司、冯健，2011年转租给重庆大生班尼班服饰有限公司共计3个次承租人。2011年2月28日，被告巨洋集团泸州大酒店收到胡杰交付的2009年、2010年户外墙面广告位租赁费用共计7.2万元。2011年3月1日，四川省巨洋酒店集团有限公司与案外人李增飞签订《户外墙面广告位租赁合同》，约定将之前租赁给原告胡杰的户外墙面广告位租赁给李增飞使用，租赁期限自2011年1月1日至2011年12月30日。2013年12月4日，泸州市江阳区公安消防大队对被告四川巨洋集团泸州大酒店作出《责令限期改正通知书》（泸江公消限字（2013）第0536号），内容是在对巨洋集团泸州大酒店进行消防监督检查过程中，发现其存在消防设施、器材、消防安全标志，配置、设置不符合标准，该场所电梯前室和防烟楼梯间前室设置不符合要求的问题。责令被告于2014年4月30日前改正。2014年4月1日，被告巨洋集团泸州大酒店向胡杰及次承租人发出《关于终止泸州大酒店房屋租赁的通知》，“我公司经研究决定欲对泸州大酒店进行升级改造，由于对泸州大酒店升级改造时间紧迫，因此，本着友好合作的原则，我公司决定提前通知贵方于2014年5月1日前停止营业，并将租赁房屋交还我方。从2014年5月1日开始对泸州大酒店进行全面升级改造，在改造期间将停供所有水、电、气等相关配套设施。”2014年6月11日，被告巨洋集团泸州大酒店对3个次承租人分别发出《关于泸州大酒店各商户停止营业的通知》，通知声明按照泸州市江阳区公安消防大队责令限期改正通知书（泸江公消限字（2013）第0536号）要求对整幢楼房进行消防整改，要求次承租人自2014年7月1日前停止营业，并停止供应水、电、气等相关配套设施。2014年7月1日，被告巨洋集团泸州大酒店向胡杰承租的三个门市停止供应水、电、气。2014年9月2日，被告巨洋集团泸州大酒店将三位次承租人的货物打包并于次日进行物品交接，收回了出租给原告胡杰的门市。2014年11月2日，次承租人重庆大生班尼路服饰有限公司将原告胡杰、被告巨洋集团泸州大酒店诉至重庆市渝中区人民法院，请求胡杰、巨洋集团泸州大酒店赔偿其装修损失、停业损失、合同违约金共计1969569元。另查明，被告巨洋集团泸州大酒店已将本案中涉诉的门市大部分转租第三人，第三人已将门市重新装修开业经营。以上事实有《房屋租赁合同》、两份《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁三方合同》、《户外墙面广告位租赁合同》（2008年4月11日）、《户外墙面广告位租赁合同》（2008年6月13日）、《责令限期改正通知书》（泸江公消限字（2013）第0536号）、《关于终止泸州大酒店房屋租赁的通知》、《关于泸州大酒店各商户停止营业的通知》、现场照片8张、重庆市渝中区人民法院的开庭传票、起诉状副本、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案系租赁合同纠纷，巨洋集团泸州大酒店与邓利珍签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》（2008年4月11日）、《房屋租赁补充协议》（2008年6月13日）、巨洋集团泸州大酒店、胡杰、邓利珍签订的《房屋租赁三方合同》均系各方真实意思表示，依法产生法律效力，原被告之间应按照合同的约定来履行各自的权利和义务。关于被告辩称双方合同约定“甲方允许乙方对外转租，但必须先报甲方备案”，胡杰对外转租未先报被告备案属违约。本院认为，双方签订的合同确认了胡杰有转租第三人的权利，根据涉案门面早于2008年就已转租次承租人的事实，推定巨洋集团泸州大酒店知道或应当知道被告的转租行为，但一直接受胡杰交付的租金而未提出任何异议，应视为对胡杰转租行为的认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”因此，对被告以胡杰转租未备案属违约行为以此解除合同的辩称不予认可。关于被告辩称胡杰拖欠广告位租金属违约。经审理查明，该广告位的所有权人四川省巨洋酒店集团有限公司已于2011年将该广告位出租第三人李增飞，胡杰于2011年2月28日完成了给付广告位费用的义务，被告在收到7.2万元的租赁费用后未提出任何异议，原被告于2008年12月31日签订的《户外墙面广告位租赁合同》因双方已履行完毕合同的权利义务，该合同业已终止，因此，被告巨洋集团泸州大酒店以胡杰未交广告位租金属违约行为的辩称，本院不予支持。关于被告辩称涉案门市需消防整改是其停水、电、气及解除租赁合同的理由。本院认为，泸州市江阳区公安消防大队出具的《责令限期改正通知书》只要求被告对其存在消防设施、器材、消防安全标志，配置、设置不符合标准，该场所电梯前室和防烟楼梯间前室设置不符合要求的问题进行整改。其门市消防整改行为不符合双方约定及法律规定的合同解除条件，因此，被告辩称消防整改系解除合同的理由，本院不予采纳。关于原告胡杰主张继续履行租赁合同的请求。本院认为，根据查明的事实，被告收回了涉案门市，且将涉案门市大部分转租案外第三人，第三人已将门市重新装修开业经营，胡杰与被告的租赁合同已属于事实上不能继续履行，对原告请求继续履行合同的主张，本院不予支持。关于原告胡杰主张被告承担违约金50万元的请求。本院认为，根据双方的合同约定，“任何一方违反本合同约定的，则构成违约（另有补充协议的除外）。违约方应支付对方违约金50万元，包括一方违约导致合同解除的情形。”被告巨洋集团泸州大酒店的行为违反了双方合同的约定，应当承担给付原告胡杰50万元的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决如下：一、被告四川巨洋酒店集团泸州大酒店有限公司于本判决书生效后三日内给付原告胡杰违约金50万元。二、驳回原告胡杰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11576元，由被告四川省泸州巨洋酒店集团泸州大酒店有限公司承担（此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 姚静二〇一五年四月七日书记员 王潇