（2015）盘中民二终字第00077号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-07-10
案件名称
王国巍与盘锦嘉定置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省盘锦市中级人民法院
所属地区
辽宁省盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王国巍,张静薇,盘锦嘉鼎置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盘中民二终字第00077号上诉人（原审原告）：王国巍，男，1982年4月18日出生，汉族，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。上诉人（原审原告）：张静薇，女，1983年1月23日出生，满族，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托代理人：王国巍，男，1982年4月18日出生，汉族，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。被上诉人（原审被告）：盘锦嘉鼎置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区。法定代表人：梁伟康，该公司董事长。委托代理人：朱江，该公司职工。上诉人王国巍、张静薇因房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2014）兴民一初字第00938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张静薇的委托代理人王国巍、被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司的委托代理人朱江到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告王国巍、张静薇一审诉称：2011年9月24日，我们交付全款预购被告开发建设的“盘锦恒大华府”11-1-1601号商品房，并签订《商品房买卖合同》。合同约定2013年9月30日前交付该房屋，如不能按期交付该房屋，被告按照原告交付的购房款每日万分一的比率支付延期交房违约金。被告方没有将符合合同约定的合格房屋交付给原告，被告所交付的房屋于2014年6月25日才取得交房所在地必须的消防验收合格证。截止2014年6月25日，被告共计违约265天，经多次与被告协商未果，故起诉请求判令被告给付因违反合同产生的违约金25440元。原审被告盘锦嘉鼎置业有限公司一审辩称：出卖人建成合格房屋后在约定时间通知原告收房，原告接到通知后于2013年10月19日收房并领取钥匙，被告按照约定履行了交付义务，不存在违约行为，根据盘锦市住房和城乡建设委员会主任办公会议纪要我方不存在违约行为。原审法院审理查明：2012年2月19日，二原告与被告签订合同编号为201202190011的《商品房买卖合同》，合同约定，二原告购买被告开发建设的恒大华府第11#幢1单元16层1-1601号房，房屋建筑面积为155.53平方米，约定的购买单价为6184.35元／平方米，总房款为961，852.00元，约定的付款方式为一次性付款。合同签订后原告向被告付清了全部购房款。双方所签订合同第八条对交付期限进行了约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格、3、该商品房经分期验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金）或者依法向政府有关部门缴交的款项（包括但不限于税费、物业维修基金等）。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。合同第十一条关于交接进行了约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。双方所签订补充合同第五条对原合同第八条进行了补充，补充内容为“该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（及按揭款未划入监控账户），交楼期限顺延。遇到政府部门对验收及市政配套、安装之延误，出卖人可据实顺延交房期限。”又查，2013年10月19日原告领取恒大华府第11#幢1单元16层1-1601号房的钥匙，并签收了《恒大华府商品房交接／入住文件目录》，该目录载明被告在2013年10月19日向原告交付的材料为《防火责任书》、《易燃易爆物品防火管理规定》、《温馨提示》、《业主手册》、《装修手册》、《住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》、《入住房屋验收表》、《业主入住提示函》等。另查，2013年8月23日盘锦市住房和城乡建设委员会主任会议决定将盘锦嘉鼎置业有限公司建设的恒大华府项目的供热公司由盘锦广田热力有限公司变更为盘锦润电热力有限公司，致使原先所铺设的管网线路需要重新铺设。同年10月30日，盘锦润电热力有限公司向恒大华府各热用户下发了《致广大热用户一封信》，通知恒大华府的用户已变更供热公司，因需重新铺设管线，供暖期需延迟。再查，2013年8月8日，该房屋经施工监理、勘察、设计、建设单位验收合格取得竣工验收报告。楼宇内的《电梯使用标志》中载明电梯下次检验日期为2014年9月，即该楼宇的电梯现已交付使用。2014年6月26日被告取得了消防主管部门做出的消防验收合格的意见书。原审法院审理认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，双方应按约定全面履行各自的义务，原告以被告在2014年6月26日取得消防验收合格证为由，认为被告在2013年10月19日向其交付的房屋不符合合同约定，因此主张由被告给付自合同约定的交房期限起至取得消防验收合格证日止的违约金，由于本案诉争房屋系民用住宅，不属于应当验收才可投入使用的建设工程，承建诉争房屋建设工程项目的辽宁鑫业消防工程有限公司已将经消防施工单位和监理单位验收合格的诉争房屋所在楼栋的消防工程报送消防主管部门进行检验，该行为可以认定诉争房屋所在楼栋的消防工程已经报送公安消防机构进行备案。被告向本院提供的房屋建筑工程竣工验收报告能够证明本案诉争房屋被告在2013年8月8日已经施工、监理、勘察、设计、建设单位验收合格，符合合同约定的交付条件，可以按合同约定的2013年9月30日前向原告交付使用，并且原告已于2013年10月19日实际领取房屋钥匙，已经实现了对诉争房屋的转移占有。本案在审理过程中被告自愿补偿原告8849.04元（961，852.00元×0.1‰×92天（2013年10月1日至2013年12月31日）），该补偿行为并不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，据此判决，被告盘锦嘉鼎置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告王国巍、张静薇补偿款8849.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费436元，由原告王国巍、张静薇承担386元，由被告盘锦嘉鼎置业有限公司承担50元。一审宣判后，原审原告王国巍、张静薇不服判决，向本院提起上诉，其上诉请求及理由是：要求被上诉人承担违约金25440元。请求二审法院依法改判。被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司服从原审判决。本案争议的焦点：被上诉人应否支付上诉人违约金25440元。围绕本案争议的问题，上诉人王国巍、张静薇认为，被上诉人交付房屋违反了国家法律法规的规定，系违法行为，同时也违反了合同的约定，因此其应当承担违约责任。另一审中被上诉人自愿补偿上诉人8849.04元，可以证明被上诉人理亏，试图通过这一行为掩饰其违法违规违约事实。上诉人领取房屋钥匙属于被强迫，被上诉人要求上诉人必须缴纳完毕物业、水电气，取暖等相关费用以及签字确认后才允许领取钥匙看房，上诉人为了查看房屋了解房屋装修质量等具体情况不得已签收房屋。这并不能代表该房屋符合交付条件。11号楼于2014年6月26日消防验收合格，被上诉人支付的违约金应当截止到2014年6月26日。围绕本案争议的问题，被上诉人盘锦嘉鼎置业有限公司认为，虽然被上诉人于2014年6月26日取得的诉争房屋消防验收合格，但本案上诉人在2013年10月19日就已经实际占有房屋，实现对房屋占有之后的期间上诉人是不能主张逾期交房的违约责任，如果说延期取得消防验收给上诉人造成了实际损失，依据合同法被上诉人是要承担相应的赔偿责任，但该损失并不存在。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定应当有效。上诉人提出被上诉人应支付违约金25440元的上诉请求。因房屋买卖合同是指房屋购买人支付价款给出卖人，由出卖人将房屋所有权转移给房屋购买人的合同。由于被上诉人已按约定的期限取得了房屋竣工验收合格手续，该房屋已按合同约定具备了交付上诉人使用的条件，且上诉人已于2013年10月19日办理了收房，领取了房屋钥匙，实现了对房屋的转移占有。对于合同中约定的消防验收期限，被上诉人已于2014年6月26日取得验收合格意见书。该消防验收合格手续的取得的时间对上诉人实际取得的房屋并不产生影响，未必给上诉人购房造成损害。因此，被上诉人未在约定期限内办理完消防验收手续，不应作为上诉人承担违约责任的主要原因。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由上诉人王国巍、张静薇承担。本判决为终审判决。审 判 长 李宝明代理审判员 王 丹代理审判员 孙继晨二〇一五年四月七日书 记 员 邢晓雪 关注微信公众号“”