（2015）徐民四（民）初字第66号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-05-18
案件名称
贺韻岚与李宝华、李京伦定金合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贺韻岚,李宝华,李京伦
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第一百一十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第66号原告贺韻岚。委托代理人赵星海，上海申骏律师事务所律师。被告李宝华。被告李京伦。两被告共同委托代理人沈桂华，上海申浩律师事务所律师。原告贺韻岚诉被告李宝华、李京伦定金合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告贺韻岚及其委托代理人赵星海、被告李宝华、李京伦及其委托代理人沈桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺韻岚诉称，2014年4月29日，原、被告经上海公恒房地产经纪有限公司居间介绍，就上海市徐汇区某路某号甲、乙室房屋（以下简称“系争房屋”）签订《房地产买卖居间协议》，约定90个工作日前签署正式的《上海市房地产买卖合同》，原告按照约定支付被告定金40万元。2014年5月30日、2014年9月5日，原、被告两次前往居间方处签署正式的《上海市房地产买卖合同》但是均遭到被告各种理由的拒绝和提出违反《房地产买卖居间协议》约定的条款，致使买卖合同无法签署。故原告诉至法院，要求判令：两被告双倍返还定金800，000元。被告李宝华、李京伦辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》的法律性质为原、被告关于买卖系争房屋的预约合同性质，双方在签订正式买卖合同时，可以依据居间协议主要内容就房屋买卖的履行及细节条款进行磋商。在整个房屋买卖交易过程中，被告秉承诚意出售态度与原告积极磋商，对于原告提出变更买受人等合同主要条款均予以认可。然原告就被告提出更改居间协议中办理预告登记时间的约定一口回绝，其行为违反公平、诚实信用原则。事实上推迟预告登记时间不会损害原告的利益。双方于2014年9月5日未能签订合同，后被告主动和原告联系，原告却根本没有与被告协商，且明确表示拒绝签订买卖合同，原告行为构成根本违约。故按照居间协议定金合同约定，被告解除合同、没收原告定金于法有据。经审理查明，上海市徐汇区某路某号甲室房屋的产权人为被告李京伦，上海市徐汇区某路某号乙室房屋的产权人为被告李宝华。2014年4月29日，被告李京伦、李宝华（甲方）与原告（乙方）以及公恒房地产经纪有限公司（丙方）签订房地产买卖居间协议。约定：甲乙双方在丙方居间下，就乙方购买甲方系争房屋，达成如下买卖条件。物业状况：建筑面积分别为146.49平方米、74.83平方米。贷款余额约500万元。买卖条件：购买总价款1200万。付款方式：甲乙双方签订买卖合同当日，乙方支付甲方房款600万元作为首付款（含定金），甲方如有贷款，需于买卖合同签订后3日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。直接支付：双方至交易中心办理过户手续前，支付房款60万元。贷款支付：在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款540万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方。在甲方签署本协议后3日内，乙方应将定金补足至40万元。甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付房屋成交总价1%的佣金。因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起90个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后700个工作日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金。如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有，同时，向丙方支付本次房屋成交总价2%作为违约金。其他约定：除上述规定的第二条房价款以外，乙方愿意自2014年6月开始至2016年5月在每月10号前向甲方支付租金补偿每月3.5万元，如乙方未能按约定支付补偿的，每逾期一天，乙方应向甲方支付月租金0.5%倍违约金，如逾期超过15天，甲方有权解除本协议，并向乙方要求支付总房价1%的违约金。2、双方约定：本协议签订以后暂不过户，待2016年5月1日前由双方到交易中心办理过户手续。在满五唯一的前提下，如因国家政策变化造成甲方税费增加，增加部分20万元以内的由乙方承担，超出20万元部分的双方另行协商。3、待《上海市房地产买卖合同》签署之后的15个工作（日）内，双方携带好所需材料到交易中心办理《预告登记》手续。2014年5月13日，李京伦向原告出具收款收据。内容为：兹收到直接支付给本人的款项37万元整。本人确认：上述款项系贺韻岚用于购买系争房屋的定金40万元整。2014年5月30日，被告李京伦（甲方）拟与案外人贝某（乙方）就本市某路某号甲室房屋签订《上海市房地产买卖合同》。李京伦在合同上签字，后又将签字划去，写上“不同意”。贝某未签字。同日，被告李宝华（甲方）拟与案外人贺某某（乙方）就本市某路某号乙室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，李京伦代李宝华在合同上签字，后又将签字划去，写上“不同意”。贺某某在合同上签字。2014年6月10日，原告通过招商银行（账号：622588212488XXXX）向被告李京伦交通银行账户（账号：622260011002401XXXX）汇入房价补偿款3.5万元，同年6月12日，原告上述账户收到被告李京伦账户3.5万元，摘要为退款。2014年8月25日，两被告向原告发送《关于某路某号甲室和乙室房屋买卖事宜的函》。内容为：依据我方与你以及上海公恒房地产经纪有限公司共同签署的《房地产买卖居间协议》。2014年5月30日，我方与你在公恒公司的组织并有公证员到场的情况下，就你授意变更的买受人贝某、贺某某购买系争房屋进行协商并准备签署公恒公司准备的《上海市房地产买卖合同》文本，但因你提出的买受人贝某未能到场签字，且你方和公恒公司未提供贝某、贺某某的任何身份材料，公证员及我方均不能确认贝某及贺某某的身份以及与你的关系，同时双方就前述买卖合同的签署以及涉及到双方居间协议中约定的定金、租金补偿、增加税费分担等权利义务转移到两位新的买受人等问题未能达成一致。公证员最终未能就前述买卖合同进行公证，前述买卖合同未成立也未生效。同时，因前述买卖合同并非我方的真实意思表示，我方仅在前述买卖合同上签名表示“不同意”。我方现就系争房屋买卖事宜，特向你发出如下函：1、如你方及你方授意的贝某、贺某某认可并同意按照前述买卖合同的条件履行，请在2014年8月29日前书面回复告知，并由双方共同配合完成前述买卖合同的签署、公证，新买受人身份确认以及居间协议中包括但不限于定金、租金补偿、增加税费分担等所有权利义务的转移等手续。在此前提下，我方也将同意全面履行经公证备案生效后的买卖合同。2、如你方及你方授意的贝某、贺某某不认可并不同意按照前述买卖合同的条件履行，也请在2014年8月29日前书面回复告知，以便双方重新依照前述居间协议的约定继续协商并在约定的2014年9月5日之前完成正式买卖合同的签署，我方愿意并将积极配合。2014年8月29日，上海市东方公证处出具公证书，公证内容为委托人贺某某因故无法亲自办理以贺某某名义购买坐落于上海市某路某号乙室房屋的相关事宜，特委托受托人贺韻岚为代理人，代表本委托人办理附录中所列的全部事宜。委托期限自2014年8月29日开始至2016年8月28日为止。附录中第一项为代为签订定金协议，代为签订房地产买卖合同。同年9月1日，上海市东方公证处出具公证书，公证内容为委托人贝某因故无法亲自办理购买坐落于上海市某路某号甲室房屋的相关事宜，特委托受托人贺韻岚为代理人，代表本委托人办理附录中所列的全部事宜。委托期限自2014年8月29日开始至2016年8月28日为止。附录中第一项为代为签订定金协议，代为签订、修改、解除房地产预售合同／出售合同／买卖合同，在必要时办理注销登记手续。2014年9月5日，原、被告在中介的组织下就系争房屋签订房屋买卖合同进行协商。双方就审税、过户时间、公证费用等问题进行协商，并达成一致意见。然双方在办理预告登记的时间无法达成一致意见，被告认为因为双方签订房屋买卖合同后，需要向银行归还贷款，然后才能进行预告登记，而归还贷款银行可能需要提前一个月预约，无法按照《房地产买卖居间协议》中约定的15日内完成预告登记手续，要求适当延长，遭到原告拒绝，导致当日双方未签订房屋买卖合同。2014年10月9日，被告李京伦的妻子打电话给原告，被告方表达了经过自己的努力可以在签订合同后15日内办理预告登记手续，愿意按照《房地产买卖居间协议》中约定的内容和条件签订房地产买卖合同，原告未明确是否同意。同日，原告打电话给被告李京伦的妻子，表示因为双方之间信任基础破裂，且时间拖得太久，不愿意签订房地产买卖合同。2014年10月22日，两被告委托律师向原告发送律师函，要求：务必于2014年11月2日12：00时前与我方联系并前往居间方处与我方按照居间协议约定的买卖条件签订《上海市房地产买卖合同》，支付拖欠的租金补偿款，并采取积极配合态度，继续进行交易。希望贵方能够引起充分重视，本着诚实信用态度及时与我方沟通并签约。否则，前述期限届满日即视为贵方在该房屋买卖交易中根本违约，我方将采取必要法律措施，依据居间协议的约定追究贵方的违约责任，以维护我方的合法权益。后双方未能签订房地产买卖合同，现两被告已将系争房屋出售给他人。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有房地产买卖居间协议、收条、房地产登记簿、公证书、录音资料、银行回执等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告双方就买卖系争房屋签订了房地产买卖居间协议，其中约定了双方当于2014年9月5日内签订《上海市房地产买卖合同》。2014年5月30日，双方曾在中介的组织下签订合同，因原告方的原因导致双方合同未能签订。2014年9月5日，双方再次在中介组织下签订合同，因被告提出无法按照居间协议约定的期限办理预告登记手续，要求适当延长，遭到原告拒绝，导致双方未能签订合同。本院认为，虽然系被告方提出变更居间协议的约定，但是由于办理预告登记手续的时间非被告单方控制，还要被其他方的因素影响，被告提出的要求亦属合理。且纵观整个交易过程，被告均积极主动的与原告沟通、协商，促成合同签订。故双方未能在约定的时间签订房地产买卖合同，系双方未能就合同条款达成一致意见导致，而非被告单方面原因导致。故原告主张被告违约，要求被告双倍返还定金之诉请，本院不予支持。被告主张因原告根本违约导致合同未签订，未提出相应的证据予以佐证，本院亦不予支持。鉴于定金合同已经无法继续履行，被告应当将原告交付的定金返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告李宝华、李京伦于本判决生效之日起十日内向原告贺韻岚返还定金400，000元；二、驳回原告贺韻岚其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5，900元、保全费4，520元，共计10，420元，由原告贺韻岚负担5，210元，被告李宝华、李京伦负担5，210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 程丽娜二〇一五年四月七日书 记 员 张 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的乙方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：