（2015）东一法南民一初字第305号

裁判日期: 2015-04-07

公开日期: 2015-10-19

案件名称

张海珍与曹仙凤房屋买卖合同纠纷一审一审民事判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张海珍,曹仙凤,谢佛宝

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条

全文

{C}广东省东莞市第一人民法院民事判决书(2015)东一法南民一初字第305号原告张海珍，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXX，身份证号码为XXX。委托代理人袁琦、郑世贤，均系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告曹仙凤，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXX，身份证号码为XXX。第三人谢佛宝，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXX，身份证号码为XXX。原告张海珍诉被告曹仙凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序于2015年3月24日公开开庭进行了审理，原告张海珍的委托代理人郑世贤和被告曹仙凤参加诉讼。后本院依法追加第三人谢佛宝参加本案诉讼，于2015年4月1日公开开庭进行审理，原告张海珍的委托代理人郑世贤，被告曹仙凤到庭参加诉讼，第三人谢佛宝经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海珍诉称，2003年11月1日，被告曹仙凤将其合法所有的位于东莞市XXXX的房屋转让给原告，并书面约定由原告自2003年11月开始支付每个月的供楼款，被告必须与原告至房管所办理好相关房屋产权的过户手续。其后原告搬入该房屋居住至今，期间一直按时向银行还贷。2014年11月开始，双方约定办理提前还贷手续、注销抵押登记并办理过户手续，但被告却开始违反约定，以其行为明确表示不会配合原告办理相关手续。原告认为双方既已就房屋买卖、提前还贷等达成约定，则应严格遵守履行，现原告已按照约定积极履行了自己的义务，被告却没有按照约定办理手续，其行为已经构成违约，原告有权要求被告按照约定履行义务。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告立即办理案涉房屋价值138500元的提前还贷手续、抵押登记注销手续及房产过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。被告曹仙凤辩称，一、原、被告没有发生房屋买卖关系，原告并非房屋买卖合同的当事人，被告无需协助原告办理房产过户手续。根据合同法的相关规定，如果合同的权利义务转移给第三人，必须经过被告同意，被告至起诉前从未接到过转让通知。被告也没有收到原告的供楼款，第三人和被告也未按被告与发展商签订的商品房买卖合同书供完剩余金额，故被告也没有义务与第三人谢佛宝共同到房管所办理相关房屋产权过户手续。二、第三人谢佛宝未按约定付清供楼款给被告，仅支付2000元，尚欠30000元未支付，是违约行为。三、房屋转让合同由被告与第三人在2003年11月1日签订，原告与第三人在2004年7月结婚，案涉房屋是第三人谢佛宝的婚前财产，归第三人所有，原告提供的离婚协议书和离婚后财产协议内容矛盾，缺乏合法性和真实性。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人谢佛宝称，一、原告和第三人离婚时约定案涉房屋归原告所有，该处理没有经过被告的同意，因案涉房屋仍在偿还银行贷款，故没有办理过户手续。二、合同约定的转让款32000元已通过吴桂华支付给被告，是先付款后签合同，被告称已支付的2000元实际是原、被告在2014年11月份办理公证手续时原告支付给被告的车费。三、第三人同意被告将案涉房屋过户给原告，并绝不会追究被告的任何责任。经审理查明，2003年11月1日，被告曹仙凤与第三人谢佛宝签订房屋转让合同，约定：1、被告将总楼价138500元以分期付款性质购得位于XXXX单元（以下简称“案涉房屋”）转让给第三人；2、被告将2000年5月至2003年10月已付首期和分期付款已供楼款合计60000元折价32000元转让给第三人，剩余未供楼款106500元由第三人于2003年11月份开始支付每个月供楼款；3、第三人按当时被告与发展商签署的商品房购销合同书供完剩余金额后，被告必须与第三人共同到房管所办理好相关房屋产权的过户手续；4、自本合同签订之日起，上述房产的产权及使用权归属第三人，被告与发展商签订的商品房购销合同书中属被告所有的权利义务也一并转移给第三人。案涉房屋由被告曹仙凤于2000年1月10日与东莞江滨花园商品住宅小区建造有限公司签订商品房购销合同购买，建筑面积72.24平方米，总楼价128500元，以供首期按揭分期付款方式支付。2000年3月25日，被告曹仙凤将案涉房屋抵押给中国银行东莞市分行，贷款110000元，贷款期限20年，自2000年5月22日起至2020年5月21日止，由被告在中国银行东莞市分行的存款账户4403601-10000029791直接扣划每月应偿付款项至偿清欠款为止，该抵押已办理按揭抵押登记。案涉商品房已办理土地使用权证、工程建设规划许可证和商品房预售许可证，但未办理房屋产权证。原告张海珍与第三人谢佛宝于2004年7月登记结婚，于2013年3月21日登记离婚，双方签署离婚后财产协议书，约定婚前谢佛宝与张海珍所有的案涉房屋婚后属张海珍所有，如遇过户等手续需谢佛宝办理，谢佛宝应配合办理手续，自离婚签办手续后，谢佛宝于2013年9月自愿搬离该房屋。庭审中，原告张海珍提供东莞公证处受理通知单、委托书、证明书、往来短信，证明原、被告在2014年11月约定到东莞市公证处授权委托办理提前还贷、抵押登记注销和过户手续，因案涉房屋的地址错误导致公证书没有办妥，现被告拒绝办理上述手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条和第一百一十条的规定，当事人不履行非金钱和履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，当事人一方明确表示不履行合同义务的，对方可以在履行期之前要求对方履行，故原告要求被告办理上述手续有事实和法律依据。其中委托书注明被告曹仙凤委托万春梅、雷娅利到当地房管部门办理案涉房屋的查档、提前还贷、一手房产证、出售案涉房屋给张海珍等一系列事项；短信内容显示原、被告在2014年11月约定办理房子的相关事宜，被告要求原告支付2000元。被告确认当时同意与原告办理相关手续并收取原告2000元，双方曾办理公证委托手续，并对委托书的内容予以确认，但因案涉房屋的地址错误故公证处至今没有出具公证书，委托书没有生效，且因案涉房屋转让合同不是与原告签订，房屋的银行贷款尚未还清，首付款没有付清，故不同意和原告办理相关手续。关于首付款。原告和第三人均称首付款32000元是通过吴桂华支付给被告，原告为此申请吴桂华作为证人出庭作证。证人吴桂华陈述其在2002年以首付款32000元向曹仙凤购买案涉房屋，后在2003年10月将案涉房屋转让给张海珍，由张海珍分期支付其40000多元，张海珍并安排被告与第三人签订房屋转让合同，但上述陈述均没有证据予以证实。原告称证人的陈述及书面声明可证明原告已向吴桂华付清了当时吴桂华支付给被告的首期款项32000元。被告确认证人陈述的房屋买卖情况，但称吴桂华仅陆续支付其7000多元，第三人则没有支付任何款项，首期款至今未付清。以上事实，有原告提交的房屋转让合同、离婚证、离婚协议书、离婚后财产协议书、商品房购销合同、公证书、个人住房抵押贷款担保书、个人住房抵押贷款授权书、契税完税证、中国银行存折、存款回单、东莞公证处公证受理通知单、委托书、证明书、短信截图、关于房屋转让及价款支付的声明以及本案庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，被告与第三人签订的《房屋转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方须按合同的约定全面履行各自的合同义务。围绕原告的诉请，本院作如下分析：第一，原告是否有权要求被告办理案涉房屋的提前还贷、抵押登记注销和房产过户手续。首先，从合同的签约方来看，案涉房屋转让合同的签约方是被告与第三人谢佛宝，并非原告。从合同签订的时间来看，案涉房屋转让合同在原告与第三人结婚前签订，原告并未因婚姻关系的缔结当然取得案涉房屋转让合同的权利义务。其次，第三人尚未供完案涉房屋的银行贷款，其主张案涉房屋所有权的条件尚未成就，其在离婚时对案涉房屋的处理属于无权处分，且被告对第三人的处分行为不予追认，故该处分行为对被告不发生法律效力。再次，原告与第三人在离婚后约定案涉房屋归原告所有，该行为应视为双方同意将案涉房屋转让合同中第三人的权利义务转移给原告。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，权利转让应当通知债务人，义务转让应当征得债权人同意，本案原告和第三人的上述权利义务转移并未征得被告的同意，故该转移行为对被告不发生效力。最后，虽然被告曾经同意与原告办理案涉房屋的相关手续，并办理公证委托手续，但委托书是被告就案涉房产的相关事宜授权委托案外人进行处理，是被告与案外人之间的委托代理关系，与原告无关。虽然委托书上注明被告委托案外人出售案涉房屋给原告，但原、被告之间就案涉房屋的买卖没有签订书面房屋转让合同，该委托书仅能反映被告有向原告出售案涉房屋的意思表示，但该意思表示尚未实际履行。原、被告之间没有签订书面房屋转让合同，原告仅基于口头约定要求被告协助办理案涉房屋相关手续属于法律上不能履行的情形。综上，原告要求被告履行提前还贷、注销抵押登记和过户手续没有法律和事实依据，本院不予支持。第二，被告是否有义务协助办理案涉房屋的提前还贷、抵押登记注销和房产过户手续。一方面，从被告与第三人签订的房屋转让合同内容来看，双方仅约定被告在第三人按商品房购销合同书供完剩余金额后办理案涉房屋产权过户手续。合同未涉及提前还贷、注销抵押登记手续等内容，被告没有办理提前还贷手续和抵押登记注销手续的合同义务。另一方面，案涉房屋的还款期限至2020年5月21日止，目前尚未还清银行贷款。至于首期款32000元，结合原告、第三人和证人的陈述，可认定原告或者第三人已将合同约定的首期款32000元支付给证人吴桂华，证人吴桂华主张已支付首期款32000元给被告，但未能举证证明，被告对此予以否认，仅承认收到7000多元，故本院亦不予认定。原告和第三人未能举证证明已将合同约定的首期款32000元支付给被告，应承担举证不能的法律后果。故，第三人作为先履行义务方尚未按合同约定全面履行义务，被告作为后履行一方有权拒绝办理房产过户手续。综上，被告主张因双方没有签订房屋转让合同及案涉房屋转让的首期款没有付清、银行贷款尚未还清为由，明确表示不同意协助原告办理案涉房屋的相关手续，被告的抗辩于法有据，本院予以采纳。原告的诉请缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和合同法》第五十一条、第八十八条、第八十九条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张海珍的全部诉讼请求。本案受理费1535元（原告预交），由原告张海珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员　　刘秋霞二〇一五年四月七日书　记　员　　黄　河附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第八十八条当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。关注公众号“”