（2015）沪二中民二（民）终字第699号
裁判日期: 2015-04-07
公开日期: 2015-04-20
案件名称
王韧韡与刘伟、柳菊等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王韧韡,刘伟,柳菊,王国胜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第699号上诉人（原审被告）王韧韡。委托代理人李仁红，上海中企泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘伟。被上诉人（原审原告）柳菊。原审被告王国胜。上诉人王韧韡因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第1929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年11月30日，刘伟、柳菊与王韧韡、王国胜签订上海市房地产买卖合同，约定王韧韡、王国胜将上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）以人民币325万元（以下币种均为人民币）的价格出售给刘伟、柳菊。买卖双方于2014年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，王韧韡、王国胜于此日期前腾出房屋并通知刘伟、柳菊进行验收交接，王韧韡、王国胜未按约定期限交接房地产的，每逾期一日，王韧韡、王国胜应向刘伟、柳菊支付已收款0.2%的违约金。双方另签有补充协议，约定房屋实际成交价为405万元，该款为王韧韡、王国胜净到手价，房屋交易过程中产生的所有费用由刘伟、柳菊承担；2013年11月29日，刘伟、柳菊支付王韧韡、王国胜首付款200万元；2014年4月30日前，在交易中心过户当天，刘伟、柳菊支付145万元，王韧韡、王国胜应配合迁出户口，将房屋钥匙交付刘伟、柳菊，王韧韡、王国胜同意将房屋内固定装修，四台空调等电器设备、客厅内沙发等家俱，地面停车库，物业维修基金等无偿赠与刘伟、柳菊等。实际履行中，刘伟、柳菊按约支付王韧韡、王国胜首期房款200万元，系争房屋却因王国胜涉及民间借贷纠纷被司法查封［（2014）普民一（民）初字第108号，起始日期为2014年1月6日］而无法办理产权过户手续，王韧韡、王国胜亦未按约将房屋交付刘伟、柳菊。2014年8月，刘伟、柳菊向法院提诉讼称，系争房屋因王韧韡、王国胜债务原因被司法查封，致无法在合同约定的时间办理过户手续，请求法院判令：1、王韧韡、王国胜继续履行买卖合同及补充协议，将系争房屋产权过户给刘伟、柳菊（包括实际交付房屋）；2、王韧韡、王国胜支付逾期办理产权过户事宜的违约金（该款按已付款0.2%的标准，自2014年5月1日起计算至实际过户之日止）；3、王韧韡、王国胜按补充协议的约定将车库使用权转移给刘伟、柳菊。王韧韡、王国胜则未作答辩。原审法院审理中，刘伟、柳菊表示古建强与王国胜民间借贷纠纷两案［（2014）普民一（民）初字第108号，（2014）普民一（民）初字第1555号］，上海市普陀区人民法院出具的民事调解书、民事判决书均已生效，根据生效法律文书，王国胜共应支付古建强债务金额为本金170万元及相应利息。为及时解决本案纠纷，解除（2014）普民一（民）初字第108号案件的司法查封，刘伟、柳菊愿意代王国胜向其债权人清偿债务，并于2014年12月8日实际履行完毕，当日，（2014）普民一（民）初字第108号案件的司法查封获解除。同时，刘伟、柳菊表示知晓系争房屋内有出卖方四人户籍及可能无法迁出的风险，仍要求继续履行涉案买卖合同。原审法院经审理后认为，双方签订的上海市房地产买卖合同系双方真实意思表示，且与法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。根据查明的事实，刘伟、柳菊已按约支付王韧韡、王国胜房款200万元，系争房屋之产权却因王国胜涉及民间借贷纠纷被司法查封而无法办理过户手续，王韧韡、王国胜的行为构成违约，应向刘伟、柳菊承担相应的违约责任。现刘伟、柳菊为解除王国胜所涉民间借贷纠纷案件之司法查封，表示愿意代王国胜向其债权人清偿债务，并已履行完毕，系刘伟、柳菊对自己权利的处分，可获准许，该司法查封解除之后，系争房屋产权过户已无障碍，刘伟、柳菊要求继续履行买卖合同之诉请，可获支持。原审法院据此作出判决：一、刘伟、柳菊与王韧韡、王国胜签订的关于上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋之上海市房地产买卖合同（包括补充协议）继续履行，王韧韡、王国胜应于判决生效之日起十日内协助刘伟、柳菊办理上述房屋产权过户手续（相关税费均由刘伟、柳菊负担）及地面停车库（上海市梅川路XXX弄XXX号楼自西向东第二间）使用权转移手续；二、在上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续办理当日，刘伟、柳菊支付王韧韡、王国胜房款205万元（该款应扣除刘伟、柳菊代王国胜清偿债务1，716，400元）；三、王韧韡、王国胜应于判决生效之日起十日内支付刘伟、柳菊逾期办理上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续之违约金（该款自2014年5月1日起至上述房屋实际办理产权过户手续之日止，每逾期一日，按已收款200万元的0.2%的标准计算）；四、在上海市梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续办理当日，王韧韡、王国胜应将上述房屋及地面停车库（上海市梅川路XXX弄XXX号楼自西向东第二间）交付刘伟、柳菊。原审法院判决后，上诉人王韧韡不服，向本院提起上诉称：双方在签订合同后的两、三天内至房地产交易中心办理手续，上诉人早已将系争房屋腾空，当时完全具备交房条件，但因被上诉人当时拒绝交易，故未能在该时办理房屋过户手续。因此，是被上诉人自身原因造成现在的局面。上诉人认为根据补充协议（一）的记载，剩余145万元在过户交易当天转入上诉人账户，故应视为145万元及被上诉人通过银行贷款的60万元应支付给上诉人个人；根据补充协议（二）的记载，买受方支付出售方的首付200万元，用于出售方归还系争房屋上向典当行抵押的贷款，由于该债务系王国胜个人债务，故根据补充协议的意思，该200万元系支付给王国胜个人。被上诉人明知除典当行外，系争房屋上还有其他的债务，故其应当承担相应的风险，何况系争房屋的成交价低于市场价。上诉人在整个过程中并不存在过错，故不同意向被上诉人支付违约金。如果被上诉人要继续履行合同的话，应向上诉人支付剩余房款。综上，请求撤销原判，改判被上诉人向上诉人王韧韡支付205万元房款。被上诉人刘伟、柳菊辩称：上诉人所述非真实情况。被上诉人不清楚系争房屋上除典当行外的其他抵押债务情况，房产证上也仅有典当行的抵押记载。类似系争房屋的房价现也就在400万元左右。双方也没有在签订合同后的两、三天内去房地产交易中心办理过户手续。考虑到被上诉人是要卖房之后买房，另外还有60万元的贷款需办理手续，故不可能在签订买卖合同当时就办理过户。买卖合同及协议均约定在2014年4月30日之前办理过户手续并支付145万元。被上诉人是向上诉人及王国胜购房，故支付的款项应是向两人支付的。因对方的原因致系争房屋被查封，而最终导致不能过户。综上，请求维持原判。原审被告王国胜未作答辩。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人及王国胜作为系争房屋的出售方与作为买受方的被上诉人在房屋买卖合同及补充协议中均约定在2014年4月30前办理过户手续，即只要是在合同签订之日至2014年4月30日的任何一天办理过户手续，均符合合同约定。而系争房屋因王国胜涉及民间借贷纠纷案件于2014年1月6日被司法查封，故未能过户的原因在于出售方。因此，上诉人提出导致系争房屋不能过户的局面系被上诉人未能及时交易所致的主张，缺乏事实依据，该主张不能成立。上诉人作为系争房屋的出售方应向被上诉人承担违约责任。上诉人认为根据补充协议（一）的记载，剩余145万元应在过户交易当天转入上诉人账户，故应视为145万元及被上诉人通过银行贷款的60万元应支付给上诉人个人；根据补充协议（二）的记载，买受方支付出售方的首付200万元，用于出售方涤除系争房屋上典当行的抵押债务，由于该债务系王国胜个人债务，故应视为该200万元系支付给王国胜个人。由于系争房屋登记的权利人及出售方系上诉人与王国胜，因此，被上诉人系向出售方支付购房款，而非支付给王国胜个人，故上诉人该主张显然不能成立，本院不予采纳。原审法院依据被上诉人的诉请及查明的事实作出的判决，并无不当，本院予以认同。上诉人的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币43，286元，由上诉人王韧韡负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍代理审判员 马忆蔺代理审判员 陈 俊二〇一五年四月七日书 记 员 黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自